易居报告：一线房产泡沫相当于1990年日本都市圈的70%

8月3日易居研究院发布《关于房地产泡沫的量化分析》。报告认为，当前我国房地产市场发展与日本房地产泡沫有部分相似之处，从中日两国地价增幅/GDP增速、地价增幅/家庭收入增幅、地价增幅/CPI增幅以及房价收入比等指标的比较情况来看，当前我国房地产市场确实存在着全国略热、局部过热的现象，尤其是一线城市、强二线城市、环都市区的房价地产泡沫值得关注和警惕。但经济的发展、城镇化的推进以及人口红利等都将为我国房地产市场发展提供基本面的支撑，适当采取有效措施并不会重蹈日本的覆辙。

报告认为：1、 我国地价增幅与GDP增幅、家庭收入增幅以及CPI增幅比值的偏离度分别为日本泡沫期的93.8%、46.2%和47.2%，整体尚未达到日本房地产泡沫期的水平。2、 我国广义货币供应量、个人购房贷款余额及住宅投资占GDP比重均高于日本泡沫期的水平，流动性过剩是助推房价快速上涨的重要因素。3、 我国一线城市房价收入比偏离度为73.8%，接近于日本房地产泡沫期首都圈公寓价格收入比的偏离度，一线城市房价的过快上涨值得警惕。4、 我国一线城市及周边(即四大都市圈，也可代表中国都市圈)房地产泡沫化程度，相当于日本都市圈房地产泡沫高峰期的70%。但全国总体的房地产泡沫程度要显著低于日本1990年前后的水平，约为30%左右。5、 尽管当前我国房地产市场存在着全国偏热、局部过热的现象，但城镇化的快速推进以及家庭规模小型化的趋势，将为我国房地产市场发展提供有效支撑。6、 当前我国房地产市场尽管在部分地区确实存在过热现象，但适当采取有效的措施并不会重蹈日本的覆辙。

　　易居房地产研究院研究员朱丽娜认为，中国一线城市及周边(也即四大都市圈，同时也可代表中国都市圈)的房地产泡沫化程度，大致相当于日本都市圈1990年前后(房地产泡沫高峰期)的70%。但全国整体的房地产泡沫程度，应显著低于日本1990年前后的水平，估计只有30%左右。

　　以下是报告全文

　　我国自1998年“房改”以来，房地产市场快速发展，在拉动国民经济快速增长的同时也带动了房地产价格的快速上涨，尤其是2016年以来房价地价的快速增长，再次引起了各界对房地产稳定性的担忧。2016年7月中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”，12月中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。今年两会政府工作报告提出：遏制热点城市房价过快上涨。近期，国家层面将去杠杆和防范金融风险，着力防控资产泡沫被放到了更加重要的位臵。中央财经领导小组办公室相关负责人也提出要妥善解决房地产泡沫问题等存在的“灰犀牛”风险隐患。房地产泡沫问题被多次提及，可见我国房地产市场确实存在着一定程度的泡沫，亟需采取相应措施抑制风险。

　　上世纪80年代中后期日本房地产市场出现了严重泡沫，泡沫破裂后对日本房地产和日本经济都造成了严重打击。当前我国房地产业发展与泡沫经济期的日本有许多相似之处，分析日本房地产泡沫破灭前后的特征和原因，能够为抑制楼市泡沫，推动我国房地产市场健康发展，提供有益的借鉴。

　　一、日本房地产市场泡沫的特征分析

　　(一)1980年代中后期房地产市场快速扩张，经济步入中低速增长

　　1、地价波动与经济走势

　　日本地价的周期性变化与国民经济走势具有高度的协同性，只是地价波动大于经济波幅。1970年代以来日本地价出现了两次波峰，1973年的地价上涨伴随着人口和经济的快速增长，这一时期日本的GDP增速保持在10%左右，因此并未形成泡沫，即便在地价大幅下挫后，经济的高速增长也使得地价并未出现持续下跌。而1990年的地价上涨主要是由于1985年广场协议签订后，日元大幅升值吸引大量资本进入房地产市场导致地价快速上扬，而此时日本经济已进入中低速增长期，无法为房价提供有力的经济支撑，导致房价大跌后便与日本经济一起陷入长期的低迷。

　　从全国范围来看，1972到1986年，日本全国地价年均涨幅约6.5%，GDP年均增幅约4.8%，地价增长率/GDP增长率约1.35，地价增幅略高于GDP增速;而房地产泡沫期的1991年，日本全国地价增速与GDP增速间的比值达到最高峰的3.15，较房价合理年份偏离约133.3%。房地产泡沫破灭后，日本全国市街地价格转为负增长，GDP也陷入低速增长并延续至今。

　　(二)1980年代中后期地价指数快速上扬，远超收入和支出增幅