陈培进：我们跑的是马拉松 不会蛮力猛冲 讲求整体布局

25年的军旅生涯，眼前的新加坡人陈培进，身上仍透着一股军人的庄严和干练气质。6年的北京新加坡驻华使馆参赞历练，使得他对中国有着深刻的观察和了解。6年前，陈培进加入凯德集团，现任凯德集团中国总部首席企业服务官、凯德中国华北区区域总经理。用陈培进的话说，“加入凯德也算是回归本行。”毕业于新加坡国立大学的陈培进，本科所学正是产业管理。

　　作为中国房地产市场建设的参与者与旁观者，陈培进审视中国房地产市场更理性，视角也不同于常人。他为中国人对房子的热衷找出了文化心理根源。他对房企如今趋之若鹜的规模化和轻资产潮流，看法也与众不同。

　　本期，和讯房产“大咖和你说”栏目对话嘉宾凯德集团中国总部首席企业服务官、凯德中国华北区区域总经理陈培进，听听这位新加坡房企高管如何看待中国房地产市场的众生相。

　　“商场是为周边人创建生活条件，根据消费群体成长周期变化不断调整。”

　　Q:有调查报告显示，80后是如今电商消费的主力军，反而90后电商消费群体是减少的，这背后是什么原因?从凯德的实际运营看，具体情况是怎样的?

　　A:不同年龄段的人群消费习惯不一样。我们以前一直认为电商靠的是年轻人，因为年轻人学新东西更快。但现实情况是，靠这一波年轻人来推动的电商增长已经过去了，现在反而是消费习惯比较传统、年长的人(比如父母这一代)开始学习用电商，所以，我们会看到，电商的年轻用户的增量不会太多。随着一部分年长的人开始用电商，年长的客群会增多。而电子商务经过一段时间的发展后，顾客会发现线上和实体店商品的价格和折扣力度差别在缩小，所以，还是会继续会去实体店消费。因为，人是一种社交性动物，逛商场购物不是主要的，更多是一种社交行为。

　　现代人是喜欢变化的，购物中心以前以大片面积出租为主，现在品牌店面缩小，门店的种类变多。如果我们把某个门店的面积缩小1/3，店铺的收入不变，坪效变高，对于租户来说成本降低了，剩下的空间我们可以用来做新的尝试，给大众新的体验。另外，现在一些品牌也由线上往线下走，有些品牌在网上做得很好，线下也要开实体店(比如小米和盒马鲜生)。

　　如果商场不是自持，而是散售的话，那么很多创新尝试就做不了。自己持有，加上有管理能力，懂得如何运用资金，同时和物业、商业体结合起来，我们就可以放心运营，在购物中心里创造不同体验。同时，要根据消费者需求做改变，而不是一成不变，不然很难提升竞争力。

　　Q:凯德在商业运营方面是基于怎样的理念?

　　A:我们的业态不可能太过超前，必须要因地制宜。商场是为周边的人创建生活的条件，需要根据消费群体的成长周期变化不断调整。比如今年新开业的几座来福士综合体，加上已有的四座运营中的来福士，每个项目在建筑设计、业态规划、引入品牌方面都立足于本地的市场环境和客群需求，同时也会引入一些创新的业态和品牌。

　　Q:凯德除了商业还有一定的住宅项目，物业的具体比例是怎样的?

　　A:凯德一直保持持有型物业和销售型物业的平衡，两者在七三开的比例。随着综合体战略的推进，我们还会以自建、自持的综合性物业为主，发挥凯德在运营服务方面的优势。

　　“关于自持用地，我们还考虑，我们看重的是规模效应和长远发展。”

　　Q:现在很多热点城市拿地实行限地价、竞自持，凯德也会参与拿自持地块吗?凯德的城市发展战略具体是怎样的?

　　A:现在一线城市的地价不太合理，面粉比面包价格高。我个人认为，要看这个地方发展的潜力， 现在政府推出的土地很多规定必须自持，这种方式具体该怎么操作，我们还在考虑。总体而言，这种尝试肯定要做，但具体怎么做要看大家的智慧。市场调控很重要，我们支持政府稳健的发展政策，凯德多年来也一直是走稳健的发展路线。

　　具体的城市发展战略，从规模化布局的角度，凯德重点布局五大城市群。最关键是上海、广州、北京、成都、武汉等核心城市及周边，以一线城市和有发展能力的二线城市为主，但也不排除其他的城市发展机会。

　　Q:在参与雄安新区发展上，凯德有相关规划吗?

　　A:这要根据国家的定位来看，雄安肯定会有机会，但要谋求高速暴利的回报是不可能的，更关键是稳健的发展。我们先要看政府怎么规划怎么引进，然后再看怎么去开发。对我们来说现在谈开发还过早，太早进去的话，我们无法把全产业链的优势带动起来。

　　“未雨绸缪这种想法是很典型的东方人的想法。”