张岩：房企被逼冲千亿？融侨却不着急？

　　今年很多房企都提出了冲千亿的口号，而在这些背后，不乏高杠杆、高负债的因素。闽系房企更甚，前几年在全国凶猛拿地布局，甚至有些闽系房企不惜高价拿下了地王。而在如今房地产利润摊薄的情况下，没人日子是好过的。但是，很多企业不得不往前奔跑，因为一旦停下脚步，就差不多在“等死”。

　　这种情况下没有高杠杆、高负债、还不着急进军一线的、品牌还不错的房企就很值得耐人寻味。

　　在近期举办的2017中国房地产企业品牌价值测评成果发布会上，权威发布了《2017中国房地产企业品牌价值50强》。艳姐注意到：测评数据中，融侨集团以162亿品牌价值再度蝉联榜单TOP18。融侨大概就是属于艳姐刚才说的那种“不着急”并且业绩还不错的房企。

　　融侨集团首席营销执行官、首席品牌执行官张岩也参与了此次发布会，地产人言对他进行了专访，一起探讨融侨的稳健打法。

　　融侨集团首席营销执行官、首席品牌执行官张岩

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　　融侨为什么不在上海战场拼一把?

　　过去，很多房企都想破脑袋要在一线城市拿地，甚至不惜重金拿下地王，为了占领一线城市战场高地，动作手法可谓十分激进。在前两年，很多闽系房企在一线城市拿地非常凶猛，上海、北京的好几块地王都是被闽系房企夺得，也给大家留下了闽系凶猛的印象。然而，今年新房限价销售等限制性政策的出台，对于这些房企来说，日子可能不太好过。

　　有一家房企，在闽系房企中显得有些另类，如果说别的闽系房企是洪水猛兽，那么这家房企或许就是房地产的一股清流——融侨集团，它对于上海这块“肥肉”，没有太多的欲望，而这背后，是融侨对于企业自身定位和上海市场的深度理解。

　　融侨集团首席营销执行官、首席品牌执行官张岩告诉地产人言：现在我们必须要审时度势，这个时间不考虑在上海布局，现在你根本就进不了上海市场。中型房企不太适应上海，大型国企才有可能适应上海。对于中型房企来说，除了并购、收购项目，基本上没有进入上海的空间。

　　“我们习惯做城市中心高端住宅，目前上海没有很大的空间，去年参拍了十几块地也没有太成功，现在看也是好事，地王现在都很难卖。”张岩坦言。

　　有舍才有得，舍的另一面，就是取。融侨的重点战场是在热二线城市。“今年我们布局的城市都特别好，都是热二线城市，这些城市的市场也特别好，融侨在上半年坚持把品牌做好，销售也非常顺畅。”张岩说道。近期国家统计局发布2017年6月《全国70个大中城市住宅销售价格监测报告》，全国住宅价格指数最高的15个一线和热点二线城市，融侨就占了9个。

　　融侨布局版图

　　热二线城市项目也为融侨带来了稳定的收益和业绩的持续上扬。近日1-8月全国典型房企销售业绩排行榜发布，融侨凭借聚焦全国四大经济区的深耕开发，1-8月全国销售业绩达327亿元，同比增长55.7%，持续稳步递增。

　　持续上扬的业绩和融侨稳健的属性也使得融侨的品牌价值获得了市场的认可。9月13日，2017中国房地产企业品牌价值测评成果发布会在上海召开，权威发布《2017中国房地产企业品牌价值50强》，融侨集团以162亿的品牌价值再度蝉联榜单TOP18，品牌价值同比增长超11.7%，至此，融侨集团已经连续6年位居该榜单TOP20。

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　　融侨为什么不一味冲千亿?

　　随着各家房企半年报陆续出炉，根据1-8月销售金额排行榜，房企千亿俱乐部成员已经扩充到13家。而500亿左右规模的房企也都纷纷发起了冲刺千亿的号角。

　　融信、旭辉、新城、招商、远洋、富力、金茂，都在部署进军千亿的计划。甚至一批第三梯队的房企，也已经在谋划千亿之路，例如佳兆业高调宣布要在未来三年冲刺千亿目标。

　　对于现在很多房企不断扩大规模，张岩也有着自己独到的看法和观点：

　　规模大的企业，比如有些大型房企，收购并购很多项目，要完成几千亿的目标，像这种大型房企其实已经完成了规模的扩张，在目前前端融资紧缩，后端销售市场都被掐得很死的情况下，现在这种企业就要保利润，增加现金流，而不是要再上规模。

　　对于中型房企来说，就应该要上规模，规模和利润并不冲突，规模大了，房企的融资成本会降低，钱会变得更加便宜。大型房企一定是去规模，保利润;而对于中型房企来说，一定要扩大规模。

　　小型房企只能深耕区域。小型房企在积累的过程中逐步有了资金、授信度、有了客户资源和基础，然后再去上规模。

　　“有些企业为什么发展这么快?因为前几年经营得不好，逼着自己去发展，必须要表现出企业还在良性运转，并且具有偿还债务的能力，给投资者信心。所以他们只能疯狂往前跑，因为一停下来就死。”张岩表示：“房地产是个非常轻资产的公司，盖房子都是前端融资，房企没有施工队伍、设计院、广告公司，融资是非常重要的事情，发展快是融资授信的问题，不快就要被掐死，很多企业想稳健都稳健不下来。”

　　融侨几乎不玩什么高杠杆，融侨的杠杆在所有闽系开发商里面是最低的。融侨成立28年来没有一点的危机或者是差钱的事，都是与金融主流银行做得最低。“融侨拿地还是比较健康稳健，每年拿150亿、180亿的地，布局都是优秀的城市，这些都是良性的发展。从500亿到3000亿如果发展不良性，问题会接踵而来。”张岩表示。

　　艳姐觉得房企冲不冲千亿其实应该考量的是房企自身的能力和整个房地产市场的匹配度，如果一个企业的方向错了，越努力就越有风险。融侨发展了28年，经历了房地产的全周期，能够在主流的房企中保持目前现在这个位置，也和它一贯的稳健风格息息相关。

　　融侨成立自1989年，在等同于中国房地产开发史的整个发展年份里，经过市场大风浪的融侨，深知稳健发展的重要性。稳健在行业大肆扩张的年份难免会“错过良机”，但是在面临调控深入时期，更能守住自己，但也有这样才能成为房企长青树。

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　　融侨为什么不迎合90后?

　　我们现在可以听到很多做房子要考虑到90后购房者，因为他们是未来购房的主力军等等的声音，所以市场上也出现了很多小户型的青年公寓或者长租公寓社区等。

　　在地产人言问及融侨张岩有没有考虑做90后喜欢的产品时，张岩表示不会专为90后打造产品，因为好的产品不管80、90后都会欣赏：“融侨在产品创新每时每刻都在做，无论是从年轻到年老，大家都想住更好、更新的房子。70后和90后对于房子的看法其实没有太大的差异，你给90后做20㎡的也没有钱买，没有必要去靠近他们，因为你的客群不是他们。我们做的是高端精品，好位置的户型都是300-400㎡，大的都是500-600㎡的平层，我们都是致力于做高端住宅。”

　　融侨每到一座城市都会对产品进行深度的打磨：融侨的产品不做简单的复制，而是精细研读当地人居特性，“要么不去，要去就一定要做好”。

　　比如融侨方圆，在福州台屿的人文之上，将福州原味建筑与充满现代感的新亚洲风格建筑融为一体;融侨观湖，融侨在福州又一TOP“观”系著作，集智慧、精工、生态、运动为一体，全新解读福州湖畔生活的崭新模式;合肥融侨观澜传承千载的徽匠技艺，从对产品材质的苛求选择，到精湛严谨的手工工序，携手国内外一线品牌的精工钜著缔造高端精装奢宅;郑州融侨悦澜庭，匠筑空中复式华宅，以精工品质改变中原人居;龙岩融侨观邸，首创龙岩市场叠墅产品，成就龙岩人居新标杆。

　　融侨要做改善型产品，就是源于其自身的品牌定位，对此，张岩表示：融侨通过坚守与创新的平衡，实现融侨的可持续发展。坚守构建理想城市生活的愿景，致力打造城市中心高端品质住宅，通过战略布局、产品控制、价值传导形成核心打造。同时围绕融侨的主业部分，融侨创新发展医疗、教育、酒店等多元化产业，提升品牌溢价。

　　围绕高端住宅目标，融侨坚持以公益、康体、文化、艺术四大维度为主的品牌理念，形成对融侨高端社区品质的有力支持。以融侨文化剧场、融侨艺术中心、融侨阳光助学行动、融侨绿色公益植树活动……为标杆的一系列持续多年的活动，深入人心。

　　如2017年8-9月，融侨文化剧场全国打造的加拿大原版多媒体儿童剧《爱丽丝梦游仙境》的全国巡演，原版引进+3D多媒体全息互动+仅限融侨业主，在福州、南京、天津等融侨城市持续引爆，场场上座率100%。融侨通过精准的融侨社群营销，同时将融侨所倡导城市文化情节相融合，让融侨品牌在深耕城市中魅力大增。品牌价值也反哺融侨实力，使得融侨在细分市场的增量与溢价明显，成为业绩增长的重要引擎。