房东与租客谁更强势？数据透析城市租房市场七大特点

　　在今天中国城市中，22%的人住在别人的房子里。专家预测未来5-10年，这一比例将增至35%。租住群体在城市中的基数、地位、作用都越来越高。与此形成鲜明对比的，是永远存在着的租住双方在租金、市场判断等方面的矛盾。

　　根据上海市统计局、上海链家市场研究中心的数据分析，显示目前租房市场有如下几大特点，有些特点与我们习惯思维和日常听到的说法并不十分一致。

　　人均收入增加带动租金上涨

　　图1: 上海市城镇居民可支配收入与租金同比变化

　　上海链家首席市场分析师张月表示，租金是资产的使用价格，与资产，也就是不动产本身的价格没有任何关系。与租金最相关的变量是城市的人均收入，所以只要这个城市的人均收入在涨，不动产的租金（使用）价格就会涨。（见图1）

　　租金波动与供求关系正相关

　　图2: “春节返沪潮”&“毕业季”迎租金增长小高峰（环比）

数据：上海链家市场研究中心

　　租金的波动核心在于供求关系的波动，所以惯常表现是季节性波动，而不是房东个人意志所能决定。以上海为例，从2017年租金变化趋势可以看出，冬季是租赁市场的传统淡季，加之年关外来人口返乡等原因，租金趋势向下；但是春节过后，返沪潮、来沪务工潮来临，租赁需求短期增加，因此2、3月份租金涨幅明显；到了6-8月，毕业季来临，加上为了迎接开学季做准备，会迎来另一波寻租小高峰，租金也会随之出现小幅增长。（见图2）

　　上海链家首席市场分析师张月认为，租金的稳定并不在于是否增上涨，而是在于淡旺季之间波动性的缩小。这需要靠供应来调节，未来随着政府、机构运作的出租房源比重加大，租金的淡旺季波动会有所缩小。

　　房东续租意愿大于租客

　　图3：近一年房、客续租情况对比