房东与租客谁更强势？数据透析城市租房市场七大特点

数据：上海链家市场研究中心

　　上海链家首席市场分析师张月介绍，约70-80%的房东，选择在一年期满后继续出租或续约；而租客的续约率不足60%，房东的稳定性相对于租客会更强。租房的不安全感，实际客观来自于合租关系不牢固、租期满意度低、生活变动等，主观在于居住的传统观念制约等。（见图3）

　　房东空置期降租金意愿增大

　　图4：不同空置期内房东下调租金意愿占比

数据：上海链家市场研究中心

　　张月分析认为，空置期对降租金形成的作用，实际是越来越大的。首先，空置期和降租金意愿之间始终存在一个临界值（见图4）；其次，持有成本大导致空置压力更大：近些年的新房东，租金补贴贷款月供的属性变强，尽快出租的诉求高于高租金诉求；第三，资产管理模式的示范作用：B2C规模的成长，个体房东出租压力会变大，尤其是持有低配品类房产的房东，要么降租金、要么提升租赁规格。

　　租住品质化趋势明显提高

　　案例：80后小琪刚刚定下了普陀北梅园一套一房一厅的房子，以每月4500元的租金成交。这套房相比她近期看过的一房，月租贵了400-500元，但她还是毅然选择了定下。首先，业主林姐很热心，是上海人，比小琪大了两岁，两人一见如故。林姐说，这套房是父母送给她的，之前一直自己住，所以房子精心装修过，家电也都按照自己喜好购买，使用时也比较仔细。现在自己结婚搬走了，这才将房子出租。小琪如果能租下来，那她再放心不过了，之前有两个男孩要合租这套房，自己考虑了半天最后也没有答应。定房前，林姐答应把租金再优惠100元，并在小琪入住之前，免费做一次保洁，把网络安装好。

　　图5：不同装修与房龄对出租达成的影响

数据：上海链家市场研究中心

　　张月表示，租住的品质化趋势越明显，房屋装修、配置、服务的诉求就会越高，性价比结构已重新被定义，即在租金、房屋品质、服务品质三方面都具备竞争力。（见图5）

　　可租房源多不等于租金低

　　图6：高端可租房源多，长期空置成常态

数据：上海链家市场研究中心

　　上海链家首席市场分析师张月表示，在普通租赁市场，总体而言房源充足会对租金上涨有抑制，但是活跃板块和出租率高的小区，可租房源的释放可能会导致外部需求的涌入，这种边际效应会造成租金没那么低，甚至上涨；在高端租赁市场，租住需求对细节和品质更重视，可租房源多，不代表都能符合市场需要，因此好房可以拥有高租金，而一般的房源成为“过剩产品”。（见图6）