2018房企拿地趋势：“逆势超车” 三四线“去火”

　　2018年1月上市房企拿地金额及面积TOP20榜单

　　数据来源：dataln、同策研究院

　　榜单解读

　　2018年，土地规模战之下，房企激进拿地态度不变。市场低谷正是“逆势超车”好时机，城市布局上三四线城市“去火”，入市更要“审慎”!

　　★土地竞争“强者恒强”

　　这几年，随着房地产行业集中度的不断提升，竞争日趋白热化，龙头房企在高门槛下的拿地优势正不断凸显。从土地市场表现也可以看出，大企业正跑得越来越快。

　　据同策研究院数据显示，2018年1月房企拿地金额及面积榜单中，碧桂园再度挥金199.51亿元，收储681.44万平米，夺得面积和金额双冠宝座。与此同时，1月TOP20上市房企土地成交金额1505.25亿元，占全国土地成交金额的30.15%;TOP20上市房企土地成交建面2415.61万平米，占全国土地成交建面的7.75%。

　　图：1月上市房企拿地TOP20拿地金额及建面集中度

　　1月入榜品牌房企拿地金额1061.48亿元，占TOP20房企拿地金额的70.52%;入榜品牌房企共计成交建面2031.58万平米，占TOP20上市房企拿地面积的84.10%。

　　图：1月金额榜单-品牌房企入榜个数及拿地金额占比

　　图：1月面积榜单-品牌房企入榜个数及拿地面积占比

　　规模战之下，市场集中度提高，房企“不进则退”，做大做强是当下房企的主流选择，因此规模房企纷纷表现出激进拿地的态度。尤其是前两年持续去库存的目标下，大部分房企也需要积极补库存。

　　★拿地策略“逆市超车”

　　不过随着调控深化，开发商拿地热情或多或少还是受到了影响。2018年开局，土地市场整体出现了降温迹象，土地成交金额、成交面积纷纷走低，成交地块也以“低总价、低溢价”为主要特征。

　　图：全国土地成交历史走势

　　据同策研究院数据统计，截止1月31日统计数据，1月全国300城市建设用地共成交5289宗，环比下跌4成，同比增长两成，且相比2017年月均成交量(5223宗)，基本持平;成交金额达4992亿元，环比大幅减少41.98%，同比增长59.15%;成交建面31166.65万平米，环比下降44.34%，同比增长37.31%;平均成交楼板价1601.63元/平米，环比上涨5.8%，同比上涨10.97%。

　　在这一背景下，同策研究院认为，当下处于房价低谷期，房地产市场冷淡，拿地竞争强度相对较小，拿地后控制项目进度，可以随房价进入上升通道获取较大收益，算得上是拿地的好时机。

　　如果企业自身资金面充裕，建议“时行则行”，在核心热点城市拿地投资，进行收并购，实现逆市下的超车;而如果企业资金面偏紧，那么建议企业“时止则止”，选择进入具有潜力且投资风险较低的城市。

　　★土地布局“三四线去火”

　　城市选择上，在去年一二线城市政策高压与土地成本提升的影响下，都市圈三四线城市获得了溢出效应，不少开发商绕道三四线城市寻求补仓，从而带动三、四线城市土地热度提升。不过眼下，不少三四线城市已经告别“去库存”压力，一些城市甚至在过热过快发展下房价“泡沫化”，地价也已经大涨。在这一背景下，预计2018年三四线楼市成交将进一步分化，开发商进入三四线城市将更审慎，土地市场整体表现也将出现一定回落。

　　从1月三四线城市土地成交表现也可以看出，交易量同比依然涨幅明显，环比却已经出现下滑。并且，各线城市土地成交量环比均有不同程度下跌，而三四线城市跌势更为显著。

　　同策研究院数据显示，1月三四线城市共计成交4331宗、建面22652.65万平米、成交金额2093.25亿元，环比均下跌，跌幅均在40%-50%之间，同比均增长，涨幅分别为28.59%、54.56%、86.44%。

　　总体来看2018年房企的拿地布局机会，一二线城市具备较好拿地机会，也具备较好并购机会;此外，一线城市、强二线周边的三四线城市拿地机会也相对看好，而其他三四线城市则不容乐观。但一线城市、强二线城市不是企业规模大就可以拿到地，因为直接招拍挂成本已经太高，从趋势来看，有没有“引进产业”的优势以及“产城融合”的能力将成为这些城市品牌房企在“取地”战略上角逐的重点。

（文章整理于同策研究院）