克而瑞：年轻人置业脚步已放缓 北上深投资客还在买

　　2017年随着限购、限价政策不断叠加，一二线城市房价迅速上涨的势头得以遏制，高端项目供给受限，同时市场客户结构也进一步向“房住不炒”的调控目标靠拢，首置、首改客户比重提升，投资客比例减少且理性回归，盲目购房的行为大量减少。站在长效调控机制全面落实的这个关口上，与重塑的供求关系同步，一二线城市的客户特征势必迎来“新常态”。

　　对此研究中心以一线城市与十个典型二线城市作为样本，对2017年购房人群个体特征和购房偏好进行了多角度的研究。

　　1有心购房而财力不足的年轻人根据统计数据来看，购房和看房客户的年龄分布有显著差异：购房客户中35岁以上的客户是绝对主力群体，占比超过一半，而看房客户中有60%的客户来自26-35岁年龄段的客户，仅有21%的客户在35岁以上。也就是说，大量年轻的客户在积极看房，然而却由于经济条件或其他原因的限制并未下手购房，而35岁以上的客户看房目的性更加明确，经济实力更强，购房转化率远高于年轻客户。

　　并且这一现象在一线城市体现的更加明显，在这些城市的看房人群中，35岁以下年轻人占比均不足35%，而在这些城市的购房人群中，35岁以上占比超过了60%。

　　2购房不息投资不止的一线客户从本市客户到该城市项目看房的情况来看，总体上这14个城市的到访者主要都是本市客户，其中沈阳的本市客户占比最多，达到93.06%，最低的广州仅占81.53%，且相比2016年，广州本地客户占比下降也最为明显，其次则是深圳。

　　2017年由于异地购房投资的难度加大，外出看房的客户比例总体下降，除北京外其余城市的看房者所占来源于该市的访客人数比例相比2016年均小幅下降。但一线城市购房溢出的比例依旧高于其他城市。客户到外地看房占比最高的城市为深圳，2016年和2017年分别有66.77%和36.38%的客户到其他城市看房，尽管2017年比例骤减，但相比于其他城市仍比较活跃;其次北京2017年外溢客户占比反而比2016更高。四个一线城市客户外溢程度按顺序为：深圳>上海>北京>广州。

　　一线城市客户不仅在外地置业投资动作积极，在本地也有大量出于投资需求的置业行为：从统计数据来看，投资型需求在一线城市的占比显然更高于其他二线城市，一线城市房价上涨的动力最为充足，在严格调控的情况下，一线城市纯投资需求平均占比仍然高达23%，高出二线城市纯投资需求的平均占比8个百分点，其中深圳市场投资型需求的占比在14个城市中最高，于此相对的是深圳纯自住型需求占比仅有42%，不足一半，纯粹投资的占比高达34%，自住兼投资的需求为25%。

　　深圳投资型需求较容易受到发酵的原因主要有两个方面：一方面是深圳未来持续看张，投资利润空降较大;另一方面是深圳目前对商住公寓的处理并不严格，此类投资属性最为强烈的产品未被限购，吸引较多投资客购买。

　　其他三个城市来看，北京、广州的投资型需求占比较高，而上海的首改和再改需求相对旺盛;一线城市首次置业占比较少，主要由于一线城市购房成本相对较高，对于首次置业的人群来说难度较大。