克而瑞：年轻人置业脚步已放缓 北上深投资客还在买

　　3永不过时的中等面积三房产品从全国购房客户的总体偏好来看，90-140平方米是市场需求主流，合计占比过半，其中有32%的客户在购房时首选90-120平方米的产品，这个面积段主要以两房、三房为主，能够满足首次置业以及首次改善的主流需求，所以90-120面积段的产品也是市场主流;在最主流面积段以外，更多的客户偏好大户型的产品，而在面积大于120平方米的产品中，有23%的客户偏好120-140平方米的产品，140平方米作为普通住宅与豪宅的分水岭，面积再往上的产品受到总价升高的影响，选择的客户就偏少了。

　　根据全国客户偏好统计来看，三房产品实用性最高，在各能级城市中都是最受欢迎的，此外一线、二线城市有更多的客户偏好一房、两房这样紧凑的小户型，三四线城市则更多客户偏好四房这样的大户型产品。从14个重点城市客户偏好的户型来看，广州、武汉和郑州均有半数以上的客户最为偏好三房产品，其他城市偏好三房产品的客户比例也主要在30%以上。无论从户型设计、实用角度，还是总价控制等方面来看，面积适中的三房产品都具有非常大的竞争优势，可以最大限度满足处于不同人生居住状态的客户使用，实用性最强，所以说是“永不过时的中等三房”。

　　4上海更豪宅，深圳更刚需经过数据统计发现，同为一线城市的上海和深圳客户在购房行为上体现出了截然不同的偏好取向，上海客户明显在购房这件事上显得更加“大方”，从面积、房型和总价上分布都显著更加平均，而深圳客户对于小户型、小面积的典型刚需房需求占比非常大。

　　以总价指标为例。低总价的刚需方面：深圳半数客户聚集在总价300万以下的区间中，而上海只有23%的客户偏好300万以下的住宅;而超过千万的豪宅方面，上海和深圳客户占比分别为31%和6%，差距巨大。

　　总结：2017年，面对一线城市更高的购房压力和更严的调控环境，购房者显现出了众多不同的特征：

　　一是年轻人购房决策时更犹豫;

　　二是一线城市客户异地置业仍旧积极且投资倾向比其他城市客户更强;

　　最后是“三房”成为接受度最高的户型，即便是在购房压力高企的一线城市，也有不少购房者倾向于购买三房产品。

　　联系政策动向来看，在“房住不炒”原则一再重申，各地持续收紧放贷资格和条件的大环境下，投资炒房的空间将持续被压缩，2018年市场预计主要仍然以满足刚需、首改等自住型需求为主。就核心城市的投资性需求而言，受制于贷款、调控收紧等因素的限制，无论是本地置业还是外溢购房，2018年投资性需求的释放速度都将大大放缓。不过在外溢购房的范围上，受到邻近城市购房门槛提高的影响，一线城市外溢购房的空间距离可能会进一步扩大。

（文章整理于克尔瑞研究中心）