2018年零售物业：线上全面接入线下 体验业态站上风口

　　2018年 2月27日，上海—今年春节，全国零售和餐饮消费破9000亿，品质消费成为亮点。在中国经济回暖和消费升级的带动下，中国消费市场保持快速发展，消费者信心指数和预期指数创出历史新高。在此背景下，世邦魏理仕发布《2018中国房地产市场展望-零售物业篇》，预测2018年中国零售物业市场走势和热点。

　　线上全面接入线下，体验业态站上风口

　　2017年是新零售元年，电商巨头纷纷加码实体商业，同时风险资本亦不断推进线上向线下融合和拓展。全年285起零售娱乐领域的风投案例中有86笔资金将全部或部分用于铺设线下门店。餐饮、运动设施和生活方式等顺应消费升级趋势且对线下体验依赖度高的业态，最为资本所青睐，2018年将迎来这些线上商家向线下铺店的密集期。

　　从拓店区域来看，北上广深最具吸引力，杭州、南京、苏州、成都、武汉等消费力强、市场活跃的二线核心城市亦受青睐。在选址方面，购物中心是绝大多数品牌意欲入驻之地，而此类品牌的互联网属性所具备的自带客流能力也令其受到购物中心业主的喜爱。百货、街铺、商务区写字楼的裙楼也各自与部分品牌的需求所契合，例如商务区的写字楼裙楼和街铺之于咖啡简餐和运动健身设施。

　　值得注意的是，经过数年电商冲击下的业态调整，目前购物中心的零售和餐饮休闲娱乐等体验业态的比例已经接近5:5，体验业态占比进一步提升的空间正在逐步压缩。这意味着在互联网+资本的推动下，2018年购物中心的体验业态将进入加速洗牌阶段。

　　奢侈品销售持续复苏，年轻化和数字化成亮点

　　得益于人民币汇率上升和大中华区品牌定价调整，2017年中国奢侈品销售继续复苏，多个奢侈品集团录得中国地区销售的增长。中国城市奢侈品购买者平均年龄36.7岁，明显年轻于美国、日本和其他西欧国家，且这一年龄阶段正处于收入增长和消费升级的快速发展期。在中国的奢侈品销售中，7%来自线上渠道，有16%的富裕客群在2017年增加线上奢侈品支出。尽管目前线上销售转化率并不高，但数字化服务平台日益受到中国消费者喜爱，有35%的消费者每天都会在线“制造”内容 。

　　预计2018年奢侈品消费将在年轻化和数字化的带领下继续温和增长，购物体验、现有门店优化升级以及线上社交和销售平台仍将是奢侈品牌在华策略的重心，不排除部分品牌重启在核心城市增设门店的计划。

　　国内服饰品牌拓店需求强劲

　　大众服饰品牌方面，国际快时尚品牌在一二线城市的门店布局趋于饱和, 2018年品牌仍将延续谨慎扩张的态势，新店将更多地集中在三四线城市。与之相对，国内连锁服饰品牌经过多年在资金和商品上充分准备后逆势进军，正日益成为一二线城市购物中心的活跃需求。除了自创品牌和子品牌的不断扩张，国内服饰品牌收购国际品牌亦不失为迅速打开一二线市场的一条捷径。

　　零售物业新增供应下降，供需平衡有所修复

　　中国17个主要城市零售物业供应总量在2017年迎来940万平方米的历史峰值，预计2018年将有790万平方米的新项目入市，同比减少15.9%，且2020年以前供应总量将呈下跌趋势。尽管中国仍是全球购物中心建设最为活跃的国家，伴随着实体商业需求的持续改善，零售物业市场将迎来供需平衡修复的窗口期，供应过剩的风险将逐步减弱。

　　与此同时，购物中心的首层租金仍将是小涨小落的格局，波幅在-2%至2%区间内。一线城市中，北上广的租金将继续小幅增长;沈阳、苏州有望迎来三年内的租金首次上涨，成渝两地租金在也将出现止跌企稳的迹象。深圳、武汉、无锡预计平均租金将出现小幅下滑。

　　世邦魏理仕中国区顾问及交易商业部主管瑞贝卡表示：“2018年中国消费升级将继续推进，随着80后90后逐步成为消费升级主力，品牌服装、化妆品、体育娱乐用品消费进一步增加，文化娱乐健康相关的服务型消费将保持快速增长，购买商品的支出结构向“享受型”倾斜。品牌应积极调整策略，迎合消费者求新求变、重体验和数字化的趋势。购物中心业主应不断提升运营能力，在供应水平总体充沛的情况下，保证租金增长。”