易居：“金三银四”成色不足 全年楼市降温成定局

　　易居房地产研究院5月2日发布《4月全国40城住宅成交报告》。该报告显示，4月份，40个典型城市成交面积约2479万平方米，环比增加5%，同比减少9%。2018年1-4月份，40城累计成交面积同比下跌4%，跌幅较1-3月扩大2个百分点。

　　易居研究院研究员王梦雯表示，今年3-4月份成交反弹弱于2017和2016年，“金三银四”成色不足。预计当前调控将会贯穿全年，按这个逻辑来看，“金三银四” 成交平淡也预示着全年成交的震荡下行。

　　后续来看，政策面仍然是以稳为主，楼市调控政策将保持延续性和稳定性，因此2季度成交不存在大幅回升的可能，预计规模与去年同期比较接近。全年来看，一线城市成交有望企稳，但未调控或弱调控三四线城市成交将面临较大下跌风险。

　　该报告主要有以下内容：

　　4月成交环比增加5%。4月份，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积约2479万平方米，环比增加5%，同比减少9%。对比历史数据来看，今年3-4月份成交反弹弱于2017和2016年。3-4月份合计来看，40城成交面积合计约4848万平方，较2016年和2017年分别下降33%和16%。预计当前调控将会贯穿全年，按这个逻辑来看，“金三银四” 成交平淡也预示着全年成交的震荡下行。

　　调控三四线城市新盘放量推高成交。2018年4月，易居研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积约147万平方米，环比减少11%，同比减少35%;18个二线城市新建商品住宅成交面积约1570万平方米，环比增加5%，同比减少15%;18个三四线城市新建商品住宅成交面积约762万平方米，环比增9%，同比增加15%。其中7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新建商品住宅成交面积约278万平方米，环比增加8%，同比增加40%;11个本轮未调控或弱调控(仅限售)的三四线城市新建商品住宅成交面积约484万平方米，环比增加9%，同比增加4%。值得注意的是，调控三线城市今年成交回升明显，这主要与部分城市(如淮安、惠州)推盘量较大有关。

　　40城年初累计同比进一步下跌。2018年1-4月份，40城累计成交面积同比下跌4%，跌幅较1-3月扩大2个百分点。2017年2月，40城年初累计成交面积同比增幅进入负区间，之后降幅不断扩大，年底在-21%处企稳。这说明2017年市场出现了降温，主要由于多地先后出台或升级了“分类调控，因城施策”的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求。2018年2月，年初累计成交面积同比增幅短暂回升至14%后，3月重回下行区间，4月降幅进一步扩大，可见今年楼市成交依旧乏力。

　　对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看，两条曲线走势大致相近，40城领先全国4-6个月左右穿过正负线，且波动较大。这主要由于板块轮动效应，一二线典型城市对宏观政策更为敏感。2017年以来，40城年初累计同比曲线已经在低位盘整近16个月，而全国成交仍保持正增长，这主要由于三四线较宽松信贷环境及棚改货币化安置等因素影响。我们认为此类政策虽然可以放缓全国成交下降速度，但无法改变其下行趋势，40城累计成交负增长预示着全国成交累计增幅将保持下行至负区间。

　　分城市类别来看，各类城市的年初累计成交同比增幅呈现不同走势。一线和二线城市累计同比分别下降43%和6%;三四线城市累计同比上升17%，其中严调控的三四线城市累计同比上升18%，未调控或弱调控城市累计同比上升16%。