易居：一线冷清三线火热 全国土地市场冰火两重天

　　上海易居房地产研究院6月5日发布《5月份40城土地市场报告》。该报告显示，1、5月，40城土地成交建筑面积、土地出让金收入环比下跌，土地出让均价连续2个月同比下跌，多项指标增幅有所收窄;2、40城土地市场分化严重：一线城市冷清，量价齐跌;二线城市呈现降温趋势;三线城市火热，土地成交均价创下2011年以来新高;3、40城土地成交建筑面积与4月相比大幅萎缩，年初累计土地成交面积同比增幅也有所放缓。同时，40城土地成交均价也连续2个月同比下跌，整个市场呈现降温态势。

　　易居研究院研究员詹毅凡表示，目前一线城市以及部分热点的二线城市均出台了较为严厉的调控措施，导致土地市场较为冷清，土地成交均价也随之不断下行。在这种情况下，房企也逐渐将拿地重点转移至三线城市，导致5月三线城市的土地市场较为火热，土地成交均价创下新高。相关部门应做好防范准备工作，防止地价过高推动房价上涨。在金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。

　　报告主要内容如下：

　　一、40城整体： 多项指标增幅有所收窄

　　1、土地成交建筑面积：累计同比增长22.4%

　　2018年5月，40个典型城市土地成交建筑面积2797.9万平方米，环比下跌27.4%，同比增长20.8%。同比增幅较4月份大幅收窄。造成该现象的原因主要是4月份40城土地成交的火热主要是二三线城市带动的，而5月份三线城市土地市场成交面积的同比增幅由正转负，造成40城同比增幅大幅收窄。

　　2018年1-5月，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积18381.2万平方米，环比增长18.03%，同比增长26.8%。 从此类曲线看，目前已经保持了连续15个月的正增长态势，但5月份的增幅有所放缓。

　　参考历史规律，考虑到各地市场的逐渐降温，且地方政府的供地节奏存在变数，预计今年土地成交建筑面积的增幅将介于2011年和2014年之间，全年全国土地成交面积同比增幅在3%左右，走势为前高后低。而这40个城市总体上表现也会略涨，但幅度不会太大。

　　2、土地出让金收入： 同比增幅缓慢收窄

　　5月，40个典型城市土地出让金收入为1274.6亿元，环比下降14.2%，同比增长35.3%，土地出让金已经连续5个月环比下跌。这和近期的土地市场限价等因素有关，也从侧面说明，随着金融环境的收紧，房企的资金压力逐渐加剧，购地方面会更加理性。预计随着土地市场的降温，土地出让金收入的同比增幅将逐渐步入下行通道。

　　2018年1-5月，40个典型城市土地出让金累计收入8659.4亿元。从40城年初累计土地出让金收入同比增幅走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，目前在0-50%的区间盘整。与2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分别上升21.9%、154.3%、159.7%及71.8%。从这个角度看，土地出让金规模依然超出了历史同期的水平。

　　分城市来看，2018年1-5月，40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为杭州、北京、重庆、苏州和佛山，累计土地出让金总额分别为1349.8、596.4、500.7、484.4和476.7亿元，这说明这几个城市土地市场较为火热，尤其是杭州，本月出让的百井坊地块以107亿的总价成为近期的全国地王，该地块楼面价为5.5万元/平方米，亦刷新了杭州的历史新高。

　　3、土地出让均价：连续2个月同比下跌

　　5月，40个典型城市土地成交均价为4609.6元/平方米，环比增长0.1%，同比下降3.4%。造成该现象的原因在于，一是整个土地市场降温明显，甚至多个热点城市出现多宗土地流拍的现象，二是三线城市成交比重增加，拉低了成交均价。

　　40城土地成交均价自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌。预计2018年全年全国土地出让均价仍将保持正增长，但增幅相比2017年将有所回落，最终增幅在10%左右，短期内可能出现小幅反弹。而这40个城市总体上也会有此类的增幅走势。

　　需要指出的是本报告内的土地出让均价为楼板价。

　　4、土地成交溢价率：保持低位

　　5月，40个典型城市土地成交溢价率19.9%，与4月相比增长1.5个百分点，有所企稳。从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从图中最早的2011年1月开始，土地市场急速降温，土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点，这是一个长期的调控升级的进程。此后，国家连续两次降息，刺激经济发展，土地成交溢价率才得以反弹，涨势一直持续到2014年年初。

　　2014年年初至2014年年中，房地产市场低迷，经济面临下滑风险，土地成交溢价率再次由涨转跌。至14年下半年，央行降息，各地政府放松限购、限贷，全国房地产市场回暖再次进入上升周期，土地溢价率也在2016年9月达到历史高点，全国地王频现。2016年9月，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至今。需要指出的是，过去一年土地溢价率快速下滑，也与热点城市限地价有关。预计2018年全年40城土地成交溢价率仍将稳定在较低的区间。

　　分城市来看，5月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别荆州、南昌、东莞、惠州和合肥，土地成交溢价率分别为123%、89%、83%、72%和68%，这几个城市基本上都是弱二线城市和三线城市，反映了本轮周期运行至今三线城市较为火热的特点。5月份，北京、深圳、西安、武汉等8个城市的溢价率为0%，主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都为此前的热点城市，调控较为严厉。

　　二、城市分类： 一线冷清，三线火热

　　1、一线城市：量价齐跌

　　5月，4个一线城市土地成交建筑面积为36.2万平方米，环比下降79.2%，同比下降79.4%，相比4月份，5月份一线城市的土地成交量进一步萎缩;成交均价为11593.3元/平方米，环比下降7.5%，同比下降20.1%。目前一线城市的土地市场已出现连续4个月量价齐跌的情况，土地成交均价自2017年6月左右开始震荡下跌，土地成交建筑面积自2017年年末也连续萎缩，预计三季度一线城市的土地成交面积及均价仍有下降空间。

　　2、二线城市：逐渐降温

　　5月，二线城市土地成交建筑面积为1968.7万平方米，环比下降19.0%，同比增长53.7%;成交均价为4686.8元/平方米，环比增长0.6%，同比下降5.6%。二线城市的土地均价自2017年9月达到5825.6元/平米的历史高点之后便进入了下行通道，土地成交面积也连续4个月萎缩。预计三季度二线城市的土地成交均价和成交面积将逐渐降温。

　　3、三线城市：成交均价创2011年以来新高

　　5月，三线城市土地成交建筑面积为793.1万平方米，环比下降36.5%，同比下降7.9%;成交均价为2187.3元/平方米，环比增长12.8%，同比上涨26.2%。与一二线城市较为冷清的土地市场相反，三线城市的土地市场显得相当火热。5月份，虽然三线城市的土地成交面积出现了萎缩，但土地成交均价却有较大反弹，是2011年以来的新高。土地的成交价格受房价影响较大，房价上行，则开发企业有更大的动力以更高的价格拿地，5月份三线城市的地价创下新高，也是三线城市楼市火爆的缩影，相关政府部门应有所准备，防止市场过热。

　　三、结论和趋势：防范三线城市土地过热

　　2018年5月， 40个典型城市土地成交建筑面积与4月相比大幅萎缩，年初累计土地成交面积同比增幅也有所放缓。同时，40城土地成交均价也连续2个月同比下跌，整个市场呈现降温态势。

　　分城市来看，目前一线城市以及部分热点的二线城市均出台了较为严厉的调控措施，导致土地市场较为冷清，土地成交均价也随之不断下行。在这种情况下，房企也逐渐将拿地重点转移至三线城市，导致5月三线市场的土地市场较为火热，土地成交均价创下新高，相关调控部门应做好防范准备工作，防止地价过高推动房价上涨。在金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。

　　附注1：本报告所统计的土地为通过招牌挂方式成交的商品房用地，具体土地性质包括纯住宅、商住、商办及综合用地。

　　附注2：40个典型城市分类如下。4个一线城市：北京、上海、广州、深圳;22个二线城市：大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、佛山、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南;14个三四线城市：扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊。

　　附注3：土地成交均价及土地成交溢价率的计算，均取过去6个月此类指标的移动平均值。