泓熙资管傅捷：租房也是高端人群的生活方式

　　3个月前，傅捷供职于一家大型地产公司的基金部门，主要工作是负责基金的投后管理运营并随团队四处考察收购项目;3个月后，他出现在北京(楼盘)燕莎桥附近的三全公寓样板间施工现场，盯着设计师与工人们赶在3天时间内完成公寓样板间的配置。

　　傅捷评价现在的工作是一份“脏活、累活、苦活”，公寓房间施工、招租、保洁等，事无巨细，傅捷都要参与其中。当然，在今年3月份离开开发企业创办泓熙资产管理企业(以下简称“泓熙资管”)时，已拥有逾10年高端公寓行业资产管理经验的傅捷，对这项工作的琐碎、复杂早有心理准备。

　　但傅捷说自己内心很欣喜，一是创业的兴奋，二是泓熙资管商业逻辑的自洽。“我们能够看到以后生活方式的转变，这是居住行业的趋势，潮流中我们找到了一个合适的时机和切入点。”

　　泓熙资管在今年3月份刚刚创立，专注于高端公寓领域的资产管理，傅捷对新公司很有信心，成立2个月时间，泓熙资管已经接受委托三全公寓的120套公寓，而正在配置的3套样板间房源，已经实现预租。

　　泓熙资管现在进入了北京和上海两个城市，除了三全公寓，泓熙资管还在上海、北京签约了若干个公寓项目，并与几家开发企业及不动产基金公司签署了战略合作，到今年底，傅捷预计公司受托管理的公寓房源将会突破1000间。

　　泓熙资产联合创始人&CEO傅捷

　　非标模式的长租公寓

　　为了迅速在行业树立标杆，泓熙资管现阶段主要提供面向B端(主要是开发企业和基金公司)的长租公寓资产管理，并且是轻资产运营，B端客户提供精装修交房标准的物业项目，泓熙资管完成样板间设计、配置、招租及后端运营管理服务。

　　“作为一家轻资产运营公司，我们输出的是产品端和服务端，主要面向to B市场，但不会做包租，因为包租没有规模可言，随着规模扩大，亏损面也会扩大。”傅捷说。

　　现在泓熙资管的团队成员背景主要来自开发企业、基金公司以及酒店和公寓行业，同时，一线员工如保洁等也由泓熙资管自主聘用。“这些服务都没办法外包，因为高端客户尤其注重隐私。”

　　傅捷希望做成非标准模式的长租公寓，提供更加多元化和个性化的公寓产品，而目前长租公寓行业主要是标准化的酒店式公寓产品。

　　“商业模式和产品都是根据客户的需求确定。”傅捷说，“从来不是为了改变而改变，主要是客户需求变得多元化和个性化。现在国内公寓行业面向日本、欧美和本地客群，客户的年龄层次也不同，产品、服务需求差异化非常大。”

　　位于北京燕莎桥附近的三全公寓由一家日资企业开发，日本客人也一直是三全公寓的主要租户，这符合国内长租公寓行业的客群变化特点。

　　2007年，金融危机开始后不久，全球经济进入缓慢复苏，中国核心城市涌入了越来越多的外企来华淘金员工，国内长租公寓由此兴起，北京等城市的核心区域公寓租住着外企高管们;2013年开始，外资银行在中国逐渐走向下坡，国内本地客户的租赁需求变得踊跃。

　　泓熙资管受托管理三全公寓的120套房间以后，傅捷着手设计了A、B、C三种风格的样板间，以供欧美、日本及本地客户选择。

　　“2013年注意到公寓客户转变以后，我开始坚决做本地客户需求的产品和服务。”傅捷说，“产品根据客户需求而定。现在三全公寓做成3种不同风格的产品，能够增加欧美和本地客人，提升租金溢价。”

　　他进一步补充道，必须了解客户需要怎样的公寓产品和服务，后端服务可以拷贝复制，但是前端产品要做出独特性，根据客户的需求考虑产品形态。

　　“我们的公寓产品除了风格多样，公寓内家具陈设也都提供更换选择，我们根据客户需求配置房间，软装风格就有100多款。”傅捷介绍。

　　虽然刚成立不久，但越来越多持有商业公寓的开发企业和基金公司产生了与泓熙资管的合作意向，核心因素是泓熙资管可以做到降低固定资产投入，提升租金溢价。

　　泓熙资管接受三全公寓委托管理之前，这个公寓项目的租金回报率是2.5%左右，通过打造新的公寓产品，以及提供灵活的软装配置，吸引欧美及本地客户，预计三全公寓租金水平会有50%以上的收益上浮，租金回报率接近4%。