金融+科技 将如何颠覆地产的无界投资？

　　CBRE近日发布《2018中国商业地产投资市场报告》，提出“无界”当成为引领下一阶段中国房地产投资的新思维。报告从城市无界、区位无界、物业用途无界、地产金融及科技无界(本篇)五个维度切入，探讨房地产市场存在的投资机遇与发展新格局，为商业地产投资决策提供参考。

　　金融无界

　　房地产的资源属性使其与金融天然不可分割，两者的运行周期通常也高度重合。随着国内房地产业逐渐由“开发+销售”转向“持有+经营”，地产与金融需要以新的方式无缝连接。资产证券化已迎来起飞的契机，并将推动商业地产投资进入新的高度。

　　目前较多采用的资产证券化以债权型为主，比如以商业抵押贷款为底层资产发行的CMBS，以及通过结合各类收益权发行ABS并附加底层资产转让权的类REITs。

　　2017年，国内类REITs及CMBS的发行总金额分别跃升118%及111%，两者的发行总量达717亿。但与发达市场相比，我国的房地产证券化目前处于起步阶段。2017年底，国内房地产CMBS和类REITs存量规模不足1,500亿元，仅美国REITS市值的2%左右。

　　尽管REITs的探索在国内已历时十年以上，但由于专项法律法规、税务安排以及符合条件的基础资产的缺乏而一直进展缓慢。CBRE认为，国内REITs的发展有望在近期迎来实质性的突破。

　　CBRE预计，在借鉴美国等成熟市场经验的情况下，国内相关政策放行后REITs短期内的规模将逐步增长至GDP的0.6%左右，对应市值在5,000-6,000亿元之间，而流动性的加强将有望进一步提升商业地产年投资额至3,000亿元以上。

　　CBRE中国区研究部主管谢晨表示：“中国的可投资商业地产规模居全球第二，但就交易活跃度(TAR)而言，仍处于低流动性市场，其中的一个重要原因即在于REITs等房地产证券化工具的发展滞后。以房地产证券化为方向的新型地产金融的发展，尤其是不远的未来REITs的兴起，将在流动性层面成为国内商业地产投资的助力。”

　　科技无界

　　电商 – 仓库的逆袭

　　近年来随着科技发展和应用进入爆发期，科技对房地产的影响已经逐步显现。作为世界上电商最发达的国家之一，中国消费的增长显著提升了投资者对仓库的投资热情。以上海为例，CBRE的研究数据显示，仓库的平均资本值在2013-2017年间大涨56%，远高于同期购物中心27%的资本值增幅。仓库与购物中心的故事尚未完结，随着新零售的兴起，未来或许会看到不一样的演绎。

　　AI与机器人 – 房地产规模vs品质

　　2016年Alpha Go在与围棋世界冠军的人机大战中胜出，人工智能对人类未来的影响仿佛一夜间从科幻电影照进现实。无人工厂和仓库早非新鲜事物，而AI已经在互联网、金融、零售、制造等多个领域证明能比人类更好地完成任务。尽管对于AI和机器人将替代人类工作还是在此过程中创造出更多新的工作岗位仍是一个没有明确答案的话题，但能够确定的是：1)人类社会的生产效率将再次提升;2)人类自身将从事更富价值和创造性的工作。

　　而AI的发展对房地产投资的意义在于，在研判房地产需求时，品质将逐步成为优先考量指标。CBRE一项调查显示，50%的租户认为受人工智能等科技的影响，工作效率增加，未来办公楼的需求会减少，但对办公空间和服务品质要求不断提高。对比传统仓库，智能无人仓库的操作效率提升3-10倍，人工成本降低75%-85%，仓储成本降低50%。更高效率的仓库意味着更少的仓库面积需求、更高规格的仓库以及仓库资本值的提升。

　　无人驾驶 – 改变绝不止于车库

　　全球无人驾驶领域的投资和研发正在如火如荼的进行中。无人驾驶对房地产市场最直观的影响在停车设施。无人驾驶将减少汽车在车库中的停放时间和每部车辆所需的停车位面积，而被释放出的公共停车面积无疑将为城市空间和房地产项目的改造提供大量的机会。另外，由于无人驾驶将减少出行的时间和精力成本，人们的出行半径将扩大，对于城市中原有公交体系的依赖减小。

　　对房地产而言，这可能意味着城市中的区位以及其所代表的价值将被重新定义：城市边缘将进一步向外延伸，拥有宜居环境和宽敞空间的郊区住宅将会受到富裕人群的青睐，升值潜力巨大;办公和购物的地点选择更为灵活，对商业地产项目而言，资产管理和运营创造的用户体验将变得比位置更为重要;原先依托公交枢纽而溢价的房地产项目可能会受到负面影响。

　　区块链 – 去中介化和资产数字化

　　比特币的财富神话让区块链成为近年来最为人津津热道的新科技之一。区块链是加密的在线分布式账簿系统与房地产结合的应用前景广阔。

　　未来，区块链在智能合约、交易方和交易标的信息透明化和诚信等方面的应用能够有效降低资产交易和管理成本，简化流程和提升效率。作为数字货币的底层技术，区块链将促进资产数字化和部分所有权在房地产领域的发展。这将大幅降低投资房地产的资金门槛和交易成本，数字化将成为证券化之外提升房地产投资流动性的又一大途径，并将带动房地产投资交易的进一步活跃。需要指出的是，区块链是类似于基础设施的底层技术，并不能取代专业团队在房地产投资决策和资产管理中的作用。

（来源世邦魏理仕）