克尔瑞：调控持续分化加剧 房企加大供应抢收业绩

　　同时我们预计，在房地产市场调控成为常态，部分城市限售、限价政策调控持续的背景下，今年全年的政策、市场环境仍不明朗。下半年，在融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下。三四季度将会有更多持货观望的房企或加大供应量、尽可能的多推项目;或选择以价换量，通过降低预售价格加速项目入市，尽早抢收业绩以完成全年的销售目标。 

　　企业拿地

　　抢占三四线聚焦中西部关注东部二线底部机会

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　　融资收紧减弱土投力度、加剧土地资源集中

　　根据《2018年1-5月中国房地产企业新增货值TOP100》数据，前五月入榜房企拿地总建筑面积约为38549万平方米，拿地金额14738亿元，总货值44243亿元。房企销售上竞争激烈，对土地资源的抢夺上也进入白热化。

　　上半年金融收紧趋势未变，融资难、资金紧缺是所有房企面临的最大问题。在投资拿地上反映明显，不仅制约了房企中长期的投资力度，更加剧了房企间布局的分化。

　　新增货值集中度来看，土地资源集中流向规模房企，强者恒强的局面持续发酵。其中销售金额TOP10房企1-5月新增货值在百强房企中占比超5成，行业资源愈发集中。而TOP11-20强房企占比也明显上升，集中度达17%。

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　　从销售百强房企前五月拿地销售比看，各梯队房企土地投资强度均未达2017年的水平。整体来看，前5月销售百强房企平均拿地销售比为0.3，相比2017年的0.53仍有一定差距。

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　　华润、招商、中南等企业拿地热情依然高涨

　　金融环境收紧、部分二三线销售下滑导致房企整体土地投资强度弱于去年。但总体而言，企业间分化明显，其中两类房企值得关注。

　　第一类企业土储相对较少、补仓态度较为积极。如，华润、招商、中梁等。由于本身土储不充裕，为了冲刺规模，迫使企业必须更加积极拿地扩张。其中华润、旭辉、中梁、祥生前五月拿地销售比均在0.7以上。

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　　第二类房企土储相对充裕，前五月拿地节奏略有放缓。例如泰禾、新城等。今年拿地销售比均不足0.3。一方面是两家企业此前一二线布局较多，因政策收紧和供地减少的双重影响，整体拿地节奏有所放缓。另一方面，新城、泰禾土储相对充裕，因此当前的重心放在现货销售上。

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　　投资布局上三四线受关注，中西部热度高

　　从城市布局能级来看，三四线城市依旧是各家房企的布局重心，销售TOP50房企三四线占到了拿地总建面的61%，二线占比则为36%。由于一二线政策调控严厉，三四线在棚改的支撑下成为房企关注的重点。区域来看，中西部占比最大，为36%，远高于珠三角和环渤海，比长三角占比也高出7个百分点。整体而言，上半年房企的投资格局基本以“长三角三四线和中西部高能级二线为主”。