上半年40城成交量同比微增 三四线城市成交量创新高

　　对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看，两条曲线走势大致相近，40城领先全国4-6个月左右穿过正负线，且波动较大。这主要由于板块轮动效应，一二线典型城市对宏观政策更为敏感。2017年以来，40城年初累计同比曲线已经在低位盘整近17个月，而全国成交仍保持正增长，这主要由于三四线较宽松信贷环境及棚改货币化安置等因素影响。我们认为此类政策虽然可以放缓全国成交下降速度，但无法改变其下行趋势，全国整体新建商品住宅成交将逐渐走弱。

　　分城市类别来看，各类城市的年初累计成交同比增幅呈现不同走势。一线城市累计同比减少31%;二线城市累计同比小幅增长1%;三四线城市累计同比增长16%，其中严调控的三四线城市累计同比增长23%，未调控或弱调控城市累计同比上升13%。

　　四、上半年40城成交面积同比增幅排名：淮安翻番北京腰斩

　　2018年上半年，成交面积同比2017年上半年增长的城市有20个，其中增幅前5名的城市分别为淮安、惠州、南宁、无锡和泉州，同比增幅分别为155.9%、119.4%、61.3%、61.3%和49.6%。这五个城市除南宁外全部为三四线城市，反映了本轮周期运行至今三线城市火热的特点，未来不排除这些城市的政策有收紧的可能。成交面积同比下跌的城市也有20个，其中跌幅前5位的城市分别为北京、厦门、珠海、成都和襄阳，跌幅分别为57.4%、54%、45.5%、45.3%和34.1%。5个跌幅最大的城市中，3个为一二线城市，反映出一二线市场的走弱，尤其是北京，成交面积相比2017年上半年，减少了接近60%。作为环渤海区域的核心城市，北京上半年的表现是整个环京区域楼市的缩影。

　　五、预计3季度楼市成交将承压

　　2018年上半年，40城新建住宅成交面积同比微增，这主要是由火热的三线城市所拉动的，而一二线城市的持续走弱加大了40城市场的压力。5月住建部约谈12个城市，并发布房地产调控方面的相关通知，大部分城市迅速回应。6月七部委出文联手整治房地产市场乱象行为，可见政府促进房地产市场平稳健康发展的决心，让住宅的居住属性更加凸显，防止市场的大起大落。政策面仍然是以稳为主，楼市调控政策将保持延续性和稳定性。综合考虑到这些情况，预计三季度一二线城市的成交量将有所企稳，从目前的情况看，一旦三四线城市成交出现滑坡，40城整体市场将受影响承受下跌压力。