上海6月二手房指数报告：成交区间向上 价格跌幅收缩

　　成交区间向上 价格跌幅收缩

　　2018年6月，上海二手房指数为3928点，比5月下降12点，环比下降0.35%，降幅缩小0.17个百分点,为连续第7个月下降走势。6月二手房指数同比下降1.83%。

　　6月，上海二手住宅成交套数为15500余套，环比下降3.45%，同比上升30.74%;以成交面积计，环比下降2.78%，同比上升30.97%。2018年上半年共计成交二手住宅81100余套，同比上升4.17%。上海二手房指数办公室认为，6月市场表现：一、成交量稳定在上升区间。连续四个月摆脱以往1.2万套左右低位，并且延续上月站稳在1.5万套之上，进入中位水平，但相比正常年份月均2万套仍有不小差距。二、6月一手住宅开盘量减少，成交环比下降24%，而二手住宅成交微降，相比上月二手住宅成交面积是一手住宅的2.36倍，本月扩大为2.86倍。三、全市130个板块的价格走势，60.77%下跌，25.38%上涨，13.85%持平。下跌板块价格跌幅由0.80%缩小为0.71%，上涨板块价格涨幅由0.13%缩小为0.11%。价格跌幅呈现由外而内逐渐缩小，新兴城区远郊板块成交占比9.78%，总体价格下跌0.75%;近郊成交占比57%，总体价格下跌0.42%;中心城区成交占比33.22%，总体价格下跌0.29%。四、全市130个板块成交量走势，55%下降，41%上升，4%持平。从环线看，内环内板块成交下降5.57%，为2030余套;外环外成交下降4.37%，为7550余套;内外环间成交下降1.10%，为5830余套。从价格段看，总价300万元以内房源成交占比61.08%;300-500万元房源成交占比24.28%;500万元以上房源成交占比14.64%。中高价位房源成交占比有所上升。从面积段看，140-200平方米房源环比上升2.81%，为620余套;90-110平方米房源环比上升1.04%，为1940余套。其余五个面积段环比下跌，跌幅最大的70-90平方米房源下降7.17%，为3860余套;50平方米以下房源环比下降6.41%，为3180余套。五、全市普通住宅成交占比为65.24%，其中内环内成交1280余套、内外环间成交3840余套、外环外成交5000余套。六、全市成交TOP10板块中，新兴城区近郊7席、远郊2席，中心城区1席。近郊的闵行浦江、浦东三林、奉贤南桥新城以433套、383套、364套分列前三位;中心城区的静安彭浦成交294套居第八位。全市成交TOP10小区中，8个位于外郊环间，2个位于内中环间，其中松江泗泾的新凯家园以115套位居榜首。截至6月底，全市二手住宅挂牌量为84800套，环比下降2.33%，同比下降49.97%。其中，内环内、内外环、外环外为24117套、44529套、16154套。

　　6月25日，住建部等七部委联合发出通知要求，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。

　　市区涨跌板块相近

　　6月，中心城区(7个传统市区及浦东内环)价格总体环比下跌0.29%，跌幅缩小0.20个百分点;其中内环内下跌0.23%，跌幅缩小0.27个百分点。长宁、虹口、普陀、杨浦跌幅较大，分别下降0.39%、0.35%、0.33%、0.32%，静安、黄浦、浦东内环、徐汇分别下跌0.25%、0.22%、0.22%、0.20%。中心城区全部65个板块中，28个价格下跌，27个上涨，10个走平。下跌板块如普陀武宁、虹口四川北路、杨浦五角场、浦东塘桥，价格分别下跌1.06%、0.85%、0.74%、0.67%。上涨板块如长宁虹桥路、静安江宁路、徐家汇、杨浦鞍山，价格分别上涨0.17%、0.14%、0.13%、0.07%。涨跌板块数量相差不大，但板块跌幅远大于板块涨幅。

　　6月，中心城区成交环比下降1.81%，为5160余套，其中内环内成交下降6.49%，为2070余套。排名前三的徐汇、杨浦、普陀分别成交870余套、840余套、830余套。中心城区刚需成交稳定，改善需求以非紧凑型的中大户型为主。从统计的七个面积段看：仅110-140平方米房源成交上升6.28%，为420余套;50-70平方米房源上升0.51%，为1380余套。其余成交环比下降，依次为，200平方米、90-110平方米、140-200平方米、50平方米以内、70-90平方米房源，成交分别下降15.31%、8.46%、7.66%、2.56%、0.30%，为80余套、410余套、250余套、1940余套、650余套。从中心城区成交量前100个小区看：其一，普陀、杨浦、徐汇占比最多，分别为21个、19个、18个。前3名小区中，2个为普陀区改善型小区，1个为静安老工房(售后公房)小区。普陀2小区以改善需求为主，桃浦阳光建华城、武宁中远两湾城分别成交27套、17套，前者六成为90-120平方米，后者五成为90-160平方米;静安1小区彭浦共康四村成交18套，六成为50-65平方米的二室户型，其余均为40平方米内的一室户型。3小区所在的板块普陀桃浦、静安彭浦、普陀武宁，价格分别上涨0.08%、上涨0.09%、下跌1.06%。其二，套均50平方米以内小区47个，占近半。浦东、杨浦作为学区房热门板块，随着入学政策趋严，40-50平方米的一室带厅或二室户型成交火热。成交领先的陆家嘴竹园新村、潍坊九村、杨浦鞍山四村，分别成交15套、14套、14套。其三，成交千万级、套均140平方米以上房源的小区4个，浦东联洋的仁恒河滨城、陆家嘴的菊园、长宁虹桥路的天山河畔花园、黄浦淮海中路的翠湖天地，分别成交14套、9套、8套、7套。所在的浦东联洋、陆家嘴、长宁虹桥路、黄浦淮海中路板块价格分别上涨0.14%、走平、上涨0.17%、上涨0.13%。

　　以内环内统计，成交量排名前三的浦东内环、静安、徐汇板块，分别成交560余套、250余套、250余套。内环内全部35个板块中，50-70平方米、110-140平方米房源成交增大，上升9.88%、4.08%，为620余套、250余套。其一，成交前四位的陆家嘴、徐家汇、杨浦鞍山、虹口四川北路板块，成交240余套、240余套、180余套、140余套，分别为下降14.48%、持平、上升5.23%、上升2.13%。上月成交居前的浦东洋泾本月大幅减少39.1%。其二，成交活跃小区中，小户型占多。统计案例显示，陆家嘴及虹口曲阳的学区房小区走俏，均价多数分别为8-10万元、5-6万元。其中，陆家嘴的竹园新村、潍坊九村、潍坊十村、梅园新村、潍坊六村分别成交15套、14套、12套、12套、11套;虹口曲阳的东体小区、玉田小区均成交10套。购房者中一些为已录取附近民办小学的家长，为求就近学习选择购入。

　　6月，新兴城区中近郊价格总体下跌0.42%，跌幅环比缩小0.12个百分点;远郊价格总体下跌0.75%，跌幅环比扩大0.03个百分点。成交量前三的浦东内环外、闵行、宝山，价格分别下跌0.43%、0.41%、0.34%;含有较多远郊板块的金山、奉贤、崇明价格跌幅最大，分别下跌0.79%、0.75%、0.73%;青浦、松江、嘉定价格分别下跌0.54%、0.51%、0.45%。新兴城区全部65个板块中，51个价格下跌，6个上涨，8个走平。下跌板块如浦东外高桥、松江九亭、嘉定江桥新城、浦东张江，价格分别下跌1.27%、0.94%、0.65%、0.53%。上涨板块如宝山共富、闵行浦江、浦东三林，松江新桥价格分别上涨0.13%、0.12%、0。09%、0.06%。

　　近郊城区成交环比下降0.82%，为8850余套。成交前三的浦东内环外、闵行、宝山，环比下降5.01%、3.68%、2.4%，为3010余套、1670余套、1460余套。松江、奉贤近郊的板块成交逆向上行，环比上升19.45%、8.32%，为990余套、500余套。从成交变化看，近郊仅两个改善面积段上升，140-200平方米、90-110平方米房源环比上升16.23%、1.44%，为300余套、1200余套。成交降幅较大的70-90平方米、50平方米以内房源，环比下降9.8%、6.65%，为2650余套、940余套。从成交结构看，近郊城区逾7成案例为初级改善，70-90平方米、50-70平方米、90-110平方米三类中等户型，分别占比31.78%、26.95%、14.38%。从近郊城区成交领先的板块看，月成交300套以上的板块5个，闵行浦江、浦东三林、奉贤南桥新城、浦东周康、浦东世博，分别成交430余套、380余套、360余套、310余套、300余套，区位需求集中在外郊环间、内中环间板块。浦东世博以50平方米左右、250-300万的售后公房为主，其余四板块为初级改善及刚需活跃区域，成交以80-90平方米、250-350万元房源为主。从近郊成交活跃的前100个小区看：购房需求集中在外郊环间板块。其中，外郊环间小区75个，中外环间16个，内中环间9个。内中环间比上月增加4个，表明近郊购房者中选择优质地段上升。成交排名前三的新凯家园、民乐城惠康园、浦江世博家园处于外郊环间板块，分别成交115套、83套、41套，所在的松江泗泾、浦东惠南、闵行浦江板块价格分别下跌0.63%、下跌0.97%、上涨0.12%。上述三个小区为动迁配套小区，180-350万元、70-80平方米的二室户型成交最热。调查显示，浦江世博家园购房者中初级改善比例高，交通、购物、医疗、教育等配套逐渐成熟，受到年轻人关注。新凯家园、民乐城惠康园成交案例中不乏市区老年人，医疗、购物等设施较为完善，在同等预算下选择此地养老。内中环间成交较热的小区，如三林世博家园、大华锦绣华城，套均成交面积在80-90平方米，一些500万元预算的改善客，青睐此类地段更佳的小区。

　　远郊成交环比下降20.3%，为1510余套，是降幅最大的区域。全部11个板块价格均现下跌。成交量前三的金山新城、嘉定城区、浦东临港新城，占整个远郊成交量54.7%，成交环比下降7.58、3.53%、5.09%，为320余套、300余套、200余套，价格分别下跌0.87%、0.78%、0.81%。松江小昆山继上月建设苑小区部分房源整体交易后，板块成交量恢复前期水平，为50余套。其余一些板块，如崇明长兴岛、金山枫泾、青浦朱家角，价格分别下跌1.04%、0.43%、0.52%，成交环比上升15.63%、10.71%、持平，均为30余套。调查显示，上述三板块虽然地处远郊，但自然环境优质，总价200万元以内成为追求健康养老选择。

　　近郊延续降价促售

　　6月，全市130个板块中，价格下跌板块79 个，占比60.77%;上涨板块33个，占比25.38%;持平板块18个，占比13.85%。

　　下跌板块79个，环比减少14个，价格总体下跌0.71%，跌幅环比缩小0.09个百分点。79个下跌板块中，中心城区28个，新兴城区51个。下跌板块特征呈现为，价格跌幅小幅收缩，新兴城区板块价格跌幅大于中心城区。调查显示，中心城区议价减少，新兴城区则延续跌势。新兴城区价格跌幅较大的浦东航头、闵行颛桥分别下跌1.15%、1.03%，成交环比下降19.71%、8.5%，上述两板块成交以50至90平方米的初级改善面积段为主，分别占成交的六成、八成。其中，50-70平方米房源成交环比下降7.25%、2.33%，为64套、42套;70-90平方米房源成交环比下降31.64%、上涨4.76%，为121套、44套。这类板块的轨交为非大客流线路，距离中心城区通勤时间多在1小时以上，购房者中多为初次购房的低预算者，但板块内供应大，降价成为主流。中心城区价格跌幅较大的黄浦老西门、长宁古北板块，分别下跌0.89%、0.69%，成交上升1.32%、下降21.43%。其中，黄浦老西门成交以小面积房源为主，50-70平方米、50平方米以内房源成交分别上升50%、4%，为12套、26套;中等户型以上仅110-140平方米房源上升36.36%，为15套。长宁古北大面积段房源成交上升，140-200平方米、200平方米以上环比上升12.5%、100%，为9套、4套。调查显示，这类老牌高端板块由于房龄多在10年以上，购房者更青睐房龄相对较短的小区，卖家即使3%-5%让价也成交缓慢。

　　价格持平板块18个，环比减少3个。其中，中心城区10个，新兴城区近郊8个。成交量上升板块如普陀万里、长宁新华路，环比上升12.5%、8.33%，为30余套、50余套，以90-100平方米的大二室房源为主。而同为改善板块的闵行金虹桥成交160余套，环比上升1.85%。成交量下降的板块如浦东川沙、嘉定南翔，环比下降14.84%、12.71%，为150余套、100余套，以250-450万元、50-90平方米的房源为主，初级改善需求减少，小户型刚需小幅上升。初级改善面积段占两板块成交的三成，70-90平方米房源成交46套、40套;50平方米以内的房源成交16套、10套，

　　上涨板块33个，环比翻番，价格平均上涨0.13%。33个上涨板块中，27个位于中心城区、6个位于新兴城区近郊。除徐家汇、徐汇上海南站、徐汇长桥量平价升外，其余量价齐升、量跌价升板块各为15个。静安江宁路、静安新客站价格分别上涨0.14%、0.17%，成交上升30.91%、15.29%，其中50平方米以内房源成交上升180%、55.56%，均为42套;110-140平方米房源成交上升60%、120%，为16套、11套。调查显示，板块内购房需求呈现两端分化，小面积学区房及中大户型改善房为成交主力。量跌价升板块如浦东花木、普陀桃浦，价格分别上涨0.19%、0.08%，成交环比下降19.38%、15.07%，其中50平方米以内房源成交下降16.67%、30.77%，50-70平方米房源成交下降20.59%、32.69%;而大面积的110-140平方米成交分别上升18.18%、50%，为13套、12套，占比不大，此类优质房源未带动板块整体成交向上。

　　上海二手房指数办公室认为，连续第二个月成交站稳在1.5万套水平之上，并且价格跌幅环比收窄，显示市场稳中趋好。本月二手房成交面积是一手房的2.86倍，缘于一手房成交下降二成多，尚不表明二手房市场动力强劲。从二手房市场总体表现看，中心城区价格跌幅明显收窄，学区房、改善房成交稳定，其中千万以上豪宅，受一手房传动效应，出现局部小幅放量;新兴城区近郊延续降价促售，刚需及初级改善客中出现偏好优质地段。

　　今年上半年以来，房地产市场虽无新调控政策出台，但“四限”严格执行，政策效应持续发酵。二手房成交量步入上升区间，价格指数同比下降1.83%。接下来的7月是市场传统成交淡季，成交量或有短期波动，但价格稳定趋势不变。(上海二手房指数办公室)