丁祖昱：房产行业发展空间很大 没必要对未来丧失信心

　　这一点我们所有的人应该有这样的观点或者说判断，过去若干次调控都是以调控加最后的刺激来反转的，所以过去四次这样危险的发展的调整。

　　过去的政策我刚才已经讲了每一次调控之后又刺激，刺激之后又全面的反弹、回升。但是从这一次的调控情况来看，从2016年三月到现在我们没有看到任何的刺激性的政策，所以未来有这样一个基本的判断，房地产不可能出现政策上的反转，也就是说不可能用刺激性的政策替代掉目前调控的政策。因为现在的政策已经基本上定调了，所以无论是对于自住购房的支持，还是对于保障房发展的支持，这个是没有任何的异议了，特别是租赁市场，希望未来成为租购并举的制度。

　　对于房地产税一直是在一个进行时，但是在过去的几个月中，大家对它的进度会有很多的分歧，一会儿快，一会儿慢。

　　当前的金融政策对房地产抑制的政策，去杠杆的政策。所以总体来说目前房租不涨，整体房地产来说是调控的主基调不会发生太大的变化。

　　最近中央也连续对房地产进行了多次表态，731和8月7日这两次的表态要重视，731是决定对中国的经济要放水，但是对房地产要遏制房地产的价格的上涨，所以731之后整体房地产行业出现了比较大的所谓的调整。比如说深圳731观点发布之后，深圳也发布了史上最严格的房地产的政策，深圳的的房地产从夏天一下子进入到冬天。但是8月7日住建部的相关的政策中对所谓的价格这一块又给了新的口径，住建部说了要稳地价、房价、预期。我们在之后的政府的表态中，稳地价、房价、预期的相关的表态。我们可以认为这三者是政府更希望传达到我们业内或者说对于目前价格的口径。

　　8月8日之后基本上大家都是在响应政治局的会议以及住建部会议的要求，各个城市做相关的落实。各城市落实现在基本上都在打补丁，一部分的热点的城市，主要是对于限购，对于投资这一块给出更多的限制，包括上周北京也出台了对公积金方面的限制的政策，其他的城市也出台了对限购、限价方面的政策。另外对于市场的秩序，一二线城市都给出了相关的口径和说法，维护整个市场的稳定，维护目前的市场的秩序。对部分的中介企业、房地产企业出现了一些违规的行为进行一些严打。

　　当然部分省市还有一些口子，目前口子主要是开在人才落户方面，通过吸引人才对于限购政策做一些稍微的松动。

　　政策上，限购上在查漏补缺。然后棚改这一块有一些松动，713是放水，对基础建设的资金要投入。棚改是基础设施中很重要的一个组成部分，731之后棚改政策可以乐观的来进行未来的判断。

　　另外还有一个点是30个城市目前关注的城市，中央主要是关注这30个城市(图示)。所以从第二个观点来说，现有的调控政策不会发生大的变化，四线城市也不会退出历史舞台，而长效机制正在进行时。总得口径是稳地价、房价、预期。

　　第三个观点，大家没有必要对市场过分的悲观，就是房地产市场中期仍将高位运行。2014年销售面积达到16.94亿平方米，金额达到13.3万亿，未来我们认为在这样的高位上再破天花板有难度，但是可以保持这样的高位的运行。

　　今年前七个月无论是销售额，新开工的面积，房地产开发投资增速，继续维持在相对的高位。当然最近这段时间整体数据有所回落，所以我们判断全年的销售面积同比持平，销售金额会在去年的基础上有所上升。新开工之前都是正的，下半年增速有可能回落，但是依然保持正的。土地投资这一块，最近几个月的数据有所回落。

　　中长期，无论是从刚需还是从改善，还是从三四线的需求来看，目前的需求面不会发生断崖式的下降。刚需的角度，虽然这几年大家对人口有所忧虑，但是主要是老龄化的比重越来越高，但是新出生的人口这一块还是保持着1500万人以上，从2010年之后持续多年都是保持在1500万人之上。整体刚需这一块加上二三线城市引进人才的政策，所以不会出现大的反复。

　　改善型的需求这一块，目前的情况来看，每年3%的增长总量。三四线受到政策的影响比较大，一方面受到棚改的影响，另外还有它自身的改善型的需求，还有投资型的需求，三四线的波动相对多一些。

　　从刚需的角度来说，人口最近几年都是维持在1500万人左右，按照部分专家的预测，人口的数字下滑从2020年之后，出生人口才会下滑。2020年考虑到二胎还会达到一个相对的高峰，所以在今年、明年和后年应该人口1500万到1600万左右还能够保持。

　　另外我们从右边的图可以看到，目前很多城市初中以下的数量保留在200万，这些人都是未来刚需的主力的人群。

　　另外从人口导入的情况来看，目前全国省和直辖市中只有五个地方是人口净流出的，剩下的是净流入的。上海的情况比较特殊，主要是前几年部分的产业做了一些调整，随着这些产业的调整，有一部分的人口就流出了，整体来说上海受到人口流出的影响是比较小的，主要是东三省和青海。具体到市，我们今天所在的杭州是千亿人口最多的城市，2017年杭州净流入的人口达到21万人，这都是主要城市未来刚需最大的支撑。

　　在二胎政策开放之后，我们在2017年看到二胎的比重已经超过了一胎，达到了51.25%，在2017年生两个孩子中有超过一个孩子是二胎了。这给大家一个有意思的信号，要么不生，要么就生两个。为什么判断2020年人还会继续保持?30年前人口一个高峰，30年后这两年正好是一胎生育的高峰，三年之后又是一个二胎的生育高峰。现在最重要的是没有人生一胎，一胎的比重在逐年的下降，在2017年降到47%不到，所以说现在有人愿意生二胎，但是没有人愿意生二胎。当然二胎的出生率迅速上升之后对我们房地产企业有一个启示，就是改善型的住房和对二胎儿童房的安排，产品上要有很多的思考;未来这一块二胎和多胎占到主导。

　　三四线一方面最重要的还是棚改来影响的，棚改未来三年1500万套的总量，本身不会发生大的将来。货币化的比重有可能会下滑，但是下滑的幅度有限，因为这一次放水中有很多的钱还是要进入到棚改，所以说它的货币化的比重下滑的速度会比我们上半年预计的下滑速度慢很多。

　　另外三四线城市的改善型需求是目前房地产企业抓得最重要的需求，还有一块是返乡置业和投资性的需求，一块的需求随着价格的上升，这一块会出现一些变化，可能会没有。但是前两块的需求从目前情况来看还是稳定的。

　　当然在过去的三年是1800万套，最近三年是1500万套，我们更要判断各个区域每一年不同的变化。我们以湖南省为例，只有四个地级市在2018年棚改的数字超过了预期，所以还是要具体到城市来看棚改对市场的关联的影响，我们也可以看到在各个地级市中棚改的货币化的比重，最低地是50%，最高的达到100%，所以说各个城市的差异是非常大的。有的城市棚改的量下滑30%到40%以后，这个城市的整体市场就会受到巨大的影响，我们最近也在做相关的研究，我们要测算出棚改和房地产销售之间的线性的关系。

　　第四部分回到我们的主题，看一下房企的品牌的价格。