三季度经济增速明显回落，房地产调控明年可能转松

　　2003年国家文件中首次提出,房地产已经成为国民经济的重要支柱行业。作为国民经济的重要组成部分，房地产与宏观经济的关系非常密切，影响到国民经济的方方面面，实现房地产业与国民经济的协调发展，已经成为全社会关注的一个热点问题。近年来，我国房地产业发展迅速，为整个国民经济的发展及财政做出了突出贡献，直接或间接地拉动了建筑、建材、钢铁、纺织、家电、家具、装饰等几十个关联产业的发展。一方面，房地产市场的过热或过冷，都会对宏观经济产生不良影响。另一方面，宏观经济的变化也会影响房地产的供应与需求。本报告以季度为时间节点，旨在通过跟踪研究经济和房地产数据，剖析二者的相互关系，尤其是通过经济形势研判房地产趋势。

　　一、宏观经济环境

　　1、前三季度GDP同比增长6.7%，国民经济稳中有进

　　初步核算，前三季度国内生产总值650899亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%。分产业看，第一产业增加值42173亿元，同比增长3.4%;第二产业增加值262953亿元，增长5.8%;第三产业增加值345773亿元，增长7.7%

　　前三季度，面对异常复杂严峻的国际形势和国内艰巨繁重的改革发展任务，各地区各部门以深化供给侧结构性改革为主线，主动对标高质量发展要求，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，国民经济运行总体平稳、稳中有进，经济结构不断优化，新旧动能接续转换，质量效益稳步提升，高质量发展扎实推进。

　　2、前三季度固定资产投资同比增长5.4%

　　前三季度，全国固定资产投资(不含农户)483442亿元，同比增长5.4%，增速比上半年回落0.6个百分点，比1-8月份加快0.1个百分点。分产业看，第一产业投资增长11.7%;第二产业投资增长5.2%，其中制造业投资增长8.7%，比上半年加快1.9个百分点，增速连续6个月加快;第三产业投资增长5.3%，其中基础设施投资增长3.3%。

　　前三季度全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速比上年同期加快1.8个百分点，比一季度回落0.5个百分点。房地产开发投资占全部投资的比重为13.6%，与上年同期持平。

　　分区域看，东部地区房地产开发投资47603亿元，同比增长11.0%，增速比1-8月份回落0.2个百分点;中部地区投资18612亿元，增长8.4%，增速回落1.3个百分点;西部地区投资18725亿元，增长7.5%，增速提高0.9个百分点;东北地区投资3725亿元，增长16.5%，增速回落0.8个百分点。分结构看，受库存量大、去化缓慢的影响，办公楼和商业营业用房开发投资增速均为负值，分别为-11.4%和-9.1%，仅有住宅开发投资增速保持较高水平的增长(14%)。同时，房地产市场面临租赁市场发展滞缓、土地和住房供应主体单一、住房保障渠道多元化不够等问题，房地产开发投资需要把继续优化结构作为突破口和着力点。

　　从历史数据来看，固定资产投资和房地产开发投资的累计增速走势大体一致，具有正相关性，但是房地产开发投资累计增速变化更加剧烈，波幅更大。2014年房地产开发投资累计增速低于固定资产投资，2015年进一步加剧，前者对后者造成了“拖后腿”，经济下行压力较大，于是楼市调控政策出现放松。2016年房地产开发投资累计增速渐渐有了起色，与固定资产投资增速的差距缩小。2017年两个增速基本持平。2018年前三季度，房地产开发投资增速明显超过固定资产投资增速，对经济的带动作用有所提升。但受到整体经济环境的影响，固定资产投资增速持续下降，预计房地产开发投资增速也将呈现下行趋势，将大概率出现类似2014年一季度至2015年四季度的情况，房地产开发投资增速将逐渐回落并再次低于固定资产投资增速。

　　3、前三季度CPI同比上涨2.1%

　　2018年前三季度，CPI同比上涨2.1%，比上年同期扩大0.6个百分点。分季度来看，一季度同比上涨2.1%，二季度同比上涨1.8%,三季度同比上涨2.3%.三季度，70城房价指数同比上涨7.8%，比上年同期扩大1.3个百分点，比二季度扩大2.3个百分点。

　　从2006年到2008年，CPI涨幅和70城房价指数涨幅为正相关关系，二者走势一致。但从2010年开始，70城房价指数涨幅明显比CPI波动更加剧烈，其中2012年以来，CPI处于长期的横盘状态，而在楼市繁荣期房价上涨速度大幅超过了CPI上涨速度，从这个角度来看，2016年以来，部分城市房价存在一定程度的泡沫。

　　4、2018年三季度全国城镇居民人均可支配收入同比增长7.9%

　　2018年三季度，全国城镇居民人均可支配收入为9829元，同比增长7.9%，比上年同期回落0.8个百分点，比二季度扩大0.1个百分点。

　　从历史数据看，70城房价指数同比涨幅在大多数时间内都是低于城镇居民人均可支配收入同比增速，从这个角度来看，我国房价并没有明显的泡沫。但是值得注意的是，70城房价指数是经过平滑化等数据处理的，指数的涨幅可能比实际房价涨幅要低。从2016年三季度至2017年二季度，房价指数同比涨幅首次长时间的明显超过城镇居民人均可支配收入，虽然2017年第三季度至2018年第二季度房价指数同比涨幅连续4个季度低于城镇居民人均可支配收入同比增速，但2018年第三季度房价指数同比涨幅再次超过城镇居民人均可支配收入，这说明本轮房价上涨周期中全国主要城市房价涨幅依然过大，与居民收入出现了明显背离，需防范房地产泡沫所带来的风险。

　　二、区域经济环境

　　1、云南和贵州前三季度GDP增速位居前二，海南经济对房地产依赖度最高

　　GDP增速反映了当地经济发展的快慢程度，而经济是支撑房价长期上涨的重要因素，因此，通过观测GDP增速可以大体判断房价变化的合理性。

　　前三季度，云南和贵州的GDP增速分别排在全国前两位，它们均处于西部地区，具有后发优势，在西部大开发的过程中是西部地区经济较为活跃的区域，因此云南和贵州的房地产在西部地区中具有较大的发展潜力。

　　前三季度，福建的GDP增速在东部省份中排在首位，本轮楼市上涨周期中，福建的城市表现抢眼，福州和厦门的房价涨幅位居全国前列，这其中有经济面较强的因素。中部省份中，江西以8.8%的GDP增速名列第一，其省会城市南昌的GDP增速也名列45城第7，在经济良好发展的支撑下，南昌的二手房价累计增幅也达到了27.3%，位居中部城市前列。

　　前三季度，天津的GDP增速在全国省市中处于垫底的位置，天津近几年经济表现不佳与经济转型效果欠佳有关。

　　房地产开发投资占GDP比重可以用来衡量当地经济对房地产的依赖程度，占比越高，说明经济对房地产的依赖度越高。前三季度，房地产开发投资占GDP比重排名前3位的省市分别是海南，安徽和重庆，占比分别为33.9%、22%和21.2%。海南作为一个拥有最丰富的海景资源的省份，本该大力发展旅游业和高端服务业，但由于产业结构不合理，当地经济对房地产的依赖度过高。海南当地政府也意识到了问题的严重性，2018年以来多次出台严厉的调控措施。

　　而房地产开发投资占GDP比重小有两种情况：一种情况是产业结构合理，经济对房地产的依赖度小，典型的省份如山东;另外一种情况是经济相对落后，产业结构不合理，人口流出，导致住房需求不旺盛，投资房地产效益很差，典型的省份如内蒙古、黑龙江和吉林。

　　2、贵阳、赣州和昆明GDP增速领跑，三亚对房地产依赖程度有所下降

　　在选取的45个大中城市中，贵阳、赣州和昆明2018年前三季度GDP增速排在前三位，虽然西部和中部地区的经济不如东部地区发达，但是这三个城市近年经济增长较快，持续高速发展，可是本轮房价上涨周期中，贵阳的二手房房价累计涨幅只有18.2%，房价涨幅排名靠后，经济的强劲增长还未体现在房价中，而同属西部地区的昆明二手房房价累计涨幅已经达到21.6%，从这个层面看，贵阳房价基本无泡沫。赣州经济增速 亮眼，其二手房房价累计涨幅达20.8%，也存在一定的相关性。

　　一线城市中深圳2018年前三季度的GDP增速达到8.8%，远超北上广，位居一线城市首位。虽然本轮房价上涨周期中4个一线城市的累计涨幅相差不大，但是从长期来看，深圳的高房价具有更好的经济支撑，潜力大于北上广。

　　西宁前三季度的GDP增速在省会城市中排名靠前，达到9%，但二手房累计涨幅相对其他省会城市来说较低，仅为6.7%。天津的表现则与情况相反，前三季度天津的GDP增速仅为3.5%，在45个城市中排名倒数第一，但其二手房累计涨幅却高达35.1%。天津房价的上涨缺乏经济基础的支撑，蕴含的风险较大，在楼市降温时下跌压力也更大。

　　需要指出的是，本报告中的二手房价格累计涨幅是根据国家统计局发布的《70个大中城市二手住宅销售价格指数》计算所得，由于该指数并非原始房价，且进行过平滑处理，与实际价格相比波动较小，可能会造成与实际感受不太一致的现象。

　　在选取的45个大中城市中，2018年前三季度房地产开发投资占GDP比重排名前三位的城市分别是三亚、昆明和海口，占比分别为71.6%、35.8%和34%。其中，三亚和海口均位于海南省，由于产业结构不合理，经济对房地产的依赖度过高，尤其是三亚，占比超过70%，经济对房地产的依赖度严重过高。目前海南省政府已经意识到该问题的严重性，多次出台严厉调控政策，三亚对房地产的依赖在逐渐下降。2018年前三季度房地产开发投资占GDP比重排名后三位的城市分别是大连、岳阳和常德，占比分别为5.4%、5.7%和6.3%。其中大连二手房累计涨幅较其他城市较弱，但严厉的房地产调控政策限制了当地房地产开发投资的发展，使得大连房地产开发投资占GDP比重较低。而常德和岳阳则是以工业为主的城市，对房地产依赖程度不高。

　　三、经济环境对房地产的影响

　　总的来看，今年前三季度，一系列稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险政策措施效用持续发挥，减税降负等支持实体经济发展的政策力度加大，经济运行呈现出增长平稳、就业扩大、通胀温和、国际收支改善的良好格局。虽然同时面临较为复杂多变的国际环境，但总的来说国民经济运行总体平稳、稳中有进，经济结构不断优化，新旧动能接续转换，质量效益稳步提升，高质量发展扎实推进。

　　10月31日中央政治局会议部署了当前经济工作，提出要实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，有效应对外部经济环境变化，确保经济平稳运行。虽然在本次会议中未提及更严厉的房地产调控政策，但也不能表明中央对于房地产市场调控将出现放松。三季度经济增速明显放缓，但房地产开发投资增速仍然在高位运行，而整体固定资产投资增速却呈现持续降温态势，预计房地产开发投资增速也将跟随固定资产投资增速呈现逐渐下行走势。但随着经济持续放缓，明年政府可能会对宏观经济政策的做出部分调整，房地产调控政策可能会出现松动。

（来源：上海易居房地产研究院）