千呼万唤 周浦“地王”保利首创颂即将入市 东方美学能否撑起6万+的房价？

　　2016年被房地产行业称为“地王年”，全年上海共刷新了16个地王。在大大小小的地王中，周浦地王绝对令人印象深刻。这幅被保利竞得的周浦地王楼板价高达4.36万/㎡，比当时周边新房售价还要高。如果扣除地块规划5%的保障房与15%的自持面积，实际楼板价高达5.36万元/㎡，地王一出直接把板块价格想象空间提升到7万+。

　　地王入市能否盈利，定价又能否被市场接受，一时成为市场热谈。近期，周浦地王项目保利首创颂样板房公开，并将在近期拿证开盘，项目具体怎么样，前景如何，待下文一一解答。

　　一波三折的地王拿地近三年终入市

　　欲戴其冠必受其重，保利高价拿地后也承载了巨大的市场压力，晋升地王没几天，市场上“退地王”传言不断，直至首创27.8亿入股项目后才获得一时平静，而后进入了长达近3年的建设开发，现在已经进入出售环节，保利首创颂项目呼之欲出，项目背景让我们一一回顾。

　　2016年5月18日，保利地产溢价296%以54.5亿元竞得周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块，楼板价4.36万元/㎡，扣除5%保障房与15%自持租赁房后实际楼板价5.36万元/㎡。

　　保利地王诞生没几天，就陷入了 “退地”风波，随后上海保利发布了关于浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块开发进度的澄清说明。

　　然而，长达数百字的澄清公告并未完全打消市场疑虑，直到盟友——首创置业的加入。

　　2016年6月27日，首创置业股份有限公司发布公告称，首创置业27.8亿元入股保利上海周浦地王，持股权益51%。剩余49%股份将由项目公司保利建锦持有，并由其操盘周浦项目。

　　2016年11月，项目方案公示，规划建设7栋16-17层住宅、8栋8层住宅和8栋6层住宅。

　　2018年5月，项目售楼处、6层住宅样板房完工。

　　2018年9月22日保利首创颂售楼处开放。

　　2019年3月2日，项目样板房正式对外公开。

　　国风院墅+品牌家居能否撑起区域房价？

　　保利首创颂项目位于浦东新区年家浜路1468号(年家浜路林海公路路口)，绿化率35%，容积率1.8。保利首创颂预计推出7栋高层住宅，26栋叠加别墅，主力面积90-125㎡左右，具体推出时间和价格待定。

　　从产品来看，保利首创颂整体是中式建筑风格，传统灰白色调的外立面，官帽风格的门头，售楼处13级的台阶均给人厚重的仪式感。社区园林景观设计也采用了水、庭、林相结合方式，并布局了罗汉松迎客、紫檀实木格栅门等都具有浓浓的东方色彩。

　　△91平的三室两厅两卫户型图

　　△114平的叠加复式户型图

　　户型上有91~93㎡3/2/2户型和114㎡3/2/2跃层户型，户型设计中规中矩，南北通透，符合市场主流需求。

　　△保利首创颂

　　值得一提的是，项目选用世界顶级德系厨电及家装品牌，配备了新风净化系统、地暖、净水系统、智能家居等，能够让业主尽享高端品质生活。

　　据售楼处人员透露，项目预售证还未拿到，具体价格待定，预计会在6万+。

　　要知道周浦目前高品质项目新城西岸公园和东原印柒雅在2018年相继入市，周浦房价达5.8万/平，也未能突破6万/平。

　　△附近二手房挂牌价

　　此外，项目周边的二手房价约5-5.5万万/㎡，其中周浦林海三兄弟：中骏柏景湾、阳光城丽景湾plus和世茂云图的挂牌价在5.2-5.9万/㎡，其中最高的世茂云图挂牌价也没达到6万/㎡，而项目北面还有天台星城南华城的等二手房项目，均价也仅在4万/㎡左右。

　　△周边成交地块

　　△陆家嘴集团周浦地块

　　从周边成交地块来看，2018年11月8日，陆家嘴集团18.27亿拿下浦东新区周浦镇PDP0-1104单元06-01B地块，扣除租赁住宅部分，实际可售部分的楼板价近45000元/㎡。

　　2018年11月12日，上海市浦东发展集团有限公司(浦发集团)以底价39.38亿元摘得浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元南块04-01地块、04-04地块，楼板价为33867元/平方米，扣除租赁住宅，保障房及自持的菜场部分，实际可售部分的楼板价46738元/㎡。

　　可以明显看到，对比2016年保利的地价，2018年周浦成交的2幅宅地位置更佳，周边配套更为完善，而楼板价还便宜8千左右。

　　配套距离2公里外 出行靠自驾

　　保利首创颂属于周浦的西部边缘，周边商业、交通等配套暂时并不完善，项目四周还有较多待开发土地。

　　△在建地铁站18号线周浦站

　　项目最近的地铁站为轨交18号线周浦站，约2公里，不过该线路预计2020年才能通车。目前出行主要依靠自驾，由林海公路能通往外环和中环，但需要提醒的是临海公路是一条设置了多个红绿灯并且免费的高速路，这不可避免的是大型货车多，堵车也是家常便饭了。

　　△1.5公里内商业配套

　　△周浦万达广场

　　项目北面上南路上分布一些沿街商铺，主要是一些低端餐饮、汽修、药店等基础生活配套商业。稍高端点的商场要到距离1.6公里的周浦永乐广场，但是目前尚未对外开放。或者距离约2公里的周浦万达广场，从项目到周浦万达广场，沿着年家浜路往东自驾约7分钟，若乘公交，须步行1.4公里后乘车3站，共费时约44分钟。

　　△周边学校分布图

　　项目附近的学校资源大多分布在周浦镇，有周浦小学，浦东新区康桥实验小学澧溪学校，周浦中学等，距离项目都大于2公里。此外项目旁边已建好一所幼儿园，目前尚未招生。

　　项目附近医院有周浦医院(约4.5公里)、上海东方医院南院(约5公里)等，但距离都不算近，最近的是上海知音医院约3公里。

　　那么，保利首创颂6W+的售价能否被市场接受?具体还得看开盘情况。