易居：全国居民购房杠杆率连降8个季度后首次小幅上升

　　5月8日，易居房地产研究院发布《2019年一季度全国居民购房杠杆研究》报告。报告显示，2019年一季度，个人房贷余额同比增速回落至17.6%，连续8个季度回落;全国居民购房杠杆率为31.7%，环比小幅上行。

　　易居研究院研究员沈昕表示，中共中央政治局4月19日召开会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。4月来，针对市场回温迹象，发布房地产调控政策收紧的城市明显增多。今年1-4月，已有30多个城市调整公积金政策，其中多地政策有所收紧。目前来看，当前全国居民购房杠杆率连续8个季度下降后有所回升，但在短期内全国性调控政策不会放松的情况下，预计2019年全国居民购房杠杆率不会大幅上升，小幅震荡的可能性较大。此外，4月19日的政治局会议还重提“坚持结构性去杠杆”，此处需要警惕居民购房杠杆率的再次上升。

　　易居房地产研究院的报告显示：

　　1、个人住房贷款余额走势

　　从人民银行季度公布的个人住房贷款余额走势来看，近年来呈现持续增长的态势。

　　数据显示，2019年一季度末个人住房贷款余额26.87万亿元，同比增长 17.6%，增速比上年末低 0.2个百分点。

　　观察历史数据，2004年四季度-2014年四季度的10年间，个人住房贷款余额由1.6万亿元上升至11.5万亿元，期间新增房贷余额约9.9万亿。2015年-2017年四季度，短短3年时间，贷款余额迅速攀升至21.9万亿元，期间新增贷款余额约10.4万亿。对比2004-2014年间的9.9万亿余额新增可以看出，本轮仅用了30%的时间却增加了105%的贷款。

　　回顾过去13年数据，个人住房贷款余额同比增速最高点出现在2009年四季度(60%)，这与四万亿刺激有关。此后2010-2011年间，中央相继出台了“国十一条”、“国十条”、“9.29新政”、“新国八条”等调控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及贷款利息，个人房贷余额增速随之回落，2012年二季度回落至11%。2012年三季度个人房贷余额同比增速开始回升，2013年四季度达到21%后重新回落。2014年-2015年二季度间，个人房贷余额同比增速一直在17-18%区间内盘整。2015年三季度开始，个人房贷余额同比增速快速提升,加上国家不断出台的一系列去库存利好政策，2017年一季度超过了之前5年的增速水平达到35.7%。

　　2017年二季度，个人房贷余额同比增速出现回落(30.8%)，此后7个季度继续保持回落态势，2018年二季度以来回落速度有所趋缓，2019年一季度回落至17.6%。二季度来看，预计短期内全国性的调控政策不会放松，个人房贷余额同比增速将进一步放缓，但回落速度或有所趋缓。

　　2、个人住房贷款余额新增额走势

　　这里对人民银行季度公布的个人住房贷款余额做差估算出个人住房贷款余额季度新增额走势。数据显示，2019年一季度，个人住房贷款余额新增11200亿元，环比增长29%，同比增长17%，房贷余额新增额创2017年一季度以来的9个季度新高，目前绝对值仍处于历史较高位。

　　观察历史数据，2016年四季度以来，个人住房贷款余额新增额连续回落。2017年四季度，个人住房贷款余额新增额进一步降至8000亿元，同比下降33%。2018年前三季度连续反弹，四季度下降至8700亿元。2019年一季度个人住房贷款余额新增额反弹至11200亿元，这是由于央行2019年1月份全面降准1个百分点后，流动性较为充裕，商业银行放贷意愿较强。

　　从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看，2019年一季度，个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例为19%，较上季度下降10个百分点。

　　观察历史数据，该指标大致出现三个高点(30%以上)，分别发生在2007、2009年和2016年。2016年三、四季度，该指标连续刷新历史最高值，达到50%和51%。也就是说，新增境内贷款中有将近一半流向了住户按揭贷款。2017年，个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例连续两个季度下降，三四季度重新回升。2018年，该指标一二季度回落，三四季度小幅上升。2019年一季度该指标再次回落。从绝对值来看，该指标已经回到2016年初水平，但仍高于2008年以来平均值较多，说明住户房贷部门去杠杆未来仍有空间。

　　3、全国居民购房杠杆率走势

　　这里将个人住房贷款余额新增额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民购房杠杆率。

　　数据显示，2019年一季度，全国居民购房杠杆率为31.7%，环比上升0.7个百分点，同比下降1.4个百分点。观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.6%。2017年一季度，该指标小幅回落至44.4%，此后7个季度连续下行，2019年一季度再次小幅上升。

　　一季度居民购房杠杆率上行主要有以下三点原因。其一，央行2019年1月份全面降准1个百分点后，流动性较为充裕，商业银行放贷节奏加快。其二，全国首套房贷利率自2018年12月以来连降4个月，居民贷款意愿增强。其三，一季度除部分一二线城市外，全国大部分三四线城市楼市降温，一季度新建商品住宅销售总金额同比增长7.5%，比去年同期回落3.8个百分点。

　　4、全国居民购房杠杆率与70城房价指数关系

　　由于新房价格受到限价政策的影响，不能准确地反映市场情况，本报告均采用二手房价格，数据来自国家统计局70城二手住宅销售价格指数以及“中国城市二手房指数”网站。由于国家统计局二手房价格的统计方式存在不足之处，为了更准确的反映市场情况，本报告结合“中国城市二手房指数”网站数据对二手房价格进行一定的调整。具体方式为：以2006年1月为基期，对房价涨幅进行累计计算，其中，将2016年之前国家统计局二手房价的环比增幅作放大处理，2016年后的房价数据来自“中国城市二手房指数”网站。

　　比较全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比涨幅走势发现，房价涨幅与居民杠杆率总体呈现正相关关系。2015年一季度开始，居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比涨幅在2017年二季度见顶，居民购房杠杆率在2016年四季度见顶，主要原因是2016年底开始越来越多的城市收紧信贷政策。2018年一季度，杠杆率和房价指数涨幅同步下行。二季度杠杆率进一步下行，房价指数涨幅扩大，这主要是二季度部分二线城市楼市有升温迹象，三四线城市还在轮动上涨。7.31政治局会议后，市场明显降温，三四季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。

　　2019年一季度，杠杆率和房价指数涨幅同步上行。一季度70城二手房指数上行，主要是部分一二线城市出现“小阳春”行情，全国大部分城市还处于降温趋势中。

　　4月中旬，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。4月来，针对市场回温迹象，发布房地产调控政策收紧的城市明显增多。今年1-4月，已有30多个城市调整公积金政策，其中多地政策有所收紧。随着政策环境的变化，预计居民购房杠杆率不会大幅上升，小幅震荡的可能性较大，2019年二季度70城房价指数环比涨幅可能会出现盘整。