20家房企存货去化周期为13个月 下半年去库存是重要工作

　　上海易居房地产研究院9月6日发布《2019年上半年上市房企存货研究报告》。该报告显示:

　　截至2019年6月底，20家房企未销售的存货规模达27045.6亿元，环比增长0.6%，同比增长16.6%。环比未出现明显增长，同比也处于历史较低水平，是因为2019年2季度房地产调控有所收紧，房企拿地意愿降低。5月银保监会再次强调商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规向房地产融资;6月央行和证监会暂停部分拿地激进房企的债券和ABS融资渠道。

　　2019年2季度，20家房企未销售存货去化周期为13.0个月，环比增长1.0%，同比增长2.0%，上半年20家房企去化周期呈上行趋势。2018年房企存货同比增速回落，多城市土地市场偏冷，甚至出现流拍现象，至4季度去化周期再度缩短至低点12.2个月。由此来看，2019年上半年房企拿地频繁的原因大概率为土储不够。

　　易居院研究员姚方表示，随着730会议对楼市的再次定调，7-8月新房市场成交量逐渐萎缩，即使9月房企推盘量大增，市场降温态势难以扭转。此外，就目前7-8月的形势来看，土地市场成交量也有所下降。从基期值来看，2018年3季度存货同比增速高于2季度。因此，预计2019年3季度房企的存货同比增速大概率回落，去化周期继续上行。

　　将20家房企按2018年克而瑞中国房地产企业销售规模排行榜分为三类，2019年上半年，超大房企、大型房企、中型房企存货同比增速分别为12.6%、20.4%和33.4%。总体来看，出于扩大企业规模的需要，中型房企在近阶段拿地最为积极。此外，中型房企同比增速出现回落，而超大和大型房企略有提高。结合2季度房企融资端逐渐收紧来看，中型房企拿地意愿减弱。

　　从去化周期来看，2019年2季度，大型与中型房企存货去化周期分别为9.8和22.8个月，环比分别增长2.4%和0.5%，而超大房企存货去化周期为9.7个月，环比下降0.5%。自2015年1季度以来，超大房企存货去化周期最短，大型房企次之，中型房企去化周期最长。超大房企和大型房企走势相近，均呈现平缓下行的趋势。近一年以来，两者去化也达到了同等水平。而中型房企独树一帜，去化周期经历了先降后升，此趋势正好与存货同比增速的走势一致。相比之下，超大房企和大型房企去化周期受存货规模变化的影响较小。

　　将20家房企按性质分为三类，2019年上半年，央企、地方国企和民企存货同比增速分别为16.1%、11.5%和22.8%，民企拿地最为积极。除地方国企，央企和民企的存货同比增速均有所提高。2季度，央企、地方国企和民企存货去化周期分别为11.3、17.8和10.9个月。央企和民企去化周期环比增长1.8%和6.1%，而地方国企环比下降4.0%。根据历史数据来看，2015年至2019年2季度，央企和民企存货去化周期呈现下行趋势。总体来看，地方国企存货去化周期相对较平稳。

　　存货规模是公司规模的体现，上半年20家房企中，存货规模位列前三的是万科集团、保利地产、绿地控股，排在末三位的是华远地产、光明地产和信达地产。从存货同比来看，世茂股份增速最为显著，高达119.8%，而泰禾集团增速最慢，为-9.3%。

　　上半年，泰禾集团存货规模在20家房企中处于中上水平，同比增速为负与其巨大的偿债压力有关。在利用内、外部资源偿债的路径被收窄的情况下，泰禾集团目前已调整战略方向，不再以规模作为主要目标，而是采取主动去杠杆的收缩战略。此外，目前该集团也采取出售项目的方式作为解决当前债务危机的重要手段，据统计该集团截至2019年6月已出售超过10个项目。

　　2019年2季度20家房企存货去化周期及增速排名

　　在20家房企中，2季度去化水平排在前三位的是中南建设、金地集团和新城控股，排在后三位的是世茂股份、光明地产和华远地产。去化周期的同比增速来看，世茂股份增速最快，高达154.6%，而阳光城最慢，为-36.8%。

　　2季度世茂股份去化周期高达26.5个月，同比增速为49.6%。公司前期专注于商业地产领域，自2016年公司战略调整后，加大了住宅开发比重。据2018年年报披露，世茂股份住宅销售占总营收的61.4%。就其历史水平来看，目前存货去化周期较长，这与世茂集团2019年上半年积极拿地和收购项目不无关系，上半年公司存货同比增长显著。此外，世茂上半年仅完成2019年目标销售额的40.7%，公司现金流较吃紧，外部融资环境较严峻，内部来看上半年销售回款同比下降15.2%。预计下半年世茂股份将加大推盘力度。

　　存货是房企未来的销售储备，越是大型房企，资源集中能力越强，存货规模也越大，这有利于其市场规模的扩大和版图的战略布局。房企存货去化呈现以下规律：超大房企去化周期短，大型房企其次，中型房企去化周期相对较长。综上来看，运营效率上超大房企易形成强者恒强的良性循环，加速行业集中度的提升。此外，在此轮房地产周期中，民企迎来了其快速扩张发展的时机。存货规模快速上升，存货去化周期保持在稳定水平。

　　（上海易居房地产研究院研究员 姚方）