三季度50城租金止跌上涨，租金收益率企稳回升

　　上海易居房地产研究院10月10日发布《2019年三季度50城租金收益率研究报告》。该报告显示：

　　三季度，50城租金收益率为2.4%，环比增长0.2%，同比下降7%。三季度，50城租金由跌转涨，环比上涨1%;租金收益率为2018年二季度后首次由降转增。三季度，50城租金结束了连续两个季度的下跌且租金收益率企稳，表明租房市场状况有所好转。随着政策的收紧，三季度房地产市场结束了上半年较火热的状态，市场回归理性，预计未来几个月房地产市场仍将继续降温，租金收益率有望继续保持稳定。三类城市上，一线城市和二线城市租金收益率均有所增长，而二线城市租金收益率则继续下降，主要原因是三季度二线城市租金基本保持稳定，而房价有所上涨。

　　易居研究院研究员王若辰表示：南京、杭州和武汉等地租金收益率环比跌幅最大，这几个城市均为热点二线城市，租金下跌明显但房价继续上涨。热点二线城市租金的下跌和其上半年房地产市场过热从而挤压居民真实消费能力有一定的关系。

　　报告主要有以下几部分组成：

　　房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值。租金收益率是衡量投资收益的重要指标之一。商品具有使用价值和价值，使用价值决定价值，价格反映价值，但有时候价格会偏离价值中枢，比如房价在某些时间会过高，出现泡沫。租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求。因此可以通过租金收益率来反映房租与房价的偏离度。

　　一、50城租金收益率概况

　　2019年三季度，根据城市房产网的数据，50个典型城市租金收益率为2.4%，环比增长0.2%，同比下降7%。三季度，50城租金由跌转涨，环比上涨1%;租金收益率为2018年二季度后首次由降转增。租金收益率同比下降是因为三季度房价同比上涨4%，而租金同比下跌3%，租金上涨速度远小于房价上涨速度。三季度，50城租金结束了连续两个季度的下跌且租金收益率企稳，表明租房市场状况有所好转。

　　二、三类城市租金收益率比较

　　2019年三季度，4个一线城市的平均租金收益率为1.7%，环比增长1%，同比下降4%，环比由降转增而同比降幅扩大; 31个二线城市平均租金收益率为2.3%，环比下降1%，同比下降6%，环比与同比降幅均收窄;15个三线城市租金收益率为2.5%，环比增长3%，同比下降8%，环比由降转增，同比降幅收窄。

　　北上广深4个城市的租金收益率分别为1.7%、1.8%、1.8%和1.5%，环比增幅分别为-2%、-2%、11%和-3%。其中，广州租金收益率增长是因为租金上涨较明显同时房价保持不变;其他3个城市租金收益率下跌主要原因均是房价涨幅超过租金涨幅。

　　三、50城租金收益率排序

　　租金收益率排名前5的城市分别为韶关(3.8%)、乌鲁木齐(3.6%)、锦州(3.4%)、湛江(3.2%)和西宁(3.2%)，主要是弱二线城市和三线城市，近几年房价整体涨幅不大，租金稳步上涨，租金上涨幅度与房价上涨幅度相近，因此租金收益率较高。

　　租金收益率最低的5个城市分别为厦门(1.2%)、深圳(1.5%)、青岛(1.5%)、福州(1.5%)和三亚(1.5%)，这些城市的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。厦门本轮以来房价涨幅巨大，积累了一定的泡沫，租金涨幅远小于房价涨幅，因此租金收益率从2016年二季度来一直维持在50城中最低水平。

　　三季度，租金收益率环比涨幅较大的5个城市分别为广州(11%)、锦州(9%)、洛阳(9%)、韶关(9%)和湛江(6%)。这几个城市的租金均环比涨幅较大，而房价环比下跌或持平，因此导致了租金收益率的上升。环比涨幅为正的城市为23城，比第二季度多了9城，租金收益率上升的城市略少于租金收益率下降的城市，相比二季度有所好转。

　　从环比跌幅数据看，南京、杭州和武汉等地租金收益率环比跌幅最大，分别为7%、7%和6%，该类城市均为热点二线城市，且三季度均为租金下跌明显但房价继续上涨的城市，这和其上半年房地产市场过热从而挤压居民真实消费能力有一定关系。

　　三季度，租金收益率同比涨幅较大的5个城市分别为锦州(9%)、石家庄(6%)、重庆(6%)、济南(4%)和宜昌(3%)。同比跌幅最大的5个城市为哈尔滨(-20%)、唐山(-20%)、烟台(-19%)、三亚(-19%)和赣州(-18%)。

　　四、50城租金收益率趋势

　　我国部分城市长期以来租金收益率较低，这主要是由于房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨速度。而租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求，房价与租金背离，说明房价存在一定程度的泡沫。7月30日中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破，随后房地产市场降温明显。

　　随着政策的收紧，三季度房地产市场结束了上半年的火热状态，市场回归理性，租金重新上涨，租金收益率开始企稳。预计未来几个月房地产市场仍将继续降温，租金收益率有望保持稳定。

　　执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 王若辰