9月40房企融资大幅上涨87.25%！“横盘震荡”行情最是让人迷惑

　　9月，40家典型房企融资金额为689.56亿元，环比上涨87.25%，本年度继8月大幅下跌后又一次快速反弹。

　　同策研究院陈朦朦认为，虽然本月房企融资金额有所回暖，但房企仍面临着融资艰难的困境。房企应采取多元化的创新型融资方式，以拓宽融资渠道。

　　40房企融资综述

　　2019年9月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计689.56亿元，环比大幅上涨87.25%。今年房企融资可谓是“横盘震荡”的行情，本月虽然大幅上涨，但也是低位上行上来的，本月又回到平均线附近。

　　图 ：2019年9月典型上市房企融资方式占比（单位：亿元，%）

　　本月40家房企债权融资金额681.52亿元，占房企融资总量的98.83%，环比上升108.59%。其他债权融资（185.30亿元，占比26.87%）、境内银行贷款（160.48亿元，占比23.27%）、发行公司债（155.85亿元，占比22.60%）、信托贷款（123.38亿元，占比17.89%）、发行中期票据（49.51亿元，占比7.18%）和委托贷款（7.78亿元，占比1.02%），海外银团贷款融资金额为0。

　　股权融资方面，融资金额8.04亿元，占总融资金额比重为1.17%，环比下降80.63%（8月股权融资总额41.53亿元）。

　　同策解读

　　①回暖！本月主要债权融资方式融资金额均大幅上涨！

　　第一位：其他债权融资方式，融资金额185.30亿元，环比大幅上涨150.42%；

　　第二位：境内银行贷款，融资金额160.48亿元，环比大幅上涨115.14%；

　　第三位：公司债，融资金额155.85亿，环比大幅上涨145.95%；

　　第四位：信托贷款，融资总额123.38亿元，环比大幅上涨86.27%；

　　第五位：中期票据，折合人民币49.51亿元，环比大幅上涨890%；

　　第六位：委托贷款，融资金额7亿元，2018年1月后发生的第一笔委托贷款；

　　第七位：海外银团贷款未发生。

　　图：2019年8月、9月典型上市房企融资情况对比

　　②融资卡紧，房企不得不寻求多元化融资

　　随着境内外融资环境全面收紧，为获取更多资金，各大房企不得不采取多元化的创新型融资方式。如：本月，华夏幸福子公司九通投资与中信信托有限公司签订《永续债权投资合同》，拟通过信托计划项下的信托资金向九通投资进行永续债权投资，投资金额为40亿元人民币；同时，也与中原信托签署《永续信托贷款合同》，中原信托拟设立信托计划，将信托计划项下的信托资金向九通投资发放永续信托贷款，金额为不超过20亿元人民币，信托贷款期限为无固定期限。此外，首开股份控股子公司首开中庚投资向生命保险资产管理有限公司申请8亿元保债计划，期限2年。

　　③ 境内银行贷款创年内新高，金科股份承包了一半

　　银行口径的境内银行贷款利率相对低且平稳，在公司债（额度较大）热捧之前，境内银行贷款是房企融资的主要渠道。但境内银行贷款是“政策导向型”，最先受到监控限制。2019年7月10日，监管部门对银行进行了窗口指导，要求控制房地产贷款额度，放缓信贷，进一步强化了境内银行贷款难度。

　　今年来看，境内银行贷款融资平稳并且额度并不高，但本月融资金额160.48亿元，占比23.27%，环比上涨115.14%。值得一提的是，本月金科股份（0000656.SZ）在本月进行了19笔银行贷款融资，融资金额达到81.92亿元，占比本月境内银行贷款融资总额超50%。

　　④公司债：以美元债为主

　　房企发行公司债券共6笔，融资总额为155.85亿，环比上涨145.95%，融资金额位居第三。其中1笔为境内公司债（万科企业股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期）），其余皆为境外美元债，合计18.5亿美元，折合人民币130.85亿元。相比上月，境外美元债发行大量减少（仅一笔美元债），本月美元债有所回暖。

　　⑤ 委托贷款：本年度第一笔委托贷款

　　本月发生了本年度第一笔委托贷款，融资金额为7亿元人民币，为阳光城接受华融融德资产管理有限公司委托恒丰银行股份有限公司北京分行提供7亿元的贷款。近年来，经国家监管，商业银行发放委托贷款条件颇严（详见《中国银监会关于印发商业银行委托贷款管理办法的通知》），这也是同策研究院监测以来，继2018年1月后发生的第一笔委托贷款。

　　⑥ 融资成本：房企融资成本持续上涨

　　在已披露的数据中，融资成本最低的是万科集团万科企业股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期），发行规模25亿元，融资成本为3.55%。融资成本最高的是泰禾集团子公司发行2亿美元境外债券，票面利率为11.25%。总体来看，房企融资成本持续上涨。

　　⑦境外融资：外币融资额大幅上涨，主要为境外债券及票据的发行

　　2019年9月房企融资以人民币为主，美元次之、港元第三。同策研究院数据显示，本月，外币融资总额为180.62亿元，环比大幅上涨176.56%（上月外币融资65.31亿元）占融资总额的26.19%。其中，美元融资总额180.36亿元人民币（25.5亿美元），环比增加232.64%，占融资总额的26.16%，为房企境外债券及票据的发行；港元融资总额为0.25959亿元人民币（0.28779亿港元），占比0.04%；本月无以其他外币为货币单位的融资行为。

　　图 ：2019年9月典型上市房企融资币种占比（单位：亿元，%）

　　总结

　　对于9月房企融资反弹的原因，同策集团首席分析师张宏伟认为，继5月银保监会发布23号文整治房地产融资乱象后，7、8月份，监管部门又密集发布了多条收紧政策严控房企融资渠道，8月当月房企融资大幅下滑，可能前面积压的审批到9月有一些释放出来。但整体来看，从5月以来，融资趋势是呈现一点点下滑的，毕竟政策监管起作用，而个别月份的波动也很正常。

（同策资管）