3季度新房市场量缩价跌，9月二手房成交量小反弹

　　上海易居房地产研究院2019年10月16日发布《3季度上海房地产市场报告》。该报告显示，新房和二手房市场出现以下特征：

　　新房市场：9月，上海新建商品住宅成交面积约78.9万平方米，环比增长4.3%，同比增长13.1%;新增供给面积90.8万平方米，环比增长110.0%，同比增长33.2%。9月新房供应量井喷式爆发，而成交量仅表现为小增，“金九”明显落空。就当下房企资金面偏紧，房地产调控仍趋严来看，降价促销加快资金回笼应是常态。易居研究院研究员姚方表示，目前上海新房市场表现较为平稳，后市来看，10月推盘量较9月有所减少，预计新房市场的“银十”大概率也将落空。

　　从季度数据来看，2019年3季度新建商品住宅成交面积为215.5万平方米，同比下降5.9%;新建商品住宅供应面积为212.4万平方米，同比下降11.9%。从历史数据来看，2019年3季度推盘量处于较低水平，同时新房供略小于求。由此可见，在2季度新房成交量逐渐萎缩后，房企在3季度推盘较为严谨。

　　从环线来看，2019年3季度，外环以外的新房成交面积占到79%，较2018年同时期占比增加了10个百分点。此外，仅外环以外的新房成交面积出现同比增长。3季度成交热点出现外移，与临港新政利好不无关系。8月至9月，临港新区新房关注度较高，拉动了区域成交。

　　9月，上海新建商品住宅成交均价为53795元/平方米，环比上涨7.6%，同比下跌1.1%。新房成交均价主要受成交项目结构影响，本月成交的新房仍集中在外环外，但中环内项目占比有所增加。虽9月成交均价环比上涨，但不改新房价格自2018年10月以来的下跌态势。

　　从季度数据来看，2019年3季度上海新房成交均价为53795元/平方米，同比下跌1.7%。观察自2006年至2019年以来的数据，此为上海新房价格首次在3季度出现同比下跌。主要原因是受临港新政影响，8月新房价格创下了自2018年5月以来的新低，拉低了均值。

　　二手房市场：9月，上海二手住宅成交套数为21226套，环比增长7.6%，同比增长51.6%。相较新房市场，“金九”上海二手房市场明显较为火热。在二手住宅成交量连续5个月环比下降后，9月出现小反弹，重新站上强弱分水岭。观察历史数据，上海二手住宅成交自2017年初以来一直处于低位盘整状态，2019年1月二手住宅成交量虽有反弹，但幅度不够大，还未站上强弱分水岭。3月成交量创下了2016年10月以来的新高，成交量强反弹，随后4-8月成交量持续回落。

　　易居研究院研究员姚方表示，从季度数据来看，2019年3季度，上海二手住宅共成交6.1万套，成交量高于2017年和2018年的同时期，但成交量仅为2016年的一半。在经历了两年低迷期后，成交量开始回归均值。预计2019全年上海二手房市场应强于2018年。