5年期LPR基础利率持平，首套房南宁市场基点最高

　　10月21日，上海易居房地产研究院发布最新一期《中国LPR房贷利率报告》。根据全国银行间同业拆借中心发布的数据，2019年10月，全国贷款市场1年期LPR为4.20%，相比9月份的4.20%是持平的。贷款市场5年期LPR则为4.85%，和9月份4.85%也是持平的。当然，若和央行5年期基准利率4.90%相比，当前5年期LPR则相对更低。

　　从房地产市场的角度看，更能反映按揭贷款利率走向的则是5年期LPR。从数据上看，10月份此类数据并没有下行，进一步体现了中长期贷款基础利率的稳定性。但若考虑到此前央行全面降准的动作，以及后续国内市场继续降成本的导向，那么预计后续5年期LPR也有进一步下行的可能，其对于降低房贷成本等都有积极的作用。

　　报告显示，2019年10月份，统计的64个城市首套房贷款的平均基点为78bp。其含义是，当前各城市在新公布的5年期LPR基础利率上，将增加0.78%的利率水平。从城市分类看，4个一线城市基点为30bp，22个二线城市为77bp,38个三四线城市则为84bp。其中一线城市的基点较小，这和上海市场基点为负数有关，而三四线城市的基点较高，这和当前三四线城市房价热度略大于一二线城市有关，基点更高也体现了房贷政策收紧的导向。

　　从城市排行可以看出，南宁、洛阳等城市的基点较高，这也说明当前此类城市正执行更为严厉的信贷政策。根据国家统计局10月21日发布的全国70城房价指数数据，南宁和洛阳成为70个城市中房价指数环比涨幅排名第一和第二的城市，其中南宁已经连续两个月房价指数环比涨幅排名第一。类似城市基点较高，使得房贷利率也会较高，进一步体现了房贷市场因城施策、分类调控的导向。

　　表1 64个城市10月份首套房基点排序

　　数据来源：根据各公开新闻报道等整理、易居研究院

　　根据“房贷利率=LPR+基点”的公式计算，2019年10月份，统计的64个城市首套房的利率为5.63%。从城市分类看，4个一线城市为5.15%，22个二线城市为5.62%,38个三四线城市为5.69%。横向对比看，三四线城市的房贷利率是最高的。

　　以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款模式进行房贷成本测算。2019年10月份，统计的64个城市首套房的月供额为5762元,其中4个一线城市为5463元，22个二线城市为5753元，38个三四线城市为5799元。表面上看三四线城市的月供额相对大，但因为其住房成交总价较低，所以实际过程中三四线城市的月供负担依然要小于一二线城市。

　　报告对二套房的情况也给予了测算。测算结果显示，2019年10月份，统计的64个城市二套房的利率为5.97%。从城市分类看，4个一线城市为5.61%，22个二线城市为5.94%,38个三四线城市为6.03%。从月供额的角度上看，此类月供金额也明显高于首套房的金额，根据一、二、三四线城市分类计算，分别高出285、205和216元。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，根据最新公布的LPR基础利率和各城市的基点，可以看出，当前5年期LPR基础利率总体上保持平稳，而各城市的基点短期内也不会有太大的变动，所以这使得近期的房贷利率数据相对会比较平稳。当然不同城市之间是存在市场分化和差异的。部分房价上涨过快的城市，实际上基点更高，进而也使得房贷的实际利率也更高，这也充分体现了此类城市进一步落实房地产调控政策的导向。

　　今年四季度预计房贷利率变动的空间不会太大，总体上会坚持平稳的导向，对于购房者的实际月供负担变动有限，购房者也不必过于担心。不过预计到了2020年，结合国内外金融环境和经济环境等因素，预计随着LPR改革的推进、各地房贷定价工作的逐渐调整，房贷利率会有下调的可能。