复盘：2019年全国二级土地项目市场买卖及房企融资形势风云

　　2019已离我们远去，崭新的2020年已经到来!新的机遇和挑战正等着大家去开拓和尝试!

　　俗话说，总结过去，是为了更好的开始!近期，很多机构发布了2019年房地产行业相关的总结，以及对2020年行业发展的预测。从各方观点来看，无不透露了地产行业的变革之势，行业调整已是常态。中央明确定调“房住不炒”是长期政策，2020年仍坚持“稳”字当头。

　　回顾2019年，这一年，金融政策收紧，对于众多房企而言，走得格外艰难，融资受限，遭遇钱荒困境，投资拿地趋理性，谨慎。

　　这一年，市场动荡不安，房企间合作、收并购十分频繁。“大鱼吃小鱼”到“大鱼吃大鱼”，再到央企、国企和上市房企战略合作，行业洗牌不断升级......

　　作为房地产收并购信息的记录者、传播者和对接者，上海逾界网络科技有限公司(下文简称“上海逾界”)在2019年通过“三好咖啡馆”社群及捕地宝小程序收录的二手土地、项目投融资供需信息达2000多条，平均每天更新约5条信息，见证了房企二级市场土地拓展及融资形势的风云变化。

　　2019年，房企们在二级土地市场流行哪些玩法?热衷哪些类型项目?青睐哪些区域?平台上传播的二手土地项目，以及需融资的项目存在什么特点?资金方挑选项目看重哪些点，有何条件?

　　围绕以上问题，下面上海逾界结合收录的信息做下复盘，希冀对大家判断行业发展趋势有所帮助。

　　实力房企加大角逐存量市场，拓展优质项目

　　对于房企而言，土地储备是生命线。近年来，在地产圈流行这么一句话：“不拿地等死，拿地还可以博一把”.....2019年，虽然市场行情下行，房企普遍减缓了拿地步伐，但一些应变及时，财力雄厚，资金链良好的房企而言，可是迎头追赶的好时机，如部分头部房企和国企拿地相对积极，多渠道并进，获取优质土地项目资源，扩张规模。

　　据中指研究院报告显示，2019年，在招拍挂公开市场，国、央企和大型房企拿地优势显著，如保利、华侨城、中国铁建等“国家队”拿地保持稳健;中骏、正荣、金辉、时代中国等企业拿地表现积极;中交地产、京投发展、新鸿基、长房集团、合生创展等企业表现亮眼。

　　此外，2019年，不少实力房企持续加大了收并购力度，拓展二级存量市场土地项目资源。

　　如，世茂收购泰禾、万通、明发等多家企业多个项目，获取杭州、广州在内的多个热点城市的优质资源;电建地产收购武汉地产旗下项目公司;融创先后以67亿元收购新湖中宝项目、以152.69亿元收购云南城投51%股份，在收并购市场表现格外亮眼。此外，保利、绿地、金科、招商蛇口、中海、碧桂园等企业均在收并购市场发力，积极获取优质土地资源。

　　年末，龙头房企的收并购对象已经逐渐从"小鱼"变成了有一定规模的"大鱼"，如，网传世茂收购福晟项目，阳光城收购X信项目。

　　此外，央企、国企、大房企间合作频繁，掀起强强联合浪潮，如融创与首创置业，恒大与中铁均达成全面战略合作，将启动多个项目合作。

　　最新消息：2020年1月13日下午，世茂集团与福晟集团在福州举行战略合作签约仪式，世茂集团将联合福晟集团成立一家专门的平台公司“世茂福晟”，合作范围地产、建筑、物业、旧改等，可谓是全产业链抱团，平台公司“世茂福晟”将将由世茂海峡带领团队操盘。

　　100多家房企投拓在三好咖啡馆社群平台留下印记， 寻找二级市场土地项目资源

　　二级市场地产项目买卖、合作需求信息不对称，是很多房企拓展的痛点。

　　为了在一定程度上能够解决这一痛点，上海逾界借助微信社群和小程序，构建起了地产界多维度资源交互平台——三好咖啡馆，和二手土地聚合平台——捕地宝小程序，免费为土地资源转让方和需求方，发布、推广信息，并提供中介服务。

　　上海逾界创建的三好咖啡馆社群平台，是以地产、金融行业为背景，由全国58个城市馆、35个联盟群、25个总群、15个专业局组织而成，资源多维度交互，形成了漩涡式扩张模型......打破了信息传播的区域壁垒，帮助开发商、资金方投拓及时掌握全国二手土地项目转让信息，以及助力土地项目资源方清楚了解开发商、资金方需求。

　　为了方便大家发布、检索土地项目信息和需求信息，上海逾界推出的小程序产品——捕地宝，让平台功能更强大，互动性更强，一站式解决开发商找地、找资金，资金方找项目，以及土地项目方找买家的难点和痛点。

　　2019年，国内知名开发商的老总、拿地精锐，金融机构的老总、配资方，代理机构，以及土地资源方等人士不断加入“三好咖啡馆”的专业土地信息交流群“三好土地局”，和注册捕地宝小程序，交流二手土地、房地产项目投融资供需信息。

　　有100多家200多位房企、资金方投拓入驻捕地宝，他们来自百强房企和地方性龙头企业，留下了寻找二级市场土地项目资源的印记。

　　2019年入驻上海逾界捕地宝小程序平台的开发商、资金方一览

　　房企在二级市场项目拓展呈现多元化，住宅、商住项目需求旺盛

　　上海逾界梳理发现，2019年，用户在捕地宝小程序发布的土地项目需求信息达300多条。从收录的房企需求情况来看，它们对住宅用地项目的需求最大，有81.3%的入驻企业需求住宅用地项目，其次是需求商住用地项目，企业占比为38.6%。

　　这些房企拓展模式多样，有收并购、合作开发、代建、村企合作等方式。它们普遍要求住宅、商住项目体量在10万㎡以上，商业占比不高于30%，有的甚至要求控制在10%以内。土地面积100亩~200亩的住宅项目，倍受房企青睐。

　　值得一提的是，由于房企专注的领域不同，一些多元化发展的企业需求呈现多样化，二级市场的优质商业、商办项目，产业用地项目，工业、物流仓储用地项目，文旅项目，康养用地、酒店公寓项目，也在它们的拓展范围内。

　　如，碧桂园、融创、实地、宝龙、红星美凯龙、中南置地、新城商业管理集团、海伦堡、新田、宝能、吉宝置业、上坤、德信商用、北科建、旭辉、金地、合景泰富、上海惠建等需求北上广深、长三角及其他省会城市优质商业、商办项目。

　　随着二级市场并购项目逐年减少，而土地招拍挂激烈的竞争和不可控的土地成本，很多房企逐渐向”勾地“倾斜，通过“产业+”模式，争取低于市场价，定向锁定获取土地。

　　如，融创、世茂海峡、康桥集团、美的置业、合生创展、协信、蓝光发展、天山万创、三盛宏业、中南高科、金地商置、伟业控股、正信集团、保集、华润置地、亿利金威、德信商用等企业有着产地用地方面的需求，不过下半年部分房企由于资金方面的紧张，暂停了项目拓展计划。

　　文旅、康养用地项目的需求者也不少，有世茂海峡、康桥集团、美的置业、红星美凯龙、三盛宏业、宁夏民生、伊电置业、上海惠建、龙胤控股、中合联宇房地产、浩创地产、儒辰集团、华润置地等企业。

　　另外，全国一二线、强三线城市工业地，尤其是物流、仓储用地也十分抢手。如联东U谷、海伦堡、天山集团、瑞德集团、中南高科、上海惠建、金地商置、红星美凯龙、泉康投递、华运路港等企业，拓展工业用地表现很活跃。

　　从房企们拓展项目节点来看，2019年上半年，大家普遍表现积极，很多房企投拓联系上海逾界的业务团队，让帮忙寻找土地项目资源;但下半年，很多房企减缓了项目拓展步伐，主要受金融政策影响，一些资金吃紧的企业不得不选择观望，暂停了项目拓展计划;表现活跃的主要为前30强房企。

　　2020年，新年伊始，银保监会再次重申防止资金违规流入房地产市场，房企融资难局面暂未好转，中小房企被调整，或是常态;实力房企加码布局二级市场，和“勾地”，寻找优质土地项目资源，是低成本增加土储的有效方式，收并购之风或还将猛吹。

　　长三角、中西部、京津冀、珠三角为房企重点拓展区域

　　2019年，受城市发展利好的影响，房企拓展土地项目区域倾向十分明显。上海逾界梳理发现，收录的房企主要热衷长三角、中西部、京津冀、珠三角、山东半岛，以及福建、海南等区域土地项目资源。

　　一二线和强三线城市是房企们拓展的重点区域，有57.3%的房企需求长三角区域的二手土地项目，上海、杭州、南京、合肥等热点城市地块受到热抢。

　　近年来，随着房企们重视存量市场土地项目资源的拓展，一线和新一线城市的优质二手住宅、商住项目资源早已被争夺、瓜分，存留下来的都是问题众多，有瑕疵的项目。

　　二线城市和强三线城市的存量市场相对还有机会，为了冲规模，很多房企盯上了中西部的省会城市及周边的强三线城市。上海逾界梳理发现，收录的房企中需求中西部二手土地项目资源的企业占比达52.7%，郑州、重庆、成都、武汉、合肥、长沙、南昌、昆明、西安、太原等成为了房企们新争夺的重点城市。

　　2019年2月，《粤港澳大湾区规划纲要》正式发布，珠三角发展迎来利好，公开市场拍地竞争激烈，众多房企加码了对深圳、广州、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、肇庆、江门等城市存量市场的拓展，操盘城市更新、三旧改造类项目，以获取更多优质项目资源。

　　另外，京津冀、辽东半岛、山东半岛环渤海滨海经济带，也是房企拓展的必争之地。如北京、天津、石家庄、廊坊、固安、保定、秦皇岛、邯郸、济南、青岛、烟台、临沂、济宁、沈阳、大连等城市，也是房企拓展的重点区域。

　　广东、上海、山东、北京、天津、河北地产项目转让活跃

　　2019年，许多中小房企资金链断裂，不得不卖项目求生，上海逾界通过三好咖啡馆社群平台和捕地宝小程序收录的地产项目转让信息达1700多条。

　　从这些收录的转让项目分布区域来看，环渤海区域转让的地产项目最多，其次是中西部、珠三角、长三角、海南、福建等区域。从这些区域各省的转让项目数量来看，排在前10位的分别为广东、上海、山东、北京、天津、河北、四川、河南、江苏、浙江。

　　从这些收录的转让项目性质来看，住宅、商住项目居多，其次是商业、工业项目。一二线城市转让的项目中商业项目占比最高，三四线城市转让的项目中商住项目占比最高。

　　如，北上广深一线城市转让的地产项目中商业项目占比达56.5%;其次是工业项目，占比达25.3%;住宅项目仅占17.1%，且项目操作难度较高。

　　此外，2019年，上海逾界业务团队接到了400多位需求转让项目的客户。从客户提供的转让项目推介情况来看，优质的住宅项目，以及一二线城市核心地段商业项目找买家较容易，而情况复杂，有诉讼、有负债，溢价太高，算不来账的项目，很难找到接盘者。

　　值得关注的是，受大环境影响，大房企在收并购项目时格外小心，非优质项目不接，谨防当了背锅侠。

　　非百强房企融资超难，资方找优质项目也难， 金融骗子还不少

　　2019年，为了进一步夯实“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调。银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，要求银行机构和非银行领域各类机构按照相关要点开展整治，其中涉及整治房地产融资乱象，包括银行、信托资金违规用于拿地等，严格收紧房企的融资渠道和规模。

　　外部融资渠道被堵，对于很多高负债的房企而言，可是雪上加霜，没有了外部资金的“输血”，前行的相当艰难。启动自救，刻不容缓，很多大房企积极寻找应对之策，而一些实力不够的房企则淘汰出局，不得不宣告破产。

　　2019年，上海逾界通过三好咖啡馆社群和捕地宝小程序收录的房企融资项目达300多条。

　　从这些需融资的项目诉求来看，需求地产前融资金项目占比最多，不仅中小房企缺资金，百强房企也很缺资金。

　　从上海逾界接触到的资金方的要求来看，百强房企融资相对较容易，而非百强房企融资超级难，除非是优质住宅项目，有足够抵押物的，否则，都无法打动资金方。

　　值得关注的是，在监管下，金融机构挑选融资项目时不得不挑剔，有以下情形的项目：如项目的融资主体投入的自有资金不足规定的，资质不足，信用不够，无担保，抵押物不充足，和项目本身有问题的，如城市等级太低，地处城市位置偏区域，市场去化慢，项目性质为非住宅的项目等，基本不予受理。

　　拿地前融，资金方开出资金成本条件也相当高，百强房企的项目，成本为年化利率14%~18%，非百强的项目，成本为年化利率18%以上，有的高达20%多。

　　从上海逾界服务的融资需求客户的诉求来看，百强房企普遍表示只能12%以内的年化利率，越低越好;而许多非百强房企已乱了分寸，表示只要能筹到钱，高利率也能接受。他们还动了歪心思，美化项目情况，在融资计划书上做手脚，骗取资金方垂怜。上海逾界接触到的需融资的非百强房企项目，不带“坑”的甚少，有问题的众多。

　　2019年第四季度，与上海逾界合作的资金方，基本放弃了非百强房企项目，只考虑百强房企项目。

　　2019年，还冒出了不少专业骗子，一些投资公司、投融资服务机构，抓住部分中小房企“急病乱投医”的心理，打着为它们提供融资服务的幌子，用“提供巨额项目资金”、“先投资后上市”、“明投暗贷”等为诱饵进行融资诈骗活动，组局将一些防范意识不强的房企引入圈套，按照事先布好的局，装模作样洽谈融资事宜，骗取房企预付大量考察费、评估费、服务费或保证金，然后销声匿迹，不了了之......

　　一些中小房企由于缺乏金融知识、工商信息封闭和急于成功心理等因素，面对融资问题不够理智，上当受骗，不仅融资问题没解决，反而付出了昂贵的代价。

　　据了解，正规的资金方受理房企融资业务时，会自己承担交通费，在融资过程中不要求企业进行资产或项目评估，在操作过程中需要中介机构介入时，自己不指定融资服务机构，如事物所、评估机构，自己承担全部或一部分运作过程费用，对拟投资的项目或拟合作企业从一开始就非常细致，自己亲自和企业及其融资服务机构一起进行项目论证，有严格的投资方向、投资原则，不具备条件的企业不往下进行，在成功以前不收过程费用，不急于与企业签订合作协议，且签订的合作协议非常公平，没有设置合同条款陷阱......

　　在这，不得不给有融资需求的房企提个醒，要加强自我防范意识 ，了解常见融资骗局和防骗技巧，擦亮眼睛，多留个心眼，仔细甄别资金方的真假。

　　步入2020年，房企融资的需求更加迫切，多家百强房企融资部的人员联系上海逾界，称年后有多个项目要启动，需要拿地资金，寻找资金方。在融资成本方面，目前，他们仍未妥协，表示只能接受12%以内的年化利率。

　　房企和资金方的博弈还在继续，2020年融资环境会不会有所好转?1月3日，银保监会再次提出：防止资金违规流入房地产市场，这一信号或已给出了提示。

　　土地中介不仅要靠资源吃饭，更要靠专业和服务立身

　　近年来，各大房企急需拓展二级市场，由于缺乏全国性的平台，信息不对称，难及时掌握各地需转让的项目信息，于是发动人脉关系帮忙找资源，并承诺推荐成功，会支付可观的推荐费，衍生了土地中介这个职业。

　　因为没有行业准入门槛，奖金收益高，使得大量懂点地产知识，有点资源的人士跃跃欲试加入土地中介的行列，帮助开发商获取土地资源信息。而由于一些中介不专业，只做信息的二转手，不做筛选就直接推荐给开发商，拉低了土地中介整个行业口碑。

　　作为平台型土地中介，上海逾界深有体会，当好土地中介，还真不是转发一条信息那么简单，要有基本的从业素养：首先要诚信靠谱，不要骗人!其次，要有服务的意识，配合开发商投拓，了解项目的基本信息，搜集相关资料，如规划指标、基地红线图、现状建设进度、证照办理情况、现状销售进度、项目公司的股东状况、项目公司的资产负债表、近期年审报告等等，协助投拓人员初步判断项目的好坏，确定是否需要跟进。

　　再者，对自身成长要求要高，不断充电学习，学会自己评判项目。高级的土地中介，应该相当于半个投资人，能帮助开发商投拓做初步评判，甚至投资测算都可搞定，提升投拓的工作效率，获得中介费也在情理中。

　　2019年，1000多位中介朋友加入到了上海逾界组建的居间群，通过平台力量，我们及时交流、沟通土地项目信息，和各自客户需求，我们还互相分享业务心得，共同促进成长。

　　专业不够，勤奋来凑!2020年，希望更多的同行朋友加入我们居间群组织，加入我们合伙人的队伍，共同提高，提升专业服务能力，守住饭碗!

　　以上为上海逾界做的2019年总结，由于一些项目和客户需求是线下进行，非公开的，统计的数据与实际情况稍有出入，但仍能反应2019年房企拓展二级市场的情况和融资情况，以及资金方需求的基本面，希望能帮助大家做回顾梳理，对开展2020年的工作有所帮助。

　　2020年，开发商朋友如需找地、找项目、找资金，资金方朋友如需找优质项目，中介方朋友如需合作，欢迎联系上海逾界，欢迎加入我们的三好咖啡馆社群，关注捕地宝小程序，我们会继续为大家奉上专业的服务，助力大家高效拓展业务!

　　最后，诚挚祝福关注和支持上海逾界的新老朋友新年快乐!家庭幸福!工作顺利!身体安康!好运常伴!财源滚滚!