2020年上海土地市场吸金近三千亿 出让金居全国首位

　　已至收官月最后阶段，虽然最后半个月上海仍有5宗土地尚在挂牌中，但不影响我们回顾精彩纷呈、看点颇多的2020土拍市场。

　　1、土地供求大增，吸金近三千亿，出让金居全国首位

　　截止到12月15日，上海共成功出让各类土地368宗，收金2807.25亿元。2019年全年上海各类土地出让金仅为1995.4亿元，目前已达到去年全年的140.7%，而剩余半个月上海仍有5宗土地出让，若均已地价成交的话则仍有146.7亿元进账，届时上海全年土地出让金将超过2954亿元，成为2020年全国土地出让金最多的城市。

　　从全年走势来看，2月疫情疫情期间上海出台的土地款延期、分期缴付政策也从资金面给房企的拿地能力提供了一定支撑。2月下旬，香港置地竞得徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元地块稳住市场情绪，而多项土拍规则调整则点燃了沉寂多年的上海土拍市场。与此同时，上海明确“加快经营性用地出让节奏，夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量”。在供应加大的同时，多幅市区优质宅地的挂出，更是多次上演数家房企争夺竞价的激烈场面，6月至8月土拍溢价率亦逐渐走高，此期间宅地平均溢价率高达23%。为了给持续热高的土地市场降温，9月以来上海通过“降质减量”的方式来平抑，月均成交宅地数量控制在4到5宗，四季度宅地平均溢价率亦回落到5%以内。

　　在经营性用地方面，截止到12月15日上海共成交187宗经营性用地，规划建面合计1497.4万方，较19年全年上涨39.1%，土地出让金总额2583.5亿元，较19年全年上涨59.4%，成交楼面均价17253元/㎡，较19年全年上涨14.6%，平均溢价率8.95%，与19年全年提升6.88个百分点。

　　商品住宅用地成交92宗，规划建面合计900.86万方，同比上涨64.9%，土地出让金总额1990.7亿元，同比上涨92.3%；成交楼面均价22097元/㎡，平均溢价率11.75%，较去年同期提高11.02个百分点，打破了自招挂复合以来长期零溢价成交的现象。其中纯住宅用地共成交66宗，规划建面合计454万方，与19年全年成交的59宗、规划建面459万方大体一致（注：商品住宅用地中含徐汇黄浦江南延伸段WS3单元综合地块）。

　　图：2017年以来上海商品住宅用地成交面积走势

　　数据来源：CREIS中指数据

　　商办用地成交80宗，规划建面合计422.68万方，同比上升23.3%，成交金额485.1亿元，同比上升3.4%；楼面均价11476元/㎡，同比下降16.2%，平均溢价率0.60%，较去年同期下降5.11个百分点。

　　图：2017年以来上海商办用地成交面积走势

　　数据来源：CREIS中指数据

　　2、优化涉宅用地供给结构，商品住宅用地成交占比提升至6成

　　2018年以来，上海一方面加大涉宅用地供应规模，另一方面优化供给结构，加大商品住宅用地和租赁用地供应，近三年商品住宅用地、动迁房用地及租赁用地成交占比分别为46%、39%、15%。未来，上海仍会保持较大的宅地供应规模，

　　截止2020年12月15日，租赁用地成交15宗，规划建面合计173.8万方，同比下降7.2%，土地出让金总额107.8亿元，同比下降7.3%；成交楼面均价6199元/㎡，均以零溢价成交。动迁安置用地成交41宗，同比下降37.9%，土地出让金总额113.0亿元，同比下降22.1%；成交楼面均价3123元/㎡，同样均是以零溢价成交。

　　图：2015年-2020年上海住宅用地成交结构

　　数据来源：CREIS中指数据

　　3、“招挂复合”细则调整，溢价成交频繁再现

　　4月11日，上海土地市场发布公告明确调整土地出让规则。“新规”提出：（1）“有效申请人数不足六人的，本地块直接采用挂牌方式出让。有效申请人数为六人及以上的，本地块采用有竞价招标方式出让”，该调整意味着上海土拍市场放宽了房企竞价条件，中小房企有更多机会入围竞价；（2）放宽自持比例，对部分纯宅地取消了15%的自持要求；（3）“保证金冻结”规则松动，即原先企业在保证金缴纳之后到参拍之前需要冻结土地款20天，新规要求只需要在参拍前一天冻结资金即可。

　　招挂复合实行到今年土拍规则调整前，上海溢价率超过10%的住宅用地仅有3宗。5月份以来，上海有37宗商品住宅用地溢价率超过10%，其中有16宗溢价率超过30%，有2宗超过50%。

　　图：2017年以来上海商品住宅用地楼面地价及溢价率走势

　　数据来源：CREIS中指数据

　　从高溢价地块的区域分布来看，主要集中在外环外，外环内仅闵行七宝古美北地块、杨浦江浦地块、浦东黄浦江南延伸段前滩地块3宗。上海市区宅地的稀缺，可谓“出一块，抢一块，少一块”，市区拿地难度之大使得房企将目光投向外围，土地市场的火热蔓延到外环外。

　　2020年，溢价率最高的商品住宅地块为浦东新区新场镇古镇东单元地块，溢价率60.8%，竞得人为上海同润投资。商办用地中，溢价率最高的地块为闵行区浦锦街道芦恒路北地块，溢价率164%，竞得人为上海闵行储备粮管理总公司。

　　表：2020年上海溢价率超30%的商品住宅用地

　　数据来源：CREIS中指数据

　　4、临港新片区加快供地支持片区发展，上海各区推地节奏急缓有序

　　商品住宅用地成交面积区域分布来看，主要集中于南汇、嘉定、宝山和奉贤4区，4区成交面积占比合计超过6成，达60.9%。其中，南汇成交面积占比全市最高，达26.7%，而整个2019年南汇并未出让商品住宅用地；南汇和奉贤出让的商品住宅用地多位于临港自贸区，临港新片区内成交的宅地面积占南汇和奉贤两区的比重达到83.8%。伴随临港新片区规划草案的公示，临港自贸区新片区将成为上海面向世界的桥头堡，承载上海全球城市核心功能，。4月初，临港新片区管委会举行线上土地推介会，提出“全年计划出让土地152宗，住宅43宗、新建住宅面积200万方，争取达到300万方；商业地块58宗、新建面积117万方”。截止目前，临港新片区出让住宅用地合计263.7万方，超出200万方的基本目标。市区商品住宅用地供应虽明显增加，成交规划建面同比增长77.6%，但仍较为稀缺，成交面积占全市的比重仅7.1%，略低于2019年的7.3%。

　　从成交金额来看，嘉定、南汇、浦东3区土地出让金额均超过200亿元，青浦、宝山土地成交金额超过150亿元，青浦土地出让金较19年下滑13.6%，宝山则增长31.7%。

　　图：2019年至2020年上海商品住宅用地成交面积区域分布变化情况

　　各区商品住宅用地供应规模与各区商品住宅出清周期呈明显的负相关关系，去年供地规模较少或无供应的区今年明显加快供地节奏，以改善楼市供求关系；而出清周期较高的区则适当放缓土地出让节奏。如闵行、嘉定、南汇3区，短期出清周期均不足6个月，今年摘掉供应明显提速。

　　图：上海各区域商品住宅用地成交建面VS商品住宅出清周期关系

　　数据来源：CREIS中指数据

　　5、房企沪上拿地热情不减，竞争格局激烈

　　各梯队房企纷纷入沪拿地，上海土拍市场百花齐放，92宗商品住宅用地被66家房企分获。在同一赛道上，不同的房企根据发展战略各施所长，争先抢占上海市场。其中，万科、恒大、中海、保利等头部阵营房企，新城、招商、金地、旭辉、阳光城、金茂等第一阵营房企，正荣、禹洲、中骏、建发、华发、万达等第二阵营房企均有所斩获。此外，大名城、大家房产、中建东孚、宝华、景瑞为代表的中小型房企也表现不俗。

　　回归一二线城市已成共识，TOP30房企今年几乎全线出击上海。今年上海土拍中，积极性最高的当属金茂，共有11次进入到竞价阶段，陪跑10次最终于12月15日竞得崇明宅地；同样地，融创6月到9月多次出击未果，最终于10月与上海城建置业联合竞得杨浦区定海社区D1-5 地块；与金茂与融创相比，世茂今年虽6次参与竞价，但最终未有所获；中海、华润涉嫌“围标”后未在上海拿地。常年占据上海销售前列的万科获得宝山4宗城中村改造用地、金地、招商蛇口、保利各斩获3宗宅地，及时夯实土储。新城、旭辉多年后再次拿地，新城参与6宗宅地竞价并获得闵行浦江地块，而旭辉自19年12月起已揽入闵行浦江、嘉定安亭和闵行七宝3宗宅地。融信与旭辉联合竞得七宝宅地，与招商蛇口、保利联合竞得静安中兴地块，还独自拿下恒大于9月从众多房企中获得虹口北外滩稀缺宅地，阳光城、正荣、奥园、佳兆业、禹洲各斩获1宗 宅地。碧桂园在19年拿下3宗宅地后，今年拿地节奏放缓；而龙湖、金科、绿城、雅居乐虽未拿地，但也有所动作。

　　除了头部房企外，近年在上海表现抢眼的华发、建发以及外资房企仁恒、瑞安房地产、路劲都有收获。华发与仁恒联合体竞得静安天目社区、浦东康桥2宗地块，弥补此前未能拿下杨浦区江浦社区地块的遗憾。瑞安房地产今年共拿下徐泾蟠龙2宗宅地和2宗商办用地，再加上去年竞得的4宗宅地，瑞安成为徐泾名副其实的“地主”。龙光首进上海，多次参与到市区优质地块的参与，并独自拿下杨浦区定海社区地块。

　　大华今年虽然没有拿地，但勇敢地走出“舒适区”大宝山和浦东北蔡，在嘉定、杨浦两区尝试拿地。大名城气贯如虹连拿6地，坚定看好上海东西两翼的发展，竞得临港自贸区4宅地，并在青浦、松江各拿1地。

　　6、旧改拿地实现多盘联动，强化板块深耕

　　上海公开市场拿地日益激烈，城市更新、旧改及城中村改造则成为重要的获地途径。近两年，瑞安、万科中建联合体、中海中环新长征联合体等房企通过旧改拿地实现多盘联动，持续强化深耕核心区域，成为所在板块“地主”。

　　继青浦蟠龙天地后，瑞安房地产今年上半年在青浦蟠龙路周边竞得住宅用地及商办用地各2宗，斥资20.96亿元出让金，规划建面合计12.27万方，板块深耕意图明显。

　　万科中建联合体在宝山杨行连下4宗涉宅用地，土地出让金合计85.3亿元，规划建面合计44.1万方。2018年以来，万科中建联合体已在杨行获取7宗涉宅用地，规划建面合计81.4万方。

　　中海中环投资联合体在普陀真如社区、石泉社区连下3宗商办及综合用地，土地出让金合计76.8亿元，规划建面合计38.76万方。2018年以来，中海中环投资联合体已在普陀真如社区、石泉社区获取经营性用地共7宗，规划建面合计61.6万方。

　　十三五期间，上海中心城区二级旧里为主的房屋征收达到266万平方米，13.2万户。2020年计划完成55万平方米、2.8万户，实际将完成75万方、3.5万户。目前，上海仍积极推进旧改地块，黄浦区、杨浦区、虹口区是动迁大区，未来将释放出更多旧改用地以缓解市区紧张的住房需求。