1月杭州土地出让金领跑40城 徐州土拍溢价率最高

　　上海易居房地产研究院2月1日发布《2021年1月40城土地市场报告》，该报告显示:

　　1月杭州土地出让金领跑40城，徐州西安等城溢价率最高。1月杭州土拍放量，主要是去年四季度政府控制土地供应，1月土地集中供应。土地出让金排名靠前的城市，主要以一二线城市为主，三四线城市中，徐州的土地出让金最高。1月徐州多幅纯住宅用地和商住用地高溢价成交，部分地块溢价率甚至超过100%，可见徐州地市仍然很热。1月西安溢价率较高，主要是一宗西咸新区的纯住宅用地溢价率高达297%，该地块楼板价创西咸新区新高。1月杭州多宗地块达到限价上限，通过竞自持比例出让，土拍热度较高。

　　易居研究院研究员沈昕表示: 1月40城土地成交量、价、溢价率均同比小增，整体延续去年下半年以来的降温态势。从土地成交面积看，1月同比小幅增长7%；从土地成交价格看，1月同比小幅上涨4.6%；从溢价率来看，1月为12.7%，环比下降0.5个百分点，同比上升3.4个百分点，地市延续了2020年下半年以来的降温态势。

　　报告主要内容如下：

　　一、40城整体: 1月成交量、价、溢价率均同比小增，延续去年下半年来的降温态势

　　1、土地成交建筑面积：1月同比小幅增长7%

　　2021年1月，40个典型城市土地成交建筑面积4001万平方米，环比下降64%；同比小幅增长7%。2月由于有春节长假因素，预计40城土地成交建筑面积环比将下降，因去年同期疫情影响下的低基数，同比则大概率增长。

　　2、土地出让金收入：1月同比增长30%

　　1月，40个典型城市土地出让金收入为2335亿元，环比下降51%，同比增长30%。

　　2020年一季度受疫情影响，出让金有所减少；二季度房企拿地需求爆发，出让金大幅回升；下半年多地调控加码，土地出让金同比增速在15%-20%间小幅震荡。因去年同期基数较低，2021年1月土地出让金同比增速提高至30%。

　　分城市来看，2021年1月，40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、成都、北京和宁波，其土地出让金总额分别为529、474、220、144和1707亿元。排名靠前的城市，主要以一二线城市为主，三四线城市中，徐州的土地出让金最高。

　　3、移动平均土地出让均价：1月同比小幅上涨4.6%

　　1月，40个典型城市移动平均土地成交均价为4877元/平方米，环比下跌0.5%，同比小幅上涨4.6%。

　　2020年1月地价见底后开始回升，7月首次突破6000元/平方米，8月以来40城土地成交均价重新进入下跌趋势。

　　4、土地成交溢价率：1月为12.7%，环比小幅下降

　　1月，40个典型城市土地成交溢价率为12.7%，环比下降0.5个百分点，同比上升3.4个百分点，从溢价率来看，地市延续了2020年下半年以来的降温态势。

　　2020年一季度，土地溢价率维持在10%左右的历史低位水平；二季度部分城市土拍火热，溢价率逐步上升；三季度多个热点城市政策收紧，溢价率小幅盘整；四季度以来溢价率持续下降。

　　分城市来看，1月，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为徐州、西安、金华、东莞和杭州，土地成交溢价率分别为64%、61%、57%、48%和26%。1月徐州多幅纯住宅用地和商住用地高溢价成交，部分地块溢价率甚至超过100%，可见徐州地市仍然很热。1月西安溢价率较高，主要是一宗西咸新区的纯住宅用地溢价率高达297%，该地块楼板价创西咸新区新高。1月杭州土拍放量，多宗地块达到限价上限，通过竞自持比例出让，土拍热度较高。1月，溢价率为0%的城市相比12月明显增多，可以看出40城整体地市仍处于降温趋势中。

　　二、城市分类：1月一线城市成交量同比增速最高，三线城市成交均价同比涨幅最高

　　1、一线城市：1月土地成交量同比大幅增长74%，成交均价同比小涨3.8%

　　1月，一线城市土地成交建筑面积为580万平方米，环比下降18%，同比大幅增长74%。1月，一线城市6个月移动平均成交均价为14078元/平方米，环比下跌6.5%，同比上涨3.8%。

　　回顾历史，2016年5月以来，一线城市的土地成交均价整体上一直处于震荡趋势中，地市已有较长时间的调整，有企稳回暖的需求，预计短期内将保持震荡向上的走势。此外，一线城市房地产调控政策严厉，土地出让面积相对有限，因此其土地成交量不仅取决于需求量，更多时候还受到供给量的较大影响。

　　2、二线城市：1月土地成交量同比小增3.6%，成交均价同比小涨1.2%

　　1月，二线城市土地成交建筑面积为2380万平方米，环比大幅下降70%，同比增长3.6%。1月，二线城市6个月移动平均成交价为4422元/平方米，环比小幅上涨0.8%，同比小幅上涨1.2%。

　　回顾历史，土地均价自2017年9月达到5334元/平米的历史高点之后便进入了下行通道，此后震荡下跌至2019年2月。2019年3月后，二线城市地价上涨幅度较大，厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等前期热点二线城市地价反弹较明显；下半年，政策快速收紧，成交量持续下降，地价涨幅也不断收窄，8月后形成明显的下跌趋势，一直持续到2020年一季度。2020年二季度，杭州、南京、宁波、成都等热点城市地市火热，成交均价快速反弹；三季度，多个热点城市出台调控收紧的政策，地市逐渐降温，地价开始高位盘整；四季度，成交均价持续下降。

　　3、三线城市：1月土地成交量同比下降6%，成交均价同比上涨12%

　　1月，三线城市土地成交建筑面积为1041万平方米，环比下降59%，同比下降6%。1月，三线城市6个月移动平均成交价为3014元/平方米，环比下跌7%，同比上涨12%。

　　2016年以来，样本中的三线城市（其中，长三角、珠三角和京津冀城市群三线城市占5成）地价，呈现波动较大的震荡向上走势。2020年二季度地价开始大幅上涨，6月份突破新高，7月和8月继续小幅上涨，9月份以来地价持续回落至今，未来几个月或仍有小幅回落空间。

　　三、40城土地市场趋势研判：预计一季度地市仍将稳中有降

　　2020年12月18日的中央经济工作会议中，关于房地产的表述，除了延续自2016年以来“房住不炒”定位政策基调外，本次会议首次提出要“解决好大城市住房突出问题”，将解决大城市住房问题提升到重要战略地位。会议指出，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。预计今年一线和强二线城市的土地供应会向租赁住房倾斜。

　　2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。今年1月初，央行、住建部召集重点房企举行座谈会，除了去年9月已参与融资新规试点房企，亦包括部分去年未参与试点的房企，有知情人士称，融资“三道红线”试点有望扩围。

　　1月，已有上海、深圳、杭州等热点城市进一步升级了限购、限售、限贷等调控政策，广州则收紧了房贷。短期来看，调控政策和货币政策均不会放松，预计今年一季度地市仍将稳中有降。

　　上海易居房地产研究院