上海非中央商务区办公楼“长租约”策略带来双赢

　　行至2021年，随着疫情影响显著缓解，上海办公楼市场开始显现回暖复苏迹象。未来三年内非中央商务区受到新增供应量影响，租赁市场仍竞争激烈，对于此类市场中的业主而言，以更长的租约（约5-10年）锁定优质客户成为了其突围而出的新思路。仲量联行认为，无论是对业主还是租户而言，签订更长周期的租约可为双方都带来“共赢”的益处，相信这种选择也会成为未来一个阶段中更为常见的市场趋势。

　　长租约对于业主价值何在？

　　如何加速去化存量是所有业主都亟需攻克的问题。由于传统中央商务区新增供给相对受限，无法完全满足日益多元的企业需求，疫情的爆发更让租赁成本相对较低的非中央商务区率先迎来复苏，对有升级、扩张或整合办公空间需求的企业而言，上海非中央商务区不仅交通可达性较高，办公品质也有所保证，外加政府城市规划政策引导和基础设施的完善更显著提升了其市场竞争力。

　　仲量联行华东区董事总经理张静表示：“吸引并留住优质的长约租户，无疑是提升办公楼核心竞争力的一种策略。优质企业的入驻及其间的良性发展可为业主带来集聚效益和规模效益，以此吸引更多租户形成生态圈。尤其在如今的经济环境下，长约租户的存在很大程度上消解了楼宇的空置压力。”

　　在经济不确定性背景下，长期租约还能够带来稳定的现金流，帮助业主提高资产对核心型投资者的吸引力。在境外市场中，纽约、伦敦、悉尼等地向来是全球投资者相当重视的资产组合投资目的地。尤其在办公楼市场，如果项目拥有一份长期租约，随之而来稳定的现金流将进一步吸引各大机构投资者关注。相关数据显示，伦敦办公楼市场的平均租约年限为6.8年，超过半数的伦敦办公楼租约时长都达到十年或以上，这为业主提供了长期对冲市场风险的保障。

　　长租约对于租户优势如何？

　　从企业租户来看，疫情不仅影响了市场走向，也影响着企业选址的决策偏好。近年来，我们已经看到不少行业佼佼者，将选址目标放在了非中央商务区。仲量联行数据显示，按面积来统计，2020年租赁需求中，5000平方米以上的租赁成交占到了甲级办公楼市场总需求量的60%。

　　出于成本控制、办公环境升级和总部整合等多方面考虑，仲量联行预计，2021年非中央商务区仍会受到总部租户的关注。对于这些租户而言，长期租约的模式可向业主方充分表现出自身的承租意愿和稳定性，有助于租户利用合适的窗口期为租金谈判争取更多的主动权和话语权，甚至带来额外的服务和权益。

　　由于承租面积较大，租户本身的总部需求又意味着其对于办公空间内的设施设备和装修有更高的要求，从而一次性搬迁成本也相对更高。在一处“安居落户”、减少搬迁次数，也将有效地削弱和分摊大量的搬迁成本。此外，长期租约也有利于企业房地产部门计算未来更长时间内的承租费用，并在一定限度上规避租金大幅上涨的可能。

　　仲量联行华东区研究部总监黄璐表示：“未来几年，非中央商务区若干板块仍将迎来集中供应。面对短期内租户对成本继续保持敏感的态势，业主方需要继续寻找‘突围之道’。在延长免租期、‘即租即用’的定制化服务或提供装修补贴等方式之外，与更多优质租户签订长期租约也是另一值得考量的可行途径。伴随办公楼市场的不断拓宽与成熟，我们也乐于在市场上见到更加多元、灵活的招租策略，不断提升租户黏性，在中央商务区之外进一步助力多点化产业的集聚发展。”