物企上市热潮持续 治理体系日趋完善 价值创造能力不断增强

　　2021年物业服务企业上市热潮预计仍将继续，目前已有41家物业服务企业登陆香港资本市场。

　　港股物业板块的总市值从2020年初的2062亿元增加至2021年6月8日的8226亿元人民币;截至2021年6月8日收盘，港股物业板块平均市盈率达到33.3倍，远高于港股主板的市盈率(12倍)，充分体现了资本市场对物业服务企业的高度认可。从每股收益方面看，截至2021年6月8日，EPS超过2的公司有一家，10家公司超过0.5，其他公司均小于0.5，物业上市公司EPS显著分层。

　　除此之外，还有19家企业已交表，等到敲钟时刻。预计未来一段时间，物业服务企业依旧呈现扎堆进入资本市场的态势。

　　同时，已上市物业服务企业利用资本优势，明确发展规划，扩大管理规模，升级设施设备，保障企业良性成长，不断提升行业地位。2020年，港股主板上市物业服务企业融资净额近690亿港元。

　　2020年，物业上市公司加强内部管控优化，提升企业运营效率，多措并举降低资金成本，企业的经济增加值(EVA)大幅提升，2020年，上市物业企业EVA均值同比增长66.81%至8.17亿元;近两年上市物业公司NOPAT均值分别为6.23亿元、10.48亿元，同比增长68.20%。

　　将ROE分解为权益乘数、总资产周转率与销售净利率的乘积，可直观看出，权益乘数从2019年的3.36骤降至2020年的1.71;相比2019年，销售净利率提升了1.98个百分点，增长至14.06%;总资产周转率由0.44升至0.58，同比增长31.14%。

　　目前物业服务上市公司多数由关联方公司拆分独立而来。大股东相对稳定，有助于物业服务企业保持战略的一致性和连贯性，有利于稳定市场投资者对公司业务发展方向的预期，有效保证了企业发展的稳定性。

　　物业服务上市公司越来越重视完善治理结构尤其是ESG指标体系，在公司治理和信息披露方面更加完善，力争实现均衡可持续发展。在公司治理方面，物业上市服务企业陆续设立ESG相关组织架构，推动公司可持续发展工作;在信息披露方面，物业服务上市公司根据ESG规则指引积极进行环境、社会责任和公司治理方面的信息披露。

　　衡量物业服务企业的价值从盈利质量、可持续成长性、估值的合理性等几个维度进行综合分析。基础物业服务是根基，物业服务企业做大做强住宅物业的基础，大力拓展高毛利的非住宅物业，夯实业务根基，开展内生型的社区增值服务，实现高质量可持续的增长;同时也需要物业服务企业的“软实力”包括社会责任、环境保护、公司治理方面的发展情况，最大化实现公司价值。

　　来源：中指物业事业部副总经理 牛晓娟