第一太平戴维斯：上海豪宅市场表现强劲，写字楼净吸纳接近历史峰值

　　上海甲级写字楼市场

　　全年净吸纳同比翻倍，接近历史峰值

　　­ 四季度，上海甲级写字楼市场迎来七个新项目入市，合计约65.9万平方米办公面积。至此，全年新增供应达120万平方米，占到年初计划体量的85%。截至年末，全市甲级写字楼总存量达1,520万平方米。季内新项目包括：

　　o 旭辉企业大厦，长寿路

　　o 瑞虹企业天地，北外滩

　　o 绿地外滩中心企业总部群，老黄浦

　　o 国浩长风城，长风

　　o 利福国际中心，大宁

　　o 尚浦汇，新江湾城

　　o 天安金融大厦，世博

　　- 四季度，上海甲级写字楼市场录得40.5万平方米净吸纳量，环比增长18%。全年净吸纳量共计136万平方米，同比实现翻一番，接近2015年历史峰值。季内，国内食品饮料行业需求旺盛，其中一些承租面积超过5,000平方米。

　　- 尽管全年供应量依然较大，但鉴于需求强劲，2016-2020年供过于求的市场局面在2021年得到暂时缓解。四季度，受新供应影响，全市甲级写字楼平均空置率环比上升1.1个百分点至14.2%，同比下降2.6个百分点。

　　- 全年来看，医疗健康、传媒及娱乐行业需求占比显著提升，分别占到10%和22%，相比2020年这一比例仅为5%和4%。医疗健康企业预算通常相对充足，因而更青睐热点区域的高品质项目作为其主要办公地点。在年内医疗健康企业成交里，近75%的企业在南京西路、前滩和淮海中路选址。而传媒及娱乐企业选址在区位上更加分散。

　　- 四季度，全市甲级写字楼租金指数环比上调0.8%，至每平方米每天人民币7.4元。全年甲级写字楼租金上涨1.8%，其中各子市场涨幅为：1.1%（中央商务区），1.6%（次级商务区），2.8%（非核心商务区）。

　　展望

　　- 上海依然是民营和国有企业业务发展的重要城市，目前已累计吸引800多家跨国公司地区总部，近期包括中国电气装备集团和中国船舶工业集团在内的数家央企也计划将总部设立或迁至上海。

　　- 2022年市场仍计划有百万量级新供应，整体出租率和租金增长或将承压。考虑到新项目入市加剧市场竞争，采取灵活策略方为业主的制胜之道。

　　- 新装修或装修升级的企业更多考虑楼宇健康和增加灵活工位，以确保员工身体健康，同时提高办公室利用率。跨国公司在选址过程中也愈加将LEED和WELL认证的楼宇作为优先考虑。

　　- 上海轨道交通14号线和18号线一期的开通运营将提升陆家嘴、洋泾、老黄浦、南京西路、真如，以及五角场、东外滩、花木等板块的通达性，为片区商业发展增添价值。

　　上海零售市场

　　供应触顶加剧竞争, 空置率降至疫前水准

　　- 2021年前十一个月，上海零售总额同比上涨15.7%，批发零售业与住宿餐饮业分别累计同比增长14.9%和25.4%，上海消费市场保持良好增长态势。

　　­ 上海零售市场2021全年迎来16个项目共139.4万平方米新增供应。其中在第四季度有五个新项目开业，为市场带来44.1万平方米新增供应，推升外环内购物中心和百货存量至1,484万平方米。季内新入市项目包括：

　　o 久光中心，大宁，175,000平方米

　　o 大洋晶典·天安千树，长寿路，100,000平方米

　　o 啦啦荟城，莲花路，31,000平方米

　　o AI Plaza，徐汇滨江，75,000平方米

　　o Art Park大融城，临空，60,000平方米

　　- 第四季度，位于南京西路商圈的中信泰富广场完成升级改造，首层引入Dolce & Gabbana、Vivienne Westwood和Kiton等多个奢侈品牌首店或旗舰店。淮海中路商圈的新天地时尚也在季度内进行闭店升级，预计于2022年下半年更名为新天地时尚II重新开业。

　　- 全市购物中心首层租金较上季度增长0.4%，为每平方米每天人民币26.5元，较去年同期上涨1.3%，零售市场恢复良好。

　　- 全市购物中心空置率环比下降0.6个百分点至8.5%，较去年同期下降1.7个百分点。其中核心商圈购物中心空置率较上季度下降1.3个百分点至6.0%，非核心商圈下降0.5个百分点至9.1%。

　　- 休闲娱乐、汽车、运动及户外在2021年品牌租赁需求提升显著，为上海购物中心面积中整体占比增长前三位。

　　展望

　　- 2022年上海市区购物中心预计有9个新项目入市，总建筑面积约72.6万平方米。新增项目包括万象天地、金融街购物中心等，除位于真如的Love@大都会外，均为中小型购物中心。

　　上海物流市场

　　2021年物流投资活跃，2022年市场或迎大量供应

　　- 第四季度上海高标仓市场有六个项目入市，共计供应面积约71.8万平方米；2021年全年新交付项目多位于金山、奉贤两个子市场，共计新增供应约93.5万平方米，推升全市高标仓存量达到727.8万平方米。

　　- 上海整体租金水平环比维持稳定，录得人民币每平方米每月48.4元，租金水平较去年小幅上涨1.3%。

　　- 空置率方面，第四季度随着传统购物季来临，来自电商、第三方物流及快递企业的新租需求上升，但随着年末大体量项目的交付推升全市整体空置率环比上升7.9个百分点至13.0%。

　　- 第四季度上海成交一宗位于松江区永丰街道的物流仓储用地，可建面积约9.8万平方米，成交单价约每亩63万元，以零溢价成交。

　　- 资本市场来看，上海2021年全年共录得四宗物流仓储相关的大宗交易。包含凯德中国信托及深国际分别购入资产包中位于上海的两个项目在内，共计成交金额估值约为人民币25.4亿元。在投资行为活跃的当下，资本方在选择合适项目时亦日趋谨慎。

　　- 随着工业物流市场日益受到长期资本关注以及可供投资机会有限，开发商亦在通过收并购扩张规模，以期获得更优的投资机会。

　　展望

　　- 上海2022年预计金山及青浦等子市场有大体量高标仓项目入市；此外，奉贤、嘉定等子市场预计亦有新增项目入市，计划交付面积预计将将超百万平方米，上海将迎来物流仓储市场供应新高。

　　- 大量新增供应或将令消化端承压，预计2022年上海高标仓市场空置率将小幅上升；租金水平预计保持稳定。

　　上海投资市场

　　自用买家主导写字楼成交，投资者集中关注基本面向好物业

　　- 尽管整体融资环境严峻，2021年上海投资市场表现积极，合计总成交量达人民币981亿元，同比上升47%。最大一笔成交是平安保险以人民币330亿元收购六个来福士项目部分股权，其中包括上海来福士和长宁来福士项目。

　　- 境内投资者放缓投资步伐的同时，资金充沛的企业买家频频出手，收购物业自用，也有一些以投资为目的的收购。企业买家类型集中在半导体制造企业、互联网企业、生物制药企业。2021年自用买家占全部写字楼和产业园区成交量76%。

　　- 由于传统资产类别基本面仍充满变数，大部分的投资者目前重点关注包括物流、数据中心、产业园区、生命科学园及租赁住宅等基本面强，中长期需求及价值增长可观的物业。然而在整体写字楼市场重新回升前，对一些长期投资者而言目前是其扩充资产组合的理想时期。

　　- 2021年11月末第二批中国基础设施不动产投资信托基金入市，其中包括华夏越秀高速公路REIT和建信中关村产业园REIT，合计共募集人民币50亿元。由于首批中国基础设施不动产投资信托基金市场表现超出预期，引发投资者对第二批房地产投资信托基金的追捧。中国基础设施不动产投资信托基金的成功推出将会给市场带来更多的资本和流动性。

　　展望

　　- 进入2022年，随着政府坚持降低房地产行业风险的长期目标不动摇，预计整体的融资环境难有大幅改善，开发商将会继续面临较高的债务偿还风险。

　　- 预计明年市场会有更多开发商为偿还负债出售资产和资产包，一些较大规模的兼并收购活动也会出现。此外，也有可能出现国家主导的资产重组及银行处置不良贷款的情况。一些资金和经验充沛的境外买家正在积极关注此类机会。

　　上海住宅租赁市场

　　高端租赁需求多元

　　- 上海服务式公寓市场2021全年迎来两个项目共413套新增供应。其中第四季度有一个新项目入市，为雅诗阁森兰服务公寓，为上海服务式公寓市场带来203套新增租赁单元。

　　- 2021年第四季度服务式公寓市场平均空置率环比上升2.4个百分点到15.1%，同比下降3.8个百分点。主要由于秋冬季节到来，租赁市场活跃度受季节因素影响有所平缓。

　　- 全市第四季度服务式公寓平均租金环比下降1.4%至人民币每平方米每月268.3元，但较去年同期增长5.2%。

　　- 位于中山公园的园景公寓项目于季度内被整体出售，截至2021年末全市服务式公寓存量为9,257套。

　　- 高端长租公寓市场本季度无新增供应入市，平均租金环比下降1.6%至人民币每平方米每月191.9元，空置率环比下降1.1个百分点至11.4%。

　　展望

　　- 2022年上海高端住宅租赁市场预计将迎来众多服务式公寓新供应项目，包括希尔顿集团的上海首个康莱德酒店公寓、嘉华集团臻逸恒丰服务式公寓和雅诗阁旗下多个项目。

　　- 新媒体、IT、生物科技等新兴行业迅速发展，在为高端租赁市场带来更为充沛的国内客户需求的同时，也为供应端产品打造提出更高诉求。预计更多投资者及运营商将积极入局高端租赁市场，带来更为丰富的产品线及创新服务。