上海2022年国有建设用地供应计划：商品住房增加，主推郊区供应

　　根据4月26日市规划资源局发布的“上海市2022年度国有建设用地供应计划”，今年保障性租赁住房用地供应计划135-160公顷(包括新供应商品住房用地配建、产业项目配建、利用企业自有闲置土地、利用集体土地等多渠道筹措的保障性租赁住房用地)。保障性住房用地计划220-260公顷(包括共有产权保障房用地、征收安置住房用地等)。商品住房用地计划522-592公顷。商业办公用地供应计划155-210公顷。产业用地供应计划1320-1400公顷。

　　旧改用地供应计划75-85公顷。其中，住房用地计划50-55公顷;商业办公用地计划25-30公顷。

　　商品住房用地供应力度加大

　　近三年，土地计划供应总量每年呈上升的态势，不过从土地供应结构来看，每一年的情况却不断有所调整。首先，产业用地的计划供应量增长的最为明显，每年都保持20%以上的增速，今年的计划供应量更是增长了将近30%。今年的供应导向中亦明确提出，要“充分保障产业项目用地空间”，“围绕建设具有全球影响力的科技创新中心目标，引导先导产业和重点产业向产业基地和产业社区集中布局。”

　　其次，商办用地的计划供应量则呈现逐年下降的态势，特别是2021年，供地减少的幅度较大。这和近两年的供应导向密切相关，2021和2022年都提出了“精准供应商办用地”，“调控商办用地供应节奏，分类精准供应商办用地”等的说法维持不变。主要原因是目前商办用地可能存在供大于求、存量分散的情况，未来供应的重点将放在“调控商办用地供应节奏，分类精准供应商办用地，有序推进高品质商务集聚区建设。”

　　对于大家最关注的住房用地，近三年，住房用地的计划供应总量变化不大，但是从其中的保障房和商品住房的供应结构来看，除2020年未公布具体细分情况，2022年，保障性住房用地有所减少，保障性租赁住房用地不变，而商品住房用地有比较显著的增加。正如供应导向中所述，在确保保障性租赁住房用地的同时，“加大商品住房用地供应力度，坚持以中小套型普通商品房为主。”也就是说，今年会是商品住房用地供应的大年，这同时也意味着确保了未来1-2年将会有比较充足的新房供应，而主推中小套型商品房，则首要保障了刚需人群的购房需求。

　　此外，旧改用地也释放了大量的住房用地，今年计划供应量也较去年大幅增加。供应导向中强调，“落实房地产市场调控主体责任，加强预期引导，合理安排年度供应规模，确保年度供应不低于前五年平均供应量。”充足的土地供应将有效缓解新房市场的供需矛盾，消除购房者“打新”过程中的焦虑。其次，叠加目前实施的房地联动价措施，能够有效引导房地产市场平稳健康的运行，引流外溢的二手房需求、平抑房价，起到稳定市场预期的作用。

　　市区计划供应量减少，郊区增加

　　虽然总的商品住房用地供应量增加，但并不代表每个区域的计划供应量都相应增加。从各区的供应计划来看，供应量增幅最大的为临港，由去年的60-80公顷，增加为今年的190-200公顷。所以商品住房用地的增量，其实大部分来自临港。对于未来有计划在临港置业的购房者，可以从容不迫的进行思考和筛选，后续临港的新房供应量将非常充足。而且临港已经有针对性的适当放宽人才购房条件，在重点支持单位中工作的人才，购房资格由满一年以上缩短为3-6个月。当然，大量的新房供应，势必会有所挤压二手房市场的需求，这也有助于引导购房者从居住需求出发进行购房。

　　除临港以外，郊区和浦东的计划供应量也都有所增加。正如今年供应导向中所提到的，“对临港新片区、虹桥国际中央商务区、张江科学城、五大新城等规划确定的重点发展区，加快并优先实施土地供应。”所以今年对于这些重点提到的区域，将会优先保障土地供应，那么后面至少1-2年，围绕这些区域也将会转化出更多的新房供应。对于有意向在这些区域置业的购房者，显然会是个利好。

　　而浦西七区中，除了黄浦以外，其余区域的计划供应量基本都出现了下降。而黄浦的增加是通过旧改释放的住房用地，但是随着上海市区成片的旧改工作在2022年陆续完成，之后旧改住房用地也进入尾声，比如静安和虹口，旧改住房用地量都较去年减少。所以如果是想要在市中心比如黄浦进行置业新房的购房者，可以抓住这个窗口期，毕竟市中心的土地资源稀缺，两三年后当这些旧改地块被消耗殆尽，新房的选择面将会更窄。

　　计划供应和实际供应是否存在缺口呢?

　　从2021年的实际供应情况来看，商品住房用地(含旧改住房用地)的总量和计划供应量基本一致，但各区之间略有调整。浦西七区的实际供应量基本是按照最低计划、甚至是低于最低计划来供应，其他区域的供应量基本落在计划供应区间内。临港、奉贤和青浦的实际供应量则远远超过计划供应量，临港计划供应60-80公顷，实际供应143公顷;奉贤和青浦计划供应25-35公顷，实际供应均为53公顷。所以根据今年的供应计划，大概率郊区供应只增不减，而市区供应不太可能会超过计划供应量。

　　这也完全契合目前对于房地产市场的基本论调，即房住不炒，且优先保障刚需、小户型。对于新房市场，通过房地联动价进行新房限价，有效把控新房价格。所以未来对于中心城区的商品房，由于市区房价高容易在数据端拉高成交均价，所以控制供应节奏毋庸置疑。而且随着都市圈的扩大，供应外移也是未来的趋势。

　　存量住宅用地中，商品房用地占比不高

　　截至2021年12月31日，存量项目总数共计762个，住宅用地总面积3010.23公顷。其中，未动工的土地面积779.68公顷，占比25.9%，已动工未竣工的土地面积2230.55公顷，占比74%，也就是说存量项目里大部分都已经开工了。开工项目中未销售房屋的土地面积1341.31公顷，在开工项目中占比60.1%，也就是说超半数尚未进入销售环节。

　　未动工土地和已动工但尚未销售房屋的土地，将会在未来转化为新房供应，这两部分加起来共计2120.99公顷，在存量住宅用地中占比70.5%，看起来似乎存量住宅用地非常充足。

　　但是，这里住宅用地的统计口径包含了保障性租赁住房、保障性住房、动迁安置房、普通商品房等所有类型的住房。而对于大部分人来说，大家更关注的是“普通商品房”这个分类。

　　普通商品房存量项目总数共计276个，土地总面积1317.57公顷。其中，未动工的土地面积279.24公顷，已动工未竣工的土地面积1038.33公顷，其中未销售房屋的土地面积448.15公顷。所以，未动工土地和已动工但尚未销售房屋的土地，共计727.39公顷，在所有存量住宅用地中占比24.2%，占比其实并不高。

　　从存量商品房的分布区域来看，未动工项目有68个，大部分分布在郊区，其中青浦有13个项目，临港有12个项目，浦东有8个项目，浦西7区共13个项目，但其中4个在杨浦。已动工未竣工项目有208个，但其中仅有44个项目处于完全未销售房屋的状态。这些项目中，杨浦有3个、静安有2个、徐汇和普陀各1个。而对于已动工未竣工的项目，鉴于项目已经开工，考虑到目前开发商对回款周期比较重视，所以主观上基本不存在拖延开发进度的情况，那么这些未销售项目可能在今明两年内会进入销售环节。所以市区的土地存量相对郊区来说，其实并不是很多，而且后续供地计划中对于市区的土地供应节奏也会有所把控，不过考虑到今年核心区域会有不少旧改用地释放，未来一两年，依然会是一个置业市区的窗口期。

　　来源：上海链家