1-3月TOP100房企销售增速转正 3月销售额同环比双增

　　业绩：TOP100房企1-3月销售额增速转正，3月单月销售额同比、环比继续双增长

　　2023年1-3月，TOP100房企销总额为17589.5亿元，同比增长8.2%，是2022年以来首次实现增长。其中TOP100房企3月单月销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%，继续保持双增长态势。随着经济预期边际好转，各地宽松政策持续出台及落地，消费者购房预期进一步上升，需求得到一定释放，房企紧抓机遇加速推盘，3月销售额有较大提升。销售额超千亿房企1家，较去年同期减少1家，百亿房企50家，较去年同期增加4家；超五十亿房企77家，较去年同减少4家。TOP100房企权益销售额为12148.9亿元，权益销售面积为7197.4万平方米。预计4月，房企销售额同比将会延续增长态势。

　　2023年1-3月，除TOP31-50阵营外，其他阵营销售额均实现增长。其中，TOP10房企销售额均值为742.6亿元，较上年增长10.8%；TOP11-30房企销售额均值为247.2亿元，较上年增长13.4%，增速最快；TOP31-50房企销售均值为114.8亿元，较上年下降5.2%，但降幅持续收窄；TOP51-100房企销售额均值为58.5亿元，同比增长5.4%。综合来看，TOP30房企紧抓政策端利好和购房预期上升机遇，加速推盘，加大营销力度，销售额快速回升。TOP31-50房企销售额略显疲软，与其布局紧密相关，从市场复苏情况来看，城市表现各异，该阵营企业布局多较为单一，受影响较大。

　　数量：各阵营企业数量变化幅度较小

　　2023年1-3月，第四阵营企业数量增加。具体来看，千亿以上阵营1家，较去年同期减少1家，销售额均值1138.0亿元。第二阵营（500-1000亿）企业7家，较去年同期增加5家，销售额均值762.5亿元。第三阵营（300-500亿）企业7家，较去年同期减少3家，销售额均值425.9亿元。第四阵营（100-300亿）企业为35家，较去年同期增加3家，销售额均值148.8亿元。

　　不动产投资信托基金：基础设施REITs正式进入常态化发展阶段

　　近日，国家发改委发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，进一步推进REITs常态化发行，标志着我国REITs发展由试点正式进入常态化发展阶段。

　　此次《通知》共提出4方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行工作。《通知》发布的影响主要包括：第一，标志着REITs发行从试点正式进入常态化发展阶段。此前，我国REITs发行是属于试点阶段，这次通知的发布，有利于发行主体及中介机构如会计师事务所律师事务所等改善经营、做相关准备，有利于提高发行效率，将有助于推动REITs发行常态化。第二，优先支持消费型基础设施发行REITs，有利于扩大内需，发挥消费的基础性作用，有利于稳定宏观经济增长。第三，扩大了REITs标的资产类型，将丰富标的资产。此次标的进一步扩大到百货商场、购物中心、社区商业等商业不动产领域。第四，鼓励保障性租赁住房REITs发行，将助力保租房更快发展。同时，《通知》亦指出，不得为商品住宅开发变相融资，对项目的收益水平也提出明确要求。

　　展望：若政策端持续发力、宏观经济稳步向好，购房者置业信心有望延续修复态势，预计二季度全国房地产市场将保持平稳态势

　　3月，两会政府工作报告明确今年经济要“稳中求进”，将全年GDP增长目标定在5%左右，本月央行宣布降准0.25个百分点，进一步推动宏观经济恢复。同时，政府工作报告亦指出“房地产市场风险隐患较多”，要“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”，“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”，整体针对房地产的基调与去年中央经济工作会议一致，“促需求”“防风险”仍是重点。

　　值得关注的是，住建部倪虹部长在部长通道接受采访中表示“对房地产企稳回升充满信心”，但市场企稳回升有一定前提，牢牢坚持“房住不炒”、大力支持刚性和改善性住房需求、防止市场大起大落、促进行业高质量发展的企稳回升是监管部门所期望的市场状态，监管部门对房地产“托而不举”的态度保持不变，预计市场热度回升的城市或地区，短期房地产政策优化可能性降低，而市场回暖持续性不足、调整压力加大的城市，需求端政策或继续优化。

　　市场方面，3月，重点城市房地产市场整体延续修复态势，据初步统计，重点100城新房成交面积环比增长超两成，同比增长四成左右。2023年1-3月，重点100城商品住宅月均销售面积同比增长18.2%，但绝对规模仍处2015年以来同期低位。

　　供给端来看，3月，进入传统供货旺季，同时伴随着热点城市市场情绪的修复，企业推盘积极性也有所改善。根据中指数据，重点50城批准上市面积环比明显提升，同比增长在三成左右，北京、杭州、成都等城市供给明显放量。供应端的修复进一步带动了购房需求入市。

　　3月房地产市场整体延续修复趋势，但城市分化显现，热点一二线城市市场情绪较高：

　　长三角整体活跃度表现较好，3月上海、杭州在供应放量下新房市场成交规模走高，同时，二手房市场延续回暖态势、杭州土拍市场升温等因素对购房者置业情绪亦产生一定带动作用。部分三四线城市如扬州、昆山等城市市场保持一定活跃度，而绍兴、芜湖市场修复不明显。

　　珠三角多个城市市场活跃度较高，在低基数下，3月广州、东莞、惠州成交面积同比增幅超50%。广州在一年多深度调整后，自发修复态势渐显，叠加3月供应明显放量、前期网签数据延后等因素影响，新房成交规模回升幅度较大。东莞、惠州前期利好政策进一步显效，3月成交面积同比增长均超50%。

　　京津冀、山东地区核心城市如北京、青岛新房成交稳中有增，天津市场活跃度有所回落。3月，北京新房供应速度加快，带动新房市场成交面积同比增长近三成，二手房成交约2万套，达近年来二手房月度成交套数高位；青岛市场保持较高活跃度，济南购房者置业情绪较2月下滑，但新房成交规模仍在相对高位。天津在需求集中释放后，3月新房成交面积环比下降，外地客户逐步离场，本地改善客户接续。

　　中西部地区整体延续回暖趋势，不同城市呈现分化态势。3月，武汉新房成交面积同比增长近四成，成都在供应大幅增长带动下，新房成交面积保持增长态势，同时二手房成交套数约2.5万套，达2019年来月度峰值；长沙新房成交面积同比环比继续增长，但3月下半月，市场活跃度略有下行；重庆、南昌市场表现相对平淡，新房成交面积环比小幅回落。

　　在经历了一季度市场的阶段性升温后，二季度销售有望回归正常市场节奏。各地因城施策有望持续推进、热点城市供给量增加等因素改善了部分城市购房者置业情绪。但当前市场也面临较多不确定性，恢复的基础尚不牢固，考虑到支撑2-3月需求恢复最重要的因素是疫后积压需求的集中释放，这一因素在二季度对市场的支撑作用将会边际转弱。同时，居民收入预期尚未根本扭转、购房者对期房烂尾的担忧和房价下跌预期等依然是制约新房销售修复的关键因素。短期来看，若政策端持续发力、宏观经济稳步向好，购房者置业信心有望延续修复态势，预计二季度全国房地产市场将保持平稳态势，环比一季度有望小幅增长，但城市分化行情仍将延续。

　　来源：中指研究院