第一太平戴维斯：上海甲级写字楼市场业主应与租户“双向奔赴”

　　近日，第一太平戴维斯在沪召开2023第四季度房地产市场回顾及展望媒体会。第一太平戴维斯中国区市场研究部主管、高级董事简可就房地产市场前景发展表示：

　　“虽然增长前景或仍受限，但与去年相比，未来走向确定性有所提升。政府有望加大支持力度营造更稳定的环境，公司和个人能够更好地进行规划，并对地产需求做出明智决策。值得注意的是，新兴领域、工业园区和长租公寓等关键领域正获得政府支持投资并得到发展。拥有强劲基本需求的酒店和零售市场已从低谷中回升，且吸引新运营商入局。”

　　上海甲级写字楼市场：业主应与租户“双向奔赴”

　　- 四季度，上海甲级写字楼市场迎来五个新项目入市，共计42.4万平方米供应。至此，全年总供应量约187万平方米，截至2023年末，全市甲级写字楼总存量为1,836万平方米。

　　- 受到新增供应影响，外加新项目去化仍需时间，迫使全市甲级写字楼平均空置率环比上升1.2个百分点，至20.3%，同比上升4.6个百分点。其中，花木和真如板块因年内大体量供应使得空置率较去年同期有明显上升，涨幅分别为25.6个百分点、30.7个百分点。

　　- 四季度全市甲级写字楼市场录得5.7万平方米净吸纳量，全年净吸纳量共计64.3万平方米，与2020年水平相当。除开自用的贡献因素，吸纳表现最为强劲的是北站(14.2万平方米)、真如(7.9万平方米)、北外滩(7.7万)板块。

　　- 四季度，全市甲级写字楼租金环比下调2.1%，至每平方米每天人民币6.7元。全年跌幅为5.0%，中央商务区、次级商务区和非核心商务区跌幅分别为4.6%、5.2%和5.0%。

　　- 四季度专业服务和金融类公司在办公租赁活动中依旧表现活跃，体现了传统行业的韧性。在整体新增需求有限的情况下，预计明年传统行业仍然会是支撑办公需求的主要来源。

　　- 较以往提前3-6个月开始同楼内租户洽谈续租事宜，当前对于租户流失的担忧使得一些业主提前半年以上启动洽谈，商务条件方面也更显诚意。若干续租个案的续租价格较上一轮合同期下降了30%。

　　展望

　　- 2024年计划将有22个项目合计约190万平方米新供应，如能按期交付。以目前租赁情绪疲软、成交周期拉长的情况来看，2024年全市出租率和租金将继续承压。来年底全市甲级写字楼存量将突破2,000万平方米。

　　- 尽管2023年已经出台一些经济刺激举措，但对整体商务信心和活力的提振成效有限，如明年能够出台更大力度和更多新兴产业特别是针对中小微企业的扶持政策，将带动企业信心显著提振。

　　- 2024年办公市场仍充满挑战，考虑到租户市场仍将延续未来一段时间，业主应与租户“双向奔赴”，更好地满足并激发租户的降本置换/扩租需求。同时在能力/成本可控范围提供增值服务，更灵活的商务条款。