在今天中国城市中,22%的人住在别人的房子里。专家预测未来5-10年,这一比例将增至35%。租住群体在城市中的基数、地位、作用都越来越高。与此形成鲜明对比的,是永远存在着的租住双方在租金、市场判断等方面的矛盾。
根据上海市统计局、上海链家市场研究中心的数据分析,显示目前租房市场有如下几大特点,有些特点与我们习惯思维和日常听到的说法并不十分一致。
人均收入增加带动租金上涨
图1: 上海市城镇居民可支配收入与租金同比变化
上海链家首席市场分析师张月表示,租金是资产的使用价格,与资产,也就是不动产本身的价格没有任何关系。与租金最相关的变量是城市的人均收入,所以只要这个城市的人均收入在涨,不动产的租金(使用)价格就会涨。(见图1)
租金波动与供求关系正相关
图2: “春节返沪潮”&“毕业季”迎租金增长小高峰(环比)
数据:上海链家市场研究中心
租金的波动核心在于供求关系的波动,所以惯常表现是季节性波动,而不是房东个人意志所能决定。以上海为例,从2017年租金变化趋势可以看出,冬季是租赁市场的传统淡季,加之年关外来人口返乡等原因,租金趋势向下;但是春节过后,返沪潮、来沪务工潮来临,租赁需求短期增加,因此2、3月份租金涨幅明显;到了6-8月,毕业季来临,加上为了迎接开学季做准备,会迎来另一波寻租小高峰,租金也会随之出现小幅增长。(见图2)
上海链家首席市场分析师张月认为,租金的稳定并不在于是否增上涨,而是在于淡旺季之间波动性的缩小。这需要靠供应来调节,未来随着政府、机构运作的出租房源比重加大,租金的淡旺季波动会有所缩小。
房东续租意愿大于租客
图3:近一年房、客续租情况对比
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