人工智能开启零售新元年 多元化投资战略成为焦点

　　世邦魏理仕近日发布《2018年第一季度上海房地产市场回顾》，解析上海商业地产市场最新发展状况与趋势。

　　优质写字楼市场：新兴板块逐渐成形，帶动全市租赁活动

　　一季度上海写字楼市场持续迎来优质新增供应46.3万平方米，推升全市空置率达13.9%。区位分布上，有42%的新增供给位于交通便捷，商业配套完善的新兴商务区。这些新兴商务区的崛起为企业的搬迁和整合提供更多的选择。

　　淡季不淡，本季净吸纳量表现亮眼，总计超过27.9万平方米。从行业来看，排名前三位的依次分别是金融业(22%)、TMT(21%)与共享办公(20%)。中资金融业及互联网相关企业呈现稳定的租赁需求，同时随着共享办公行业发展逐渐成熟，经营模式的转变，部分行业先驱品牌已抢先进驻核心商务区甲级写字楼，迸发一股新生力量。

　　全市写字楼平均租金持平报每月每平方米301.8元。一方面新兴商务区，业主开价随行就市，以期助推新增供应稳定去化。另一方面，核心商务区优质写字楼业主对市场持观望态度，报价不变。

　　净吸纳量步入 中量增长阶段

　　世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越表示：“未来六个月，市场约有73万平方米的新增供应，约半数项目分布在新兴商务区。日益成熟的新兴商务区拥有租金产品双重优势，对各行业的客户吸引力加大，而核心商务区将面临租金相对较高及空置上升双重压力。预计短期内全市空置率难有回落机会。”

　　优质商铺市场：体验为王，人工智能开启零售新元年

　　本季度零售物业市场未录得新项目开业。得益于改造项目的重新入市和零售品牌积极布局，空置率环比下降1.6个百分点至7.3%。整体而言，现有项目运营稳健，部分项目于年后上调租金报价。受此影响，购物中心首层平均租金环比微涨0.5%，报每天每平方米38.5元。

　　18年伊始，各大商场积极拥抱人工智能，不谋而合的在其商场内设置多台智能导航机器人以代替传统导购图。导航机器人集商铺引路、人脸识别、游戏、音乐等交互类功能于一体，在满足新世代消费者尝鲜心理的同时也达成了商场依托人工智能实现服务和消费升级的目的。

　　电商巨头持续加码实体商业向线下开店，季内当当网旗下书店当当车站和腾讯微信纷纷开出实体店。此外，延续2017年开店趋势，新进品牌加速在沪跑马圈地。宝诗龙，%Arabic咖啡和快时尚品牌Topshop相继亮相申城。

　　世邦魏理仕中国区顾问及交易服务|商业部主管瑞贝卡表示：“2018年新零售风潮将继续蔓延整个上海零售物业市场。智能停车、智能导航机器人等新兴技术将更广泛的被主流商场运用,以增加与消费者粘性、深化购物场景化体验。另一方面，在人工智能技术支持下，商场可以更加精准定位消费者的购物习惯和喜好，从而提供‘量身定制’服务。这也是在日益加剧的商业竞争中，商场谋求突围求胜的有利砝码。”

　　仓储物流市场：租赁市场保持活跃，推动租金稳中有涨

　　上海工业用地依旧紧张，主要工业园区平均用地价格上涨1.8%至每平方米2,105元。本季度普洛斯临港奉贤物流园和普洛斯奉城物流园交付，为市场带来23.3万平方米新增供应。受新交付项目的影响，高标仓空置率上升至7.6%，除新项目所在的奉贤以外，上海其它主要物流园区均接近满租状态。租金方面，受业主方年初租金调整影响以及强劲的需求推动，平均租金环比上升4.5%至每月每平方米45.3元。

　　需求方面持续旺盛，净吸纳量录得9.4万平方米。超过八成的租赁需求来自第三方物流行业，且多为扩租;某外资制造业企业录得位于临港超过一万平方米的租赁成交。本季菜鸟网络科技有限正式签约落户上海临港奉贤园区，将投建约15万平方米的电子商务生态产业园，实现从电商服务节点构建到产业新城的有机融合的发展。

　　世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|工业部主管缪博文表示：“未来六个月，预计将有超过27万平方米高标仓库入市，在目前市场存量紧缺，需求旺盛的情况下，预计去化情况表现良好，未来物流市场租金仍有上升空间。随着电商、零售商和高端制造商对仓储条件升级需求不断扩大，高端物流需求迅速提升，除物流开发商以外，传统开发商以及一批私募基金都在不断加码进入物流地产，物流地产已然成为各路资本和社会关注的焦点。”

　　投资市场：非核心区成交集中，多元化投资战略成为焦点

　　在城市化进程高速发展及商用地产进入成熟期的双重背景下，一季度上海大宗交易总额累计达117亿，同比下降8%。究其原因是近九城的交易集中在核心拓展区以及新兴商务区，交易标的物价格低于核心商务区。

　　从买家来看，外资对上海保持着充分的信心，本季度投资总额占比33%，较2017全年平均水平上升4个百分点。从成交物业类型来看，投资者关注资产类型更趋多元化，商业、综合体及酒店型资产交易占比相较于前三年皆有明显增加，而最热的写字楼物业，也从传统商务区转向商务园区写字楼项目。

　　世邦魏理仕华东区投资及资本市场主管何树奇表示：“未来六个月，我们预期上海的大宗交易市场活跃度升温，其中拥有良好潜能的新兴市场仍将是资本追逐的热点。而除了传统型的资产，投资者将对利基市场如养老地产、长租公寓及数据中心等更为关注。”