调控见效京城楼市走低业内看低后市

　　北京市新建普通住宅房价水平距离“稳中有降”的控制目标又近了一步。14日，北京市房地产交易管理网统计显示，今年1－5月北京市新建普通住房成交均价为14127元／平方米，比去年下降4.8%。

　　分析人士指出，在北京打出最严调控的组合拳后，当前京城楼市已逐渐进入价格下行期，随着各项楼市调控措施持续发力，三季度楼市价格下探将趋于明显，不过，这最终取决于政策的持久性。

　　151个在售新房项目仅6个价格上涨

　　“当前北京市整体房价呈现出稳中有降的态势。”北京市房协副秘书长陈志表示，“2010年北京新建普通住房成交均价为14847元／平方米，今年1－5月全市新建普通住房成交均价14127元／平方米，比去年全年平均水平低4.8%，这一统计是严格参照今年北京房价控制目标中新建普通住宅的标准进行界定的。”

　　3月29日，北京市公布了年度房价控制目标，提出“新建普通住房价格与去年相比稳中有降。”据介绍，新建普通住房是指容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的商品住房，也包括经济适用房、限价商品房、定向安置房等保障性住房。

　　陈志表示，从实际市场运行来看，北京市超九成的在售项目价格保持稳定或下降，九成热点区域成交价格下降或平稳。

　　据北京市房地产交易管理网数据显示，5月份，北京市在售新建商品住房项目151个，其中15个项目价格下降，130个持平，合计占在售项目总数的96%，比4月份提高6.5个百分点，降价项目以普通住宅为主，符合调控预期目标；仅有6个项目价格上涨，占4.0%，均为大户型高端项目，对普通住房市场影响较小。

　　据了解，今年1－5月北京市新建普通住房共成交3万套，占同期新建住房成交总套数的86.2%。链家地产副总裁林倩表示：“新建普通住宅的变动情况对整体楼市价格走势的影响非常关键，目前来看，一二手房市场成交量大幅下滑是不争的事实，在价格方面，一二手房价格也同样处于稳定或趋于下滑的态势。根据监测，4月份北京二手房成交均价下滑了1.5%，5月份价格处于平稳，6月上半月再次下滑1.2%，整体看近几个月二手房价格呈现逐步缓慢下降的走势。”

　　限购效果立竿见影

　　对此，陈志认为，这主要是因为北京市出台了严格的限购等调控措施，有效地打击了投机投资，同时加大了保障房和中低端产品供应。

　　据北京房地产交易管理网数据统计，5月份北京市新建商品住房成交中，89.6%为首次购房，10.4%为本市居民改善性购房。北京市户籍居民购房比重达到91%，较新政前提高了40个百分点。

　　数据显示，今年1－5月全市新建普通住房共成交3万套，其中保障房交易5000多套，占比近两成。另外，全国首个“限房价、竞地价”项目北京房山长阳国际城近1600套低价房源等中低价位产品也在今年上半年大量上市。

　　“中低价位产品大量入市确实给市场带来了结构性的变化，这些项目大多位于五六环之间，由于单价低、总价低，交通便利，符合刚需置业者的需求，其大量成交也一定程度上拉低了整体市场的平均价格。”北京中原地产三级市场部副总经理宫萍表示。

　　据了解，5月份，北京市有60个监测区域存在新建商品住房项目签约，房山区长阳镇、大兴城区、通州城区、密云城区东坝、京石高速公路三四环沿线、定福庄管庄、延庆城区等成交量排名前10的区域，占全市成交量的84.2%。其中房山长阳、大兴城区和通州城区分别占29.3%、11.3%和10.1%，合计占50.7%。而从价格来看，成交量较大的区域长阳、通州城区、密云城区和东坝4个区域价格出现了下降，降幅为3.5%－18.8%。

　　业内看低后市

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，后市北京楼市仍将维持冷淡格局，北京市目前出台的楼市调控措施力度较大较严，只要把各项调控措施落实好，未来价格出现明显下降的可能性较大。

　　林倩表示，2008年随着楼市调控政策的出台，北京乃至全国二手房价格很快开始松动，紧接着一手房价格也出现下跌，但当前市场呈现多元化的发展趋势，政策环境、市场环境都变得更加复杂了，这表明当前市场仍然是卖方市场，房价下降过程十分缓慢。以二手房市场为例，供需比仍然维持在1：3的水平，因此调控政策的效果关键不是看单一的政策，而是看政策的合力来如何改善供求关系等。

　　陈志表示，北京市的保障房开工建设进度较快，下半年还会有更多保障房项目入市，这将对市场供应起到进一步的缓解作用。

　　记者从北京市住房和建设委员会了解到，目前北京市已落实开工保障房项目150余个，新开工各类保障性住房约9.6万套，完成全年建设任务的48%，提供房源超过20万套；计划年内竣工项目80余个，规模10万余套；已竣工保障房1.5万套。

　　陈志进一步指出，从目前市场形势来看，调控政策肯定会持续较长时间，北京市将会继续完善落实各项楼市调控措施，甚至可能进一步收紧房地产企业银根，后期房地产行业协会也将通过多个渠道引导开发商积极推盘、合理定价。

　　宫萍表示，当前开发商库存压力明显增加，楼市调控与信贷收紧将持续联合发力，市场购房需求已逐步回归理性，限购等措施在年内不会放松，而限贷的措施在信贷收紧的趋势下力度越来越大，楼市价格下调将在3季度明显出现。