沪平台贷流转固折射风险 虹桥商业地产遭遇冰冻

一条上海地方融资平台隐现债务风险的消息，让上海成为近日舆论关注的焦点。

6月28日有消息称，上海市政府辖下的一家城市投资公司，因一笔流动贷款到期无法按时还款，公司向银行提出拉长还款期，把该笔款项转换成以资产抵押的固定贷款。

此消息一出，有媒体猜测上海地方融资平台是否显现了债务危机。就此，上海市政府新闻发言人于6月30日回应，报道中的城投公司财务状况健康，而该公司将流动贷款转为固定贷款属于正常的业务调整。

有专家指出，虽然上海并没有遭遇所谓的债务危机，但这却从一个侧面反映出在楼市调控的背景下，地方融资平台、土地出让与财政收入之间错综复杂的关系。

“相比较而言，内地那些对土地出让依赖较重的城市，地方债务的风险是比较高的。”上海社会科学院研究员顾建发表示。

流动转固定贷款背后

成为媒体追踪焦点的这家上海主要的地方融资平台之一，是一家名为上海申虹投资发展有限公司（下城申虹投资）的合资企业。

不过，此案症结并非是企业资金链断裂，而是监管部门在清理融资平台过程中，发现申虹投资将大量的流动资金贷款用于项目建设，违反银监会2010年出台的《流动资金贷款管理暂行办法》相关规定。

就在6月28日，上海银监局就申虹投资贷款一事召开了协调会。协调会的主要议题就是将该平台公司约10亿元将到期的流动资金与银行之间进行协调，将流动贷款转为长期贷款。

为何申虹投资会出现一笔流动贷款在到期时，没有按时还款的情况呢？

乘星行机构总经理李骁在接受记者采访时认为，一定是申虹投资在财务还款计划中，有一部分按计划可能在6月底之前获得的收益，却没有实现。

还有专家指出，这也与申虹投资的巨额投资项目及其运作模式有关。

“这从一个侧面反映出在楼市调控的背景下，地方融资平台、土地出让与财政收入之间错综复杂的关系。”卫民不动产智库营销负责人蔡为民向记者指出。

申虹投资注册资本50亿元，是2006年上海市政府专门为建设虹桥枢纽而成立的项目公司。该公司三大股东为上海机场、上海久事公司和上海地产集团，分别占股40%、30%和30%。

公开资料显示，于2008年7月开工建设的虹桥交通枢纽工程投资约474亿元。为了建设该工程，申虹投资做了较大规模的融资。其中，流动资金贷款占了相当大的部分。

工商资料显示，截至2008年底，申虹投资负债总额为174亿元，其中专项应付款约40亿元，短期借款额为124亿元。

“轨交综合枢纽工程中比较固定的收益是来自机场设备的使用和商场租金收益。但与庞大的投资相比，每年能获得的现金流收益是有限的，这也拉长了投资的收回周期。”五合智库总经理邹毅表示，与庞大的投入相比，设备使用和租金收益用于偿还贷款的确有些困难。

但业内人士告诉记者，其实申虹投资还有另外一项重要的收入：土地开发与出让。

“申虹投资的股权结构中就可以看出这种安排。上海机场公司主要负责机场的设计与运营管理；上海久事做设计、建设与相关的招商；而上海地产集团则负责土地的一级开发。”蔡为民表示，上海地产集团从虹桥枢纽周边的土地一级开发与土地出让中所获得的收入相当可观。

而知情人士透露，申虹投资对虹桥枢纽的开发成本中，土地动迁费用占了不小的比例。据了解，截至2008年底该公司总资产已达224亿元。其中货币资金10.6亿元，在建工程增加为34.4亿元，存货（主要是土地储备）高达172.6亿元。

“机场运营的收益虽然稳定，但金额较小。申虹投资的重要还款来源是周边的商业地产开发。”一位接近政府的决策咨询专家表示，这些商业地块被开发商认为具有极高的商业地产价值。

没有料到的是，地产商遭遇了“史上最严”的地产调控。“其实在虹桥枢纽快建好的时候，就有很多开发商都想在周边拿地。但现在开发商连自己的资金都要出问题了，去那边做商业地产开发的房企也减少了。今年虹桥枢纽周边的推地计划也因此而推迟，这直接影响到申虹投资的土地收益。”李骁表示。