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豪宅市场走势仍成迷局 价格刷新与优惠折扣并行

来源:新闻晨报  nomark 上海房掌柜  2011-07-08 10:13:07
[摘要]今年上半年均价10万元/平方米豪宅成交一览 近期豪宅市场出现冷热不均情况,一方面,部分豪宅叫价继续刷新之前历史记录。近期上海佘山月湖山庄最高报价超过20万元/平方米引起业内关注,事实上,在“限购”的市场 ...
今年上半年均价10万元/平方米豪宅成交一览
今年上半年均价10万元/平方米豪宅成交一览

 

  近期豪宅市场出现冷热不均情况,一方面,部分豪宅叫价继续刷新之前历史记录。近期上海佘山月湖山庄最高报价超过20万元/平方米引起业内关注,事实上,在“限购”的市场背景下,这些天价豪宅市场成交一直没有间断过。

  另一方面,部分豪宅则是通过优惠折扣等方式调整价格。豪宅市场走势又成迷局。

  豪宅上半年成交不断

  从上海单价10万元/平方米豪宅的成交情况来看,2011年1月-6月20日,同策研究数据显示,上海累计成交69套,其中,以上海紫园成交占据主力,达到28套,华润外滩九里苑、翠湖天地嘉苑成交表现也都不错。

  另据德佑地产市场中心监测数据显示,2011年6月27日-7月3日一周,尚海湾豪庭再度售出6套房源,单价近8.8万元/平方米。而绿城玫瑰园、汤臣一品和翠湖天地嘉苑三大豪宅项目则在6月27日-7月3日一周各售出一套单价10万元/平方米以上的豪宅,单价分别达到10.5万元/平方米、14.9万元/平方米和15.2万元/平方米。此次成交是汤臣一品自3月以来的首次成交,而翠湖天地嘉苑在5、6两月已售出了8套房源,单价均在13万元/平方米以上。

  绿城集团作为房地产行业公认的豪宅专家,绿城黄浦湾、绿城玫瑰园、绿城玉兰花园分别成为滨江、旗忠、唐镇国际社区三大板块代表项目。其中,黄浦湾作为绿城“迈巴赫”等级旗舰产品,专为顶级成功人士而定制,其产品从地段、品质、服务平台等全方位价值挖掘,受到高端置业者的长期关注。用黄浦湾董事总经理李林华的话来说,这是为上海峰层人群特别定制的地产收藏品,必须像外滩百年建筑一样,经的起历史的考验,经得起最专业,最挑剔的鉴赏眼光。绿城黄浦湾也因其独有的地段唯一性,产品稀缺性,品质精制性而重新制定了上海豪宅的标准。

  据了解,绿城黄浦湾将于近期以滨江稀缺型的非毛坯大平层产品再度入市,现场营销中心也将有步骤的接受预约参观。

  对于天价豪宅成交不断的市场趋势,同策咨询研究部总监张宏伟认为,一是因为在当前经济形势下,部分投资客继续关注高端住宅市场,寻求资产的增值保值;二是因为部分楼盘以房地产信托投资等形式规避“限购”政策,达成成交实现回笼资金目的。

  关于楼市调控对于天价豪宅市场是否有影响,同策咨询研究部总监张宏伟认为:豪宅市场的抗跌性还是比较强的,在市场高涨期,豪宅市场成交较为活跃,对于投资客的资产保值增值具有重要的作用;而在市场低迷或市场平稳期,由于楼市“限购”等因素的存在,豪宅市场尽管呈现出阶段性成交低迷的状况,但由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及豪宅物业的抗跌性较强等原因,投资客在这个时候正是有更多的时间去选择合适的项目去投资,并且在“限购”的市场背景下,豪宅物业价格涨幅比较平稳,未来市场一旦反弹,投资者将获得更大的投资回报与收益。从这个意义上讲,楼市“限购”对豪宅投资者来说也是赢得了投资豪宅物业的时间。

  部分低价成交凸显去化压力

  在高端别墅报价持续走高的同时,部分别墅楼盘为了迅速回笼资金,以较大优惠折扣促成销售的楼盘。同策咨询分析师王巍立指出,以青浦徐泾板块为例,6月份某楼盘总共成交7套独栋别墅,但成交均价为23000元/平方米,大大低于该盘的公开报价,相比徐泾板块今年整体别墅的成交均价28282元/平方米,也要低18.6%。该楼盘的成交个案中的最低均价为18996元/平方米,接近于目前徐泾普通公寓的价格。

  而据上海中原研究显示,青浦赵巷板块内以别墅居多,现在区域内的一手盘或多或少都有些优惠折扣,比如刚开盘的金地佘山天境若选择一次性付款可以享受最高9.3折的优惠,而已开盘有段时日的龙湖滟澜山最多也能打到9.3折。这一趋势也导致区域内的二手房东也受到了一手房的影响,价格开始出现松动,议价空间普遍上升。4月份的时候基本议价空间维持在4%-5% 左右,而现在议价空间可以达到10%,这与周边一手楼盘众多的优惠折扣活动息息相关。

  而从近期豪宅成交榜单可以看出,部分顶级别墅交易价格也打破网上报价底限。东郊板块一别墅项目,4月新推25栋别墅房源,网上房地产报价13-14万元/平方米。据上海中原研究咨询部监测数据显示,该案在5月12日成交1幢房源,报价14.33万元/平方米,且报价可浮动幅度为-20%,故最低报价可至11.47万元/平方米,但实际成交价仅为11.20万元/平方米,降幅2.35%。

  该项目曾分别在2010年1月、2011年4月推出共44栋独立别墅。但截止到5月底,楼盘总共仅出售2套,销售业绩并不理想,“有价无市”现象严峻,而今年开盘价格更是与去年相同。对此,上海中原研究咨询部总监宋会雍表示,没有上浮的价格仍不能带动交易,加上此番底价成交,也暴露出部分高端楼盘面临较大去化压力。

  多轮的楼市调控、频繁加息及信贷紧缩,已经不断使房地产开发企业的资金链趋于紧张,迫使房企面临资金回笼压力,因此开发企业改变销售策略也理所应当,未来将有约来越多的楼盘加入到优惠行列,大规模的打折促销或在第三季度上演。

  新江湾城豪宅成交上半年发力

  同策数据显示,上海市1-5月,均价5万元/平方米以上的豪宅共计成交627套,总计成交面积15.2万平方米。其中成交面积最多的区域是杨浦区,这一传统房地产市场发展滞后的区域,超过了拥有佘山概念的松江区以及金融中心、世博、迪斯尼多重利好的浦东新区。

  杨浦区能成为全市豪宅的领军区域,主要归功于新江湾板块,其居住氛围日益成熟,加之仁恒、九龙仓、华润、美国汉斯、中建地产等大牌开发商林立。根据同策咨询研究数据,今年1月起至今,新江湾板块内的仁恒怡庭共售出62套,回笼资金11.2亿元,最高成交单价高达81332元/平方米。同策咨询资深分析师王巍立指出,传统的别墅区一般在市郊环境,但是目前的高端买家对于市中心内生态环境适宜、产品创新的别墅依然青睐,去年和黄四季雅苑的热销也印证了这一购买心理。

  新江湾城目前在建的项目,还有中建项目、银亿领墅、江湾萃二期等,未来以叠加、联排、类独栋、独栋别墅社区等形式面世。目前板块内在售或即将上市的项目有,华润·新江湾九里、九龙仓玺园、仁恒怡庭等,其中,华润·新江湾九里即将有稀缺新品上市,产品以法式大平层展开差异化竞争。

  业内普遍认为,新江湾城国际化社区规划利好,以及四通八达的交通接驳,同时新江湾城坐拥上海市区最大的、唯一的原生湿地资源,还有专为豪宅定制的生活配套和百年学府资源,是名副其实的上海绝无仅有的贵胄地段,也是近年来豪宅进驻的热点区域。“为配合杨浦区政府第三代国际社区规划理念,新江湾板块后续上市的项目均以稀缺大平层、高端别墅类项目为主,形成绿色、宜居、低碳的高端国际化居住氛围,以此引领国际化居住风尚。”新江湾九里项目负责人介绍。

  据调查显示,超过四成的人希望在2011年下半年买到性价比高的房子,六成受访者表示今年年内计划出手买房,改善居住和抵御通胀预期而买房做投资保值之用的人总共超过六成,这意味着,今年下半年,上海豪宅将成为资金的重要潜伏之地。华润·新江湾九里的入市或将满足市场需求,“九里系”高品质作品将再次席卷上海。

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责任编辑:汤文芳

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