上海象屿14.5亿摘下一宅地 溢价14%因起拍价超低

　　昨日，上海土地市场有两幅地块成功出让，其中，纯住宅用地松江区北场1号地块，被上海象屿置业有限公司（下称上海象屿）以14.501亿元竞得，较起始价溢价14.18%，折合楼板价8011元/平方米。

　　某位不愿具名的开发商分析，松江九亭后续宅地供应有限，加上松江区北场1号地块出让总面积超过12万平方米，未来可以打造颇具吸引力的产品。以8011元/平方米的楼板价成交，松江区北杨1号地块可以说“有利可图”。但该地块总价较高，所以开发商还是较为谨慎。

　　据了解，松江区北场1号地块吸引了17家开发商领取申请书，有3家开发商参与竞买。

　　开发商拿地谨慎

　　上海象屿网站显示，该公司是大型国有企业厦门象屿集团的全资子公司【编注：今年8月，*ST夏新更名象屿股份（600057），象屿集团成为其控股股东】，注册资本3亿元，总资产逾40亿元，在上海及江苏有多个房地产开发项目，拥有7家全资或控股管理的子公司。2003年起，上海象屿及下属控股公司在上海区域累计开发及在建项目面积超过100万平方米。

　　此前，上海象屿在松江九亭开发的知名住宅项目包括象屿都城、象屿名城等。

　　上海市规划和国土资源管理局网站显示，松江区北场1号地块东至竹港河，南至康城小区，西至规划幼儿园，北至沪杭高速公路。出让面积为120662.9 平方米，容积率为1.5，为普通商品房用地。

　　方方地产提供的研究报告显示，松江区北场1号地块处于九亭镇东南角，位于沪杭高速公路与闵行康城居住区之间。近年来，松江九亭板块已少有住宅用地推出，此前松江区推出的地块多集中在松江新城和老城区域。

　　方方地产昨日提供的报告显示，松江北场1号地块周边的在售项目颇多，单价多在2万元左右。其中，象屿名城均价在18001元/平方米。

　　克而瑞上海事业部总监付琦分析，从近期沪上出让地块的成交价格看，用地成本加上建安成本比，已接近周边在售项目，说明开发企业对未来一两年楼市价格走向比较保守。这与当前调控环境下，开发商控制资金及不看好销售市场有关。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，大体量地块开发完成后，可根据市场情况分批逐步推出产品，价格可操作空间较大，该土地8011元/平方米的楼板价相对周边区域在售新盘2万元/平方米以上的售价，性价比更高。

　　起始价下调两成

　　值得指出的是，松江区北场1号地块曾经出现在今年5月的沪告字（2011）第43号土地出让公告中。

　　上海市规土局网站显示，松江区北场1号地块当时吸引了19家开发商领取竞买书。此后的6月3日，上海市规土局发布公告，宣布应出让人要求而“终止”该地块挂牌出让。

据此前的43号公告的内容，北场1号住宅用地最初的挂牌起始价达15.95亿元。此次松江区北场1号在沪告字（2011）107号公告中再度推出，挂牌起始价已经降低至12.7亿元，下调逾两成。

　　中原地产昨日提供的分析报告称，松江区北场1号地块此番二度推出，容积率由当初的1.8改为1.5，此外，原本规划内的幼儿园也被“剔除”。因此，地块最新的出让面积有所减少，底价下调当与此有关。

　　前述中原地产的分析报告还指出，松江区北场1号地块容积率下调带来的一种可能性是，竞得人可以适当安排部分低密度住宅，从而创造更高的商业价值。

　　此外，同一天，金山区张堰镇东风路以东松金公路以北地块也顺利出让。上海盛堰实业有限公司以近160%的溢价率摘得该地块，成交价0.129亿元，楼板价2549元/平方米。出让公告显示，该商业地块出让面积为2135.7平方米，容积率为2.4，起始价仅476万元。

　　对此，上海中原研究咨询部总监宋会雍称，7月以来，上海土地市场能再迎高溢价地块，这归因于其超低的起拍价。