政府认为开发商或暴利 地价成本仅占房价的三成

　　地价/售价比最低的，楼面地价1798元/平方米，销售均价13000元/平方米;占比最高的，楼面地价4865元/平方米，销售均价9000元/平方米。自从调控以来，楼市的降价风潮就没有断过，那么，楼价的降价空间到底有多少?昨天一份机构最新的报告透露了其中端倪。

　　对于房价居高不下的原因，政府和开发商历来各执一词。政府认为开发商暴利，认为即便是再便宜的地价给开发商，开发商的定价还是会随行就市，与其让开发商吞了地价的利润，不如土地市场化，招拍挂，地价当然也是越来越贵。

　　而开发商认为土地招拍挂和各种政府税费抬高了楼市成本，楼价也是越来越贵。

　　到底楼价和地价成本关系如何?

　　不管地价多少楼价随行就市

　　在中原的研究集团公布的《标杆房企2011年四季度新开盘项目销售均价与购地均价对比》表上可以看到，万科、保利、华润等标杆企业去年10~12月间首次开盘的32个楼盘中，地价/售价比最低的仅为14%，为保利在佛山的中环广场，楼面地价1798元/平方米，销售均价13000元/平方米;占比最高的是54%，是万科在扬州的万科城，楼面地价4865元/平方米，销售均价9000元/平方米。

　　从中可以看出，业界比较常用的楼面地价占销售均价四成的说法基本行不通，地价和楼价的关系有时关系并不大，经常是随行就市。

　　总体来看，去年四季度以来标杆的房企开盘项目的土地成本相当于目前销售均价的三成。

　　一线城市的土地成本明显高于在二、三线城市的土地成本。标杆的房企在一线城市的土地成本约占当前销售均价的35%，而二、三线城市的土地成本约占售价的30%。因此，标杆房企在二、三线城市的降价空间大于一线。

　　房展会里，价格是“主角”，每个展位前都少不了询价的人群。“房价怎么还不降?”“现在什么都在涨，人工、建材也在涨，我们的成本压力很大。”在房展会，这样的对话是最经常听到的。真的是这样吗?记者找到几位业内人士，进行了求证。

　　建筑成本2400元/平方米张女士从事了20多年的工程造价工作，最近，她刚刚做了一个项目，每平方米建筑成本为2400多元，这包括了土建、电气、水暖及人工费用，其中，近年来涨幅很大的人工成本占1/4。张女士说，10年前，建筑成本大约1000多元，2010年，攀升至1600多元，去年，建筑成本达到今年的水平。比起建筑成本，房价“跑”得要快得多。

　　记者向另一地产商求证，得到了相似结论：建筑成本大约为房价的1/5至1/6。对于商品房而言，成本还包括管网配套、绿化和土地、财务、税收。后三项可占到成本的60%以上。

　　由于不同设计要求，每个楼盘建筑成本差异很大。但总体来说，价格越高的楼盘，建筑成本对房价的影响就越小。房价的制定主要取决于市场的“冷热”，建筑成本上涨往往只是房价上涨的借口。这就好比，对于奢侈品而言，制定售价的各种因素中，原材料的涨跌只起到很小的作用，因为售价总是远远高于成本。