杨红旭表示：房产税试点会集中在房价偏高大城市

　　杨红旭：房产税试点会集中在房价偏高大城市

　　中国国际广播电台环球资讯频道3月27日播出的《环球财经大视野》节目中，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，房产税试点扩大主要还会集中在房价偏高的大城市，因为这样可以抑制投机需求，从而抑制房价。

　　房价回归合理，成了全民的一道算术题，或者说猜谜题。全国两会结束后的答记者中，温家宝总理表示：什么叫房价合理回归?我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配，当前房价还远远没有回到合理价位。当天就引发地产股下降，同时也让想买房的人欢欣鼓舞。

　　然而，总理却并未给出合理房价的具体标准。于是，网上有好事者算出了一些大城市的“总理房价”，结果居然连一线城市都低于5000元每平米。对于一线城市而言，比如北京和上海的住宅均价都在21000元每平米左右，需要下跌近八成，才能达标。不要说下跌八成，下跌四成就会崩盘。这种算法，不是一般的荒诞。

　　房价回归合理标准，应以房价收入比为主。国外发达国家的房价收入比，一般在3-6倍之间。囿于国情和楼市的发展阶段不同，我国维持在6-10倍之间，可算做合理。根据笔者的研究，全国整体上6-7倍合理，一线城市和部分经济发达的二三线城市，保持在8-10倍即算合理。2011年，全国房价收入比为7.5倍，略偏高，部分一二线城市超过14倍，明显偏高。然而，房价收入比的回归，不可能一蹴而就，只要房价增幅持续低于收入增幅，几年后全国大部分城市都能回归到合理区间。

　　如何保持房价平稳化，避免出现类似2007年和2009年大幅上涨?从房价构成来看，主要包括土地款、税收、企业利润。针对此于，有三点建议。第一，控制地价。面粉贵了，面包自然也难便宜。地价是房价的主要构成之一，越是大城市、越是好地段，地价在房价中的比重越高，高档项目的地价占比达50%左右。不妨大概匡算下，2011年全国土地成交均价为2786元/平方米，按1.6的容积率，则楼面价为1857元/平米，而当年的商品房平均销售价格为5381元/平方米，也即地价占房价的比重为35%左右。

　　不仅比重高，而且涨幅大。自从2004年实行土地招拍挂后，全国经营性用地价格快速上涨，涨幅明显超过房价。比如，2011年全国商品房成交价比2010年增长6.9%，而土地成交均价却上升11.3%，后者几乎是前者的一倍。地方政府宠爱土地出让金如小妾，在卖地方面，能卖高价，绝不低售。前几年市场繁荣期，各地高价地频现，面粉比面包都贵，建成的房子价格岂能不高。近两年国土部出台了多个抑制地价、遏制高价地的政策，但效果并不理想。减少地方政府对土地出让的依赖，是个长期工程。急也没用。