杨红旭:房产税试点会集中在房价偏高大城市
中国国际广播电台环球资讯频道3月27日播出的《环球财经大视野》节目中,上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,房产税试点扩大主要还会集中在房价偏高的大城市,因为这样可以抑制投机需求,从而抑制房价。
房价回归合理,成了全民的一道算术题,或者说猜谜题。全国两会结束后的答记者中,温家宝总理表示:什么叫房价合理回归?我以为合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配,当前房价还远远没有回到合理价位。当天就引发地产股下降,同时也让想买房的人欢欣鼓舞。
然而,总理却并未给出合理房价的具体标准。于是,网上有好事者算出了一些大城市的“总理房价”,结果居然连一线城市都低于5000元每平米。对于一线城市而言,比如北京和上海的住宅均价都在21000元每平米左右,需要下跌近八成,才能达标。不要说下跌八成,下跌四成就会崩盘。这种算法,不是一般的荒诞。
房价回归合理标准,应以房价收入比为主。国外发达国家的房价收入比,一般在3-6倍之间。囿于国情和楼市的发展阶段不同,我国维持在6-10倍之间,可算做合理。根据笔者的研究,全国整体上6-7倍合理,一线城市和部分经济发达的二三线城市,保持在8-10倍即算合理。2011年,全国房价收入比为7.5倍,略偏高,部分一二线城市超过14倍,明显偏高。然而,房价收入比的回归,不可能一蹴而就,只要房价增幅持续低于收入增幅,几年后全国大部分城市都能回归到合理区间。
如何保持房价平稳化,避免出现类似2007年和2009年大幅上涨?从房价构成来看,主要包括土地款、税收、企业利润。针对此于,有三点建议。第一,控制地价。面粉贵了,面包自然也难便宜。地价是房价的主要构成之一,越是大城市、越是好地段,地价在房价中的比重越高,高档项目的地价占比达50%左右。不妨大概匡算下,2011年全国土地成交均价为2786元/平方米,按1.6的容积率,则楼面价为1857元/平米,而当年的商品房平均销售价格为5381元/平方米,也即地价占房价的比重为35%左右。
不仅比重高,而且涨幅大。自从2004年实行土地招拍挂后,全国经营性用地价格快速上涨,涨幅明显超过房价。比如,2011年全国商品房成交价比2010年增长6.9%,而土地成交均价却上升11.3%,后者几乎是前者的一倍。地方政府宠爱土地出让金如小妾,在卖地方面,能卖高价,绝不低售。前几年市场繁荣期,各地高价地频现,面粉比面包都贵,建成的房子价格岂能不高。近两年国土部出台了多个抑制地价、遏制高价地的政策,但效果并不理想。减少地方政府对土地出让的依赖,是个长期工程。急也没用。
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