上市房企业绩研评： 开发商利润不降反升的原因

　　“研评(六)”发表后，多家媒体找到笔者，问“为什么严厉调控下大多数企业还是实现了业绩增长”。这个问题很简单：只要是正增长，例如营业收入由100亿元增长到101亿元，就算是增长。反之，如果是95亿元，就是负增长。如果逐一阅读一百多家企业的年报，你会发现负增长的企业确实不到30%。

　　据监测，截至4月8日，共有108家上市房企发布了年报全文。其中，沪深两市有74家，在香港上市的内地房企有34家。

　　从营业收入看，74家上市房企中有48家实现了业绩增长，占64.9 %。只有26家企业同比下降。其中，云南城投、鲁商置业、丰华股份、津滨发展等均下降50%左右。另外，有15家企业的营业收入超平均增速44.07%。其中，增速10%以下占10.8%;10%~20%之间占12.2 %;20%~30%之间占5.4 %;30%~40%之间占8.1%;40%~50%之间占5.4 %;超过50%占23 %。一线房企营业收入增速超过30%的有32家。例如，2011年万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%;保利地产实现营业收入470.36亿元，同比增长31.04%。

　　再重点看一下净利润指标。

　　74家上市房企中，净利润为负的5家，仅占6.8%，分别是津滨发展、华夏建通、丰华股份、ST昌鱼、ST联华。也就是说，在严厉调控下，还是有93.2%的上市房企盈利。净利润50~100亿元的企业有2家，占2.5%。其中，万科实现净利润96.25亿元，保利实现净利润65.31亿元。10~50亿元的有7家，占9.5%;10亿元以下的有60家，占81.1%。净利润超过100亿元的企业有两家，是在香港上市的中海和恒大，2011年实现净利润分别是121.81亿元人民币和113.82亿元人民币。

　　从净利润增长来看。69家盈利企业中，净利润同比下降的企业，只有25家;有49家实现了同比增长，占66.2%。降速较快的企业是丰华股份、津滨发展等，分别同比下降149.97%和411.11%。同比增长的企业中，增速10%以下的有5家，占6.8%;10%~20%之间的占14.9 %;20%~30%之间的占10.8%;30%~40%之间的占8.1%;40%~50%之间的占1.4%;超过50%的占24.3%。其中一线房企中，万科净利润同比增长32.15%，保利地产32.74%。

　　再看看销售(营业)利润率指标。沪深两市69家净利润为正的企业中，利润率低于10%的有18家，占24.3%。利润率15%以下的有33家，占44.6%。其中，万科营业利润率是13.4%，结算净利率是15.01%。利润率在15%~20%之间的，占20.3%。其中招商的净利润达到了17.15%。在香港上市的绿城的净利润达到了18.7%。利润率在20%~25%之间的占16.2%;超过25%的，有9家，占12.2%。其中金融街的利润率为24.79%，世茂股份的利润率为20.81%。在香港上市的中海地产的利润率是30.9%。参照wind数据，基于2007-2011年连续五年对房企“盈利能力指标”的跟踪监测，房地产企业“销售(营业)利润率”指标数据如下：优秀值25%，良好值20%，平均值15%，较低值10%。2010年上市房企的平均利润率就是15%。2011年到底是多少，在全部年报出来后就知道了，预计还是15%左右。

　　2011年上市房企主要业绩指标增长，特别是净利润不降反升，主要得益于四个方面的原因。

　　一是受益于销售均价上升。2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，销售总额5.91亿元，平均销售价格5377元/平方米，同比分别增长4.9%、12.1%和6.84%。虽然增速较2010年进一步放缓，但却依然在增长。