梁绍裘：选择好的位置也是决定项目成败的关键

　　成都的商业地产竞争日趋白热化。据2011年不完全统计，成都全市立项和在建的城市综合体己近百个，未来两年，将有1000万平方米以上的商业项目入市。作为成都商业地产的参与者，阳光新业近日推出了其在成都的首个综合体项目。面对激烈的市场竞争，如何进行差异化定位?记者采访了阳光新业集团总裁助理、北京新业阳光商业管理有限公司总经理梁绍裘。

　　记者：近两年开发商蜂拥商业地产领域，对此你怎么看?

　　梁绍裘：近两年，由于住宅受限，一批开发商转而进入商业地产，造成少数城市商业地产供应量偏大，而新晋商业地产开发商在人才、运营经验的不足，也使得后期操作风险大大增加。其实不仅是成都，整个商业地产行业目前都面临短期内项目供应量过大的风险，而企业的开发运营能力参差不齐、人才瓶颈、融资困境等都将是未来商业地产发展将面临的问题。所以，在未来3~5年，不排除有些商业项目将面临关闭、重组和被收购的命运。

　　记者：成都商业地产开发量如此之大，为何还布局进入?

　　梁绍裘：现在有很多人谈论商业地产泡沫的一个重要指标，是拿发达国家人均商业面积1.2平方米这个数字来作比较。但实际上，人均1.2平方米是很多年前的数据，现在经济和收入都在增长，这个指标是否仍然适用?就像大家都喜欢用房价收入比3~6倍来衡量房价是否合理，但3~6倍是联合国1993年初的调查数据，近20年过去，这个数据是有变化的。

　　商业面积是不是供过于求，是不是过热，供应量确是其中一个重要数据。但更重要的是，当地的消费水平和项目的具体位置。实际上，不仅我国一线城市的人均商业面积早就达到2~3平方米，包括成都在内的一批二三线城市也已超过人均1.2平方米的指标，但这些城市的商业仍然很活跃。这说明数据只是我们评判市场的一个参考，商业地产还是有机遇的。

　　记者：你认为机遇体现在什么地方?

　　梁绍裘：仲量联行3月20日发布的报告《中国新兴城市50强》称，成都拥有全国第二大的零售物业市场。2011年成都社会消费品零售总额达2861.3亿元，比2011年增长超过15%，同期GDP增幅是15.2%，城镇居民人均可支配收入增长14.9%，几个指标都非常强劲。成都在奢侈品牌市场上的表现尤为抢眼，甚至超越了深圳，80%以上已进入中国的国际一线品牌已经落户成都。

　　根据我们的调研，成都周边很多城市的居民，都喜欢到成都来休闲、购物、娱乐，不能单纯用成都的人口和收入，来衡量成都的消费能力。与北京、上海、香港类似，成都的商业氛围浓郁、消费辐射力较强。其消费者来自全国各地，尤其是中西部地区。

　　记者：但机遇终究是与风险并存的。面对大体量的商业供应，你认为应如何规避风险?

　　梁绍裘：按照我们项目的原规划，是写字楼面积约为6万多平方米，公寓为3万多平方米。经过对项目区域内地产布局的精细分析，发现区域内写字楼供应较大，公寓项目却比较稀缺。后来我们更改了规划，将写字楼与公寓的规划开发量互换，以适应市场。

　　另外，在产品推出的时间点上，我们也尽量与同类产品错开。例如，我们项目附近就有一个相对更高端的综合体项目，但我们选择抢先开盘，来规避同业竞争。

　　选择好的位置也是决定项目成败的关键。考虑到成都南沿线的开发量太大，竞争压力也大，所以我们选择一环路以内最核心的位置。目前进驻成都的500强企业中，有一半是在附近办公，所以从前期与国内外知名零售商业品牌的沟通来看，该区域商业项目的关注度较高。