广州土地成交“底”气足 3月7宗土地底价成交

　　不管是一线城市还是二三线城市，土地市场的“牛气”已经一去不复返，在今年第一季度三个月时间里，充斥在土地交易中心都是一片“熊”样，不仅土地成交数量大幅下滑，而且也“底”气十足。统计数据显示，今年前三个月，受监控的国内100个城市住宅用地平均溢价率仅为1.9%，降至历史最低位。而广州在第一季度仍难突破零溢价的状况。土地成交的持续低迷，使得不少购房者对于未来房价抱着较大的期待。但有专家提醒，房价并不是完全体现在土地价格之上，尽管按正常的规律地价低房价也低，但在历史上也出现过很多低地价高房价的情形。

　　土地市场“底”处不胜寒

　　住宅成交市场已经是寒气十足，土地市场更是冷清得异乎寻常，即便有所成交也基本无溢价。国内整个土地出让市场透出一种“底”处不胜寒的感觉。

　　根据中国指数研究院提供的百城数据，在其所监控的100个城市中，今年第一季度住宅用地楼面均价连续第二个季度无论是同比还是环比均出现了下降。数据显示，一季度百城住宅用地楼面均价为1388元/平方米，同比下降11.2%，其中28个城市住宅地价同比上升，49个城市下降。值得注意的是，土地出让价格的涨跌与是否被限购有着较明显的关系。已出台限购政策的城市平均价格下降比较大，同比达到20.7%，而目前没有被纳入到限购范围的城市，在价格上则出现了小幅增长，上升了6.8%，像广东的惠州等地涨幅较大。

　　除了均价以外，持续的底价成交也使得土地出让溢价率大幅降低。据统计，住宅用地平均溢价率已经降到了历史的低位。在今年一季度，受监控的100个城市住宅用地平均溢价率仅为1.9%，不但环比继续下降，而且已低于2008年第三季度的2.7%。

　　广州底价成交已成潮流

　　今年以来的广州土地市场也难逃继续低迷的命运。据中国指数研究院公布的数据，在第一季度的土地交易当中，广州是十大城市中楼面地均价最低的，仅为877元/平方米，而且更是同比跌幅最大的城市，为51.4%。地价的大幅下滑与近期密集的土地底价成交密不可分。今年以来，广州仍然保持着土地交易市场“零溢价”的姿态。

　　仅在3月份，广州土地市场中成交的住宅及商业用地就有7幅，合计面积为27.6万平方米。其中住宅用地4幅，面积20.8万平方米，而2月则是零成交。此外，商业用地成交也有3幅，面积6.8万平方米，比2月成交量增加了2幅。可以说3月的广州土地在数量上并不冷清，但值得注意的是，这七宗土地出让均是“底价”成交。广州第一季度的土地交易市场从去年就开始的底价潮流仍在继续。

　　房价走势未必随地价变化

　　“底”气的蔓延使得不少人对于楼价的走势抱着悲观的态度，认为由于地价走低，房价未来几年仍有比较大的下调空间。对此，合富辉煌首席市场分析师黎文江却有不同的看法。

　　“房价水平与地价并没有必然的关系。”黎文江认为，如果按照土地成交价格低就认定未来两三年广州楼价仍会继续走低，这只是很一般的规律。但是决定房价和地价两者本身价位高低的却不是同一个因素。“现在房价基本是由市场来决定的，而土地卖多少钱则是政府的政策所决定。”他告诉记者，按照正常的成本计算，广州的地价一般占到未来房子销售时价格的三四成，而在全国范围则在二三成左右。也就是说，土地成交价格走低，会在一定程度上影响到房价的走势，但这个影响却不是必然的。“珠江新城土地出让的时候，原本价格只是2000多元/平方米-3000多元/平方米。”黎文江举例称，“现在这一个区域的房价却去到了30000多元/平方米-40000多元/平方米。”

　　“判断房价走势不能完全由地价来衡量。”按照黎文江的分析，目前政策是想引导房价回归合理位置。“最合理的就是与GDP的升幅保持一致。”他认为一般GDP下跌时，房价都会往下，如2008年第四季度，GDP跌到7，广州房价就跌到了8000元/平方米。按照这个思路，今年GDP预计会下跌，房价仍然会走低。但如果未来GDP回涨，那么房价也会跟随回升。