土拍预报：金山金山卫镇学府路以东地块挂牌出让

　　2013年10月10日下午13:30，金山区金山卫镇学府路以东(南块)地块挂牌出让，土地规划用途为商住办综合性用地，土地总面积224997.10平方米，出让面积145684.70平方米，规划建筑面积332159.52平方米，容积率居住1.6，商业商务办公2.28，起始出让价格为61188万元。初算起始楼板价为1842.12元/平方米。

　　网上资料显示：金山金山卫镇学府路以东(南块)地块挂牌出让东至海帆路，南至龙轩路，西至学府路，北至龙皓路，出让年限商业40年，办公50年，居住70年 商住办综合性用地，绿地率住宅35%，其中集中绿地率住宅10%，商办5%，交地情况为净地。

　　截止到2013年10月9日共有27家开发商领取了申请书，申请参加竞买开发商2家。业内人士分析金九银十楼市旺季到来，楼市的火热连带土地市场持续高热热，土地出让方表面上难做，但实际上还是乐见其成的。

　　答疑纪要显示：

　　问题一：该地块住宅占地面积多少，商业和办公容积率分别为多少?

　　解答：住宅地块占地面积103737平方米。该商业和办公属于混合用地，容积率不大于2.28。

　　问题二：地块内商业面积最大可建多少平米?办公面积最小可建多少平米?

　　解答：商业商务办公混合用地内，商务办公建筑面积不大于76513平方米，商业金融建筑面积不小于19128平方米。

　　问题三：地块红线内是否有管线(如管道、军用电缆等设施)等设施?若有，何时移除?

　　解答：红线内尚有2路架空高压线，由政府负责于2013年年底前移除。

　　问题四：地块获取后水、电、煤气、通讯、下水、有线等市政管线从哪条道路接入，目前周边是否有这些市政管线?

　　解答：龙轩路埋设有自来水、天然气管道、雨污水管道，接入位置需根据方案待相关主管部门审核确定;电力、通讯、有线等市政管线暂无排布，需由开发商向有关部门申请后确定临时实施方案。

　　问题五：该地块对口的幼儿园、小学及中学分别为哪几所?地块周边是否有学校规划?何时投入使用?

　　解答：该地块目前对口绿地幼儿园、金卫小学(绿地小学建成后，对口小学由金卫小学转为绿地小学)、金卫中学。地块周边均有规划幼小、初高级中学，将根据地块周边开发情况同步实施。

　　问题六：地块内商业、办公、经适房及地下空间部分是否要缴纳市政公建建设费?该缴纳多少?

　　解答：住宅部分需要缴纳城市基础设施配套费，缴纳标准为： 430元/平方米(按住宅建筑面积计)。

　　问题七：该地块人防为几级?可否易地建设?对地块内地下人防面积及地下车位数是否有明确要求?

　　解答：沪民防(2007)105号

　　1、人防工程防护等级应按批准的民防专项规划确定，一般情况下人防工程防护等级为核6级常6级(骨干工程除外);

　　2、对一次规划、分期实施的建设项目，原则上应先安排建设结建民防工程，多建的结建民防工程面积可以在同一项目的后期建设中抵扣。确实无法先期建造的，应同时符合以下条件才可以同意后期集中建造结建民防工程：

　　(1)、该项目的后续建设已通过立项审批(应提供立项批文);

　　(2)、该项目的总体规划中已经为结建民防工程的建设落实了足够的位置(应提供相关的规划图纸);

　　(3)、建设单位书面申请并承诺在限期(不超过2年)内落实结建民防工程建设，同时明确表示愿意承担违约不建结建民防工程的法律责任。

　　3、人防工程按以下标准配建：

　　(1)10层(含)以上的民用建筑按首层建筑面积配建;

　　(2)9层(含)以下的民用建筑，基础埋深大于3米(含)的按首层建筑面积配建;基础埋深小于3米的按地上总建筑面积的2%配建。

　　4、人防工程平时可用于地下停车，对车位数无要求。

　　问题八：该地块为几类居住用地?二类与三类用地比例是多少?可否建设低层住宅?

　　解答：该地块为二类三类住宅组团用地，控规未细分二类三类的比重，以多层及高层住宅为主，具体以批准的方案为准。

　　问题九：地块内河道是金卫仓河还是卫山河?河道疏浚维护及泊岸建设由谁负责?11-03与11-06地块之间可否架设桥梁?

　　解答：1、地块内东西向的河道为金卫仓河，南北向的河道为卫山河;2、河道疏浚维护及驳岸的实施方案需经过区水务局审核，审核通过后由建设单位自行负责实施;3、考虑到交通的便捷，竞得人可以自行在11-03与11-06之间架设桥梁，费用由竞得人自行承担，桥梁的设计需满足水务的规划控制要求，并需办理相关行政许可的审核手续。

　　问题十：该地块建筑退界(退道路红线与河道蓝线)究竟是多少?

　　解答：退红线距离详见预合同第四十二条第9款;地块内东西向的金卫仓河河道规划河口宽25米，两侧陆域控制各6米;南北向的为卫山河规划河口宽30米，两侧陆域控制各6米。6米陆域控制范围(即防汛通道)内不得有建(构)筑物。

　　问题十一：该地块土地证是否可以分开办理?

　　解答：可按宗地办理土地证。

　　问题十二：商业与办公设施层高是否可以突破4.5米?

　　解答：根据《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》(沪规土资法(2011)678号)及其应用解释等相关规定：商业、办公建筑标准层层高不宜超过4.5米。标准层层高超出4.5米 的，按每2.8米为一层、余数进一的方法折算该层建筑面积，并按折算的建筑面积计入容积率。

　　商业、办公建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，影院、剧场、体育馆、博物馆、展览馆等公共建筑，大型商业建筑的层高不受本项前款规定限制。

　　问题十三：对该地块内商业、办公及住宅有无高度限低要求?

　　解答：按国家、本市相关建筑规范进行设计，并按《上海市城市规划管理技术规定》等相关规定执行。

　　问题十四：地块是否为净地交付?地块周边建筑物何时完成拆迁?

　　解答：是，地块外建筑物暂无拆迁计划。

　　问题十五：商业是否可以做专业型市场?

　　解答：目前我区大部分专业市场经营状况不佳，部分面临停业风险，亟需转型。专业市场应设置在离中心区域较远的，且有便捷交通支持的地点，该地块周边多为住宅区域，不宜设置专业市场。

　　问题十六：11-03商办地块内建设配置电信模块局不小于600平米，公厕不小于80平米，该两处设施选址是否可以调整?建成后交由哪个部门管理维护?对开发商是否有所经济补偿?

　　解答：该两处设施并未确定选址，但须在11-03地块内建设，须满足相关部门的要求，具体以批准的规划方案为准。公厕移交镇市容所，电信模块局由开发商与运营商协商后续方案。对开发商无经济补偿。

　　问题十七：周边已有及开发中的商业规模很大，万达广场之类的大型综合体也即将开工，再加上区域条件不成熟，从规划上看是否商业、办公规模远远供大于求?

　　解答：从金山新城能级以及公共服务设施配套要求来看，规划的商业、办公规模合理。

　　问题十八：该地块商业、办公用途的开发面积偏大，是否可以先开发住宅，后开发商业、办公?或者对商业、办公部分进行分期开发运作?

　　解答：该地块可一次规划，分期实施开发，但须满足合同第十七条约定的开竣工时间。

　　问题十九：“该地块内不得设置2000平方米以上的卖场、超市”，请问：近10万平方米商业中，综合性百货商场货专业市场能否设置?

　　解答：目前，金山新城现状已有大卖场5家，并有1家在建并即将投入使用， 2家将建。另有百联金山购物中心、同福易家丽(在建)、万达广场(将建)、红星美凯龙(将建)等大型商业综合体。因此，不应再设置相同业态的商业设施。

　　问题二十：无偿配建的4200平米社会停车场是露天还是地下?

　　解答：规划中未明确该社会停车场的停车位设置，从环境及品质出发，建议多设置地下停车位。

　　问题二十一：配建8300平方米保障房，是否无偿移交?

　　解答：是。