戴德梁行：新政助房地产市场健康发展 热点加速破冰

　　·国有企业资产改革首先需要树立打破现有利益链条的决心，并进行资产剥离，使“沉睡”资产从“重资产”向“轻资产”转变;

　　·2016年第一季度上海甲级写字楼吸纳量为12.1万平方米，空置率上升至9.73%，租金涨幅达1.75%，销售成交量同比上升28%。

　　·2015年4月1日至2016年3月21日期间，上海全市住宅总成交量同比增长67%，总成交套数同比增加61%。

　　·截至2015年底，信贷资产证券化发行规模达7,399亿元，企业资产证券化规模为2,589亿元，但其中类REITs发行规模仅约为184亿元仅占资产证券化发行规模的1.84%。

　　上海，2016年3月30日—领先全球的房地产服务商戴德梁行，今天在上海举行2016年第一季度媒体发布会，就本年上海工业地产、写字楼及住宅市场的表现进行了分析，特别对近期热点话题——房地产投资信托基金(简称“REITs”)进行了全方位的解读。

　　2015年稳中有增 产业地产全新“供给侧”或已出现

　　据戴德梁行数据显示，2015年北上广深租金继续上扬且空置率都保持在10%以内;深圳仍是目前高端物流仓库租金最贵的城市，上海租金排名第二，空置率大约在8.8%;除北上广深外，重庆和南京的高端物流仓库空置率只有2%。戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊先生认为，从需求和租金方面而言，上海仍是一个被普遍看好的地区，而重庆和南京市场正处于爆仓状态。

　　从市场规模来看，整个长三角地区的高标库市场规模达到约800万平方米，其中上海市场规模达到约600万平方米;而中部(武汉)和西南(成渝)地区正在迅速崛起。苏智渊先生预计，两个城市的高标库市场总规模将很快达到300万平方米以上，成为除长三角地区、渤海湾地区、珠三角地区外，中国高标库市场的第四个关键市场。未来三年，除北上广外，重庆和天津将成为市场供应的集中地，其中天津空置率水平较高，将有较大的市场消化压力;而重庆高标库将会爆发增长，预计能有效缓解市场需求;另外，由于深圳已面临无地可供的困境，未来华南的高标库将会集聚在广州周围。

　　在分析2015年全国高端物流地产市场后，苏智渊先生认为，在中国工业地产供应面临“收紧”、上海工业用地新政导致“土地瓶颈”的状况下，国企改革释放的资源或将成为产业地产的全新“供给侧”。

　　他表示，上海市国有企业旗下拥有大量土地资源，其中闲置、低效利用的土地资产一旦在改革中市场化，将有效释放出大量的市场供应，为市场提供全新的“供给侧”。然而国企资产改革有许多“痛点”，诸如低效利用、产权分散、划拨产权的困扰以及永远的“重资产”。针对这些“痛点”，国有企业资产改革首先需要树立打破现有利益链条的决心，并进行资产剥离，使“沉睡”资产从“重资产”向“轻资产”转变，最后进行市场化改造与优化，提升资产盈利能力，并通过基金、股票或准“REITS”运作，将死资产转化为“活资产”。

　　两会信号满格 推进写字楼市场发展

　　据戴德梁行华东区战略研究部数据显示，2016年第一季度上海甲级写字楼吸纳量为12.1万平方米，空置率上升至9.73%，租金涨幅达1.75%，销售成交量同比上升28%。戴德梁行董事、中国区写字楼部主管沈洁女士认为，楼宇价值正进一步受到市场认可，预计随着核心区优质写字楼二三季度的入市，吸纳量将逐步释放。她预计，两会之后推行的“三项新政策”将给写字楼市场发展带来新的希望。

　　三项新政策分别是2016年2月14日上海市政府印发的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》，2016年5月1日起全面实施的“营改增”以及69号文——上海市加快推进具有全球影响力科创中心建设的规划土地政策实施办法。

　　其中，《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》进一步指出，通过提高商业、办公用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商业、办公物业持续运营，建立本市商务办公楼宇运行监测体系等方法优化办公用地供应结构。沈洁女士认为，在优化办公用地供应结构后，商办物业用地的建筑品质、功能业态、运营管理要求更高，新兴商务区项目品质将大幅提升;同时，商办物业持有比例提高，意味着优质销售项目将更加稀缺。

　　针对即将实施的“营业税改增值税”政策，沈洁女士指出，房地产行业由原先的营业税税率5%转为增值税税率11% ，企业购置不动产可纳入增值税抵扣范围，这一政策将激发企业自用购买的热情，同时各商务区可销售面积比例下降，销售供求形势将有所改变，金融、生产制造等企业的购买需求将会增加。