上海链家：沪三月楼市创十年单月新高

　　据上海链家市场研究部监控数据显示：3月上海市商品住宅的供应量为86.4万平方米，环比大幅上升456.8%，同比上涨69.2%;成交量为221.4万平方米，环比上升210.5%，同比上涨183.9%;成交均价为33065元/平方米，环比下跌9.1%，同比上涨18.3%。供求比方面，3月继续延续楼市供不应求的态势，已连续5个月供小于求，供求矛盾较2月稍有缓解，从2月的0.22:1上升到目前的0.39:1，但供求比仍在低位徘徊，供求矛盾突出。

　　虽3月份的供应量环比大幅增加456.8%，但仍未能缓解上海楼市供小于求的现状，供求比矛盾突出，但上海楼市的均价于2016年首次出现了下跌的现象，均价3.3万元/平方米已接近2015年年底水平。从成交走势来看，3月成交量超200万方，创下自2006年以来的同期新高，并已接近2005年3月224.3万方的水平，成交走势表现强劲。

　　近一年上海商品住宅月度供求价走势图：

　　成交量创近十年单月新高 成交均价重回2015年年底水平

　　从成交量来看，3月份成交量超过200万方，创下近十年来单月成交量新高。成交均价方面，3月刚需项目占据主力，大量的外环刚需楼盘入市，带动整体房价重回2015年年底水平，同时“沪九条”的出台一定程度上抑制了楼市的火热的态势。

　　3月中高端项目较上月有所降低，单价高于3万元/平方米的项目成交量较上月减少将近十个百分点，主要原因在于3月开盘的27个楼盘中，位于外环外的楼盘占据24个，其中20个属于刚需楼盘。从项目表现来看，3月成交量排名前十的项目中，均价低于3万/平方米的项目达到7个，而5万/平方米以上的中高端改善型项目，仅融创紫荆园、瑞虹新城怡庭2个项目进入，其中融创紫荆园位于第三位。3月成交表现最好的为位于金山新城板块的金瀚园，为刚需项目，共成交221套(共计3.07万平方米)，成交金额为3.89亿元，均价12643元/平方米。3月份成交量前十的项目中位于金山板块的占3个，在上海住宅均价逼近3.5万每方之际，金山以均价1.2万/平方米的价格优势，单价总套控制在100万以内，直接吸引在金山工作以及预算较低刚需户的需求。此外，3月份的豪宅市场虽没有高单价以及高总价项目成交，但是整体的成交量较为出色，成交均价前十项目共成交81套，成交总额23.95亿元。

　　出台“沪九条”沪上单日成交量井喷

　　从3月份的成交量走势来看，在24日以及25日，出现了商品住宅的大量成交。24日单日成交套数1577套，成交面积21.42万方;25日单日成交套数1306套，成交面积17.76万方。仅24、25两日的成交面积就占3月份总成交面积的1/5。而“沪九条”新政出台后的首日，26日的单日成交量就仅为461套，成交面积5.9万方，形成明显落差。值得注意的是，在这两日成交的房源中，90-144平方米的改善性住房套数占到了将近一半，24日成交717套，25日成交622套，这也说明此次“最严新政”的出台，受影响较大的应该是改善置换型需求用户。

　　3月份上海商品住宅成交面积及套数走势图：

　　上海链家市场研究部总监陆骑麟表示：2016年上海楼市一直处于火热态势，三月份更是供求“齐升”，成交量相较于2月份翻两翻，而供应量虽相较于往期出现了明显的上升，但是供求矛盾仍集中显现。对于火热的态势，25日颁布“沪九条”，上海的限购政策再度升级，非户籍刚需及二套房置换均遭受打击，由于此次政策未留出空窗期，这也导致不少购买客户赶政策“末班车”，在24日以及25日出现成交“井喷”的首要原因。从此次新政的影响面来看，第一影响的人群是非户籍人口社保已满两年人群，因为政策将社保要求提高至五年，这部分人群不得不放弃或暂缓购房计划;第二影响的人群可能会出现在置换二套房的改善性需求用户。预计即将开始的二季度楼市，将会在“量跌价稳”中平稳过渡，上海楼市均价稳定在年前水平将会成为大概率事件。

　　附表：

　　3月全市商品住宅成交面积Top10

　　3月全市商品住宅成交金额Top10

　　3月全市商品住宅成交均价Top10