6月21日,成都市政府发布楼市新政“51条”,目标仍是“去库存”,核心原则是“管控增量、消化存量、提升质量、因地施策”,这是综合近期房地产市场各类政策的集大成“新政”,51条细则中有重申、有细化、有新规、有目标,也是近年来成都推出最详细的一份房地产发展指导意见。
整体来看,成都的这次“51条”新政可谓大而全,对供应、需求、价格、企业成本、区域结构、产品结构各方面都给出了调整意见,确实是面面俱到(详见附文)。但从具体条例来看,大多数政策仍在市场意料之内,如取消“7090”、降首付、鼓励农民购房、提高商品房预售门槛、不再新建保障性住房等政策,均是常见的调控手段,研究中心已做过多次分析,此处不再赘述,仅就城市特色鲜明、影响作用深远的条款进行探讨,一是建立市场调控信息平台,二是“因地施策”,分区控供地,执行不同的首付政策。
建立房地产市场库存信息平台,认清现状才能有的放矢
原文:(11).建立由市房管局牵头,市国土局、市规划局、市建委、市商务委等部门参加的市房地产市场调控信息监测平台,集合各部门掌握的商品房项目土地、规划、建设、销售、使用等信息,对房地产库存实现全过程、多层次动态监控,为我市房地产市场调控决策提供信息化平台支撑。
一直以来,成都市的库存信息都是业内难题,不论是区域数据还是总量分布都不得而知,导致政府、企业、咨询机构只能“盲人摸象”,以个案感受代替整体市场认知。但不论是从实地感受还是历史数据来看,成都市库存问题都不容小觑。2009年至2015年,成都市经营性土地成交建筑面积总计2.69亿平方米,而商品房成交面积为1.97亿平方米,据此粗略估算,成都市潜在库存总量至少达到7200万平方米,按2015年市场成交规模折算,需要接近29个月方可去化完毕(此数据不包括拿地后的退地、用途改变,会高于市场实际)。但对于开发流程漫长、中间环节众多的房地产市场而言,若要做到精细调控,仅仅看到土地和商品房成交的差异,还是远远不够,期间的规划、开工、施工、销售等信息均应做到完整把控,协调好每一个环节的项目体量,以免市场出现短期供求波动。
2009-2015年成都市经营性土地成交建筑面积与商品房成交面积对比
数据来源:成都统计局,成都国土局
并且成都此类市域广阔、交易规模巨大的城市,也更易出现区域分化、市场冷热不均的现象,建立库存监控平台也更有必要。 以2015年成都各区域供求表现为例,城中板块高价项目“不急卖”,供求比全市最高,达到3.78;都江堰供应过高“卖不动”,供求比次之,为2.02;而供求比最低的金堂供求比只有0.61,各区供求关系显著分化。而从目前的成都房地产信息平台来看,做好库存监控也并不存在技术问题,官方主办的“成都透明房产网”已运行多年,对项目的建设、施工、销许、备案等流程均有成熟的监测体系。
在我们看来,“建立库存信息系统”虽然关注度不高,但有望快速落地,且实际作用巨大,不仅有助于政府政策有的放矢,检验调控成效,也有助于企业判断市场库存压力,影响企业决策,在这个角度上,甚至可称为本轮新政的最大利好。
2024-04-18 11:45
2024-04-17 11:07
2024-04-16 17:10
2024-04-16 17:00